Закон о земле сельхозназначения

Содержание

1. Общие положения 3 — 8

2. Понятие, порядок использования и изъятия,

субъекты правоотношений 9 — 12

3. Особенности оборота земельных участков

из земель сельскохозяйственного отношения 13 — 15

4. Особенности оборота долей в праве общей 16 — 18

собственности на земельные участки из

земель сельскохозяйственного назначения

5. Заключительные положения 19

6. Список использованной литературы 20

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой одну из наиболее важных составляющих земельного фонда Российской Федерации. Установление специального правового режима и особой охраны земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлено ценностью земли и ее значением в сельскохозяйственном производстве.

Декрет о земле, принятый 8 ноября 1917 г. Вторым Всероссийским съездом Советов рабочих и солдатских депутатов, обратил все земли во всенародное достояние и отменил существовавшие виды прав на землю (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т.д.). Законом "О социализации земли", принятым ВЦИК 27 января 1918 г., осуществлена социализация земли, которая стала передаваться в пользование трудовому народу. Признание земли государственной собственностью (национализация) было осуществлено с принятием первого Земельного кодекса РСФСР (30 октября 1922 г.). С этого момента земельные участки предоставлялись земледельцам и их объединениям, городским поселениям, государственным учреждениям и предприятиям на праве бессрочного (постоянного) пользования либо на праве временного пользования. Верховный Совет СССР постановлением от 23 ноября 1989 г. ввел в действие с 1 января 1990 г. "Основы законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде", в которых советам народных депутатов было разрешено передавать землю не только в бессрочное и временное пользование, но и в аренду путем заключения соответствующего договора.

Земли сельскохозяйственного назначения

Следующим постановлением от 28 февраля 1990 г. Верховный Совет СССР вводит в действие с 15 марта 1990 г. "Основы законодательства Союза СССР и союзных республик о земле", в которых утверждается еще одно право на землю — пожизненное наследуемое владение. В декабре 1990 г. второй (внеочередной) Съезд народных депутатов РСФСР принимает ряд законов по развитию агропромышленного комплекса и вводит право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Начиная с 1991 г. земельные участки в Российской Федерации можно получить на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного (временного) пользования.

Принятый в конце 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации установил новый порядок предоставления, использования и распоряжения землями на территории Российской Федерации.

На протяжении нескольких лет, до вступления в силу Земельного Кодекса РФ, органы государственной власти пытались найти решение по выходу из тупиковой ситуации, связанной с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, особенно остро стоял вопрос купли-продажи сельскохозяйственных угодий. В связи с чем, с принятием в 2001 г. Земельного Кодекса РФ особое место в нем было отведено обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Глава XIV Земельного Кодекса РФ «Земли сельскохозяйственного назначения», устанавливает определение земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к их обороту, а также определяет условия предоставления земельных участков из земель этой категории, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность и др.

Необходимо сразу отметить, что Земельный кодекс РФ содержит норму, которой устанавливается, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. По смыслу этого положения Земельного кодекса РФ, никакие другие нормативные правовые акты не могут регулировать отношения по обороту земель сельскохозяйственного назначения, включая порядок приватизации земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Именно Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ (далее – Закон), принятый Государственный Думой 24 июля 2002 года и определяет правовой режим оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Российской Федерации. Но нельзя не учитывать значение иных нормативных актов, принимаемых и действующих в Российской Федерации, в том числе во исполнение указанных федеральных законов. В соответствии с иерархией нормативных правовых актов правовое регулирование отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения осуществляется:

— Конституцией Российской Федерации (ст. ст. 9, 72). Согласно ст.72 Конституции РФ земельное законодательство, к которому относится и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов;

— Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (п. п. 6, 7 ст. 27, ст. 79 и др.);

— Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 260);

— Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— другими федеральными законами;

— принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (это, прежде всего, подзаконные нормативные правовые акты);

— законами субъектов Российской Федерации (земельное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации).

Следует отметить, что принятию Федерального закона № 101-ФЗ предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Данная проблема дважды (в декабре 2001 г. и в апреле 2002 г.) рассматривалась на парламентских слушаниях в Государственной Думе, на заседании Государственного совета у Президента РФ (апрель 2002 г.), на конференции Совета Федерации (июнь 2002 г.).

В окончательном виде концепция Закона сводится к следующему.

1. Приватизация земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В п. 4 ст. 1 Закона введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.

Поправки ряда субъектов РФ и депутатов Государственной Думы о введении запрета на приватизацию земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, водоемами, лесополосами, мелиоративными объектами и системами, научно-исследовательскими и учебными заведениями, племенными и элитно-семеноводческими хозяйствами, используемые для утилизации сточных вод и других отходов животноводческих комплексов и птицефабрик, а также земли тепличных комбинатов, звероводческих хозяйств, госплемконезаводов и иных специализированных сельскохозяйственных организаций были отклонены при рассмотрении законопроекта во втором чтении.

Одновременно субъектам РФ было предоставлено право устанавливать своими законами дату, с которой на территории конкретного субъекта Российской Федерации будет разрешена приватизация перечисленных земель сельскохозяйственного назначения.

2. Квалификационные требования к приобретателям земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

Граждане (физические лица) — выступают участниками отношений, регулируемых Законом, как собственники земельных участков (долей), землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Причем иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Юридические лица — выступают участниками отношений, как собственники земельных участков (долей), землепользователи и арендаторы земельных участков. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования как участники земельных правоотношений обладают широкими полномочиями.

3. Права иностранцев на землю. Вопрос о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения вызвал самые ожесточенные споры и дебаты.

Ст. 2 и ст. 3 Закона установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

4. Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа приобрести земельную долю — субъекту РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (ст. 12 Закона).

5. Сохранение целевого назначения земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

Можно ли передать в качестве отступного земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления?
На основании ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Ограничений на передачу в качестве отступного земельного участка указанной статьей не установлено.

Однако оборот земель сельскохозяйственного назначения в РФ регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно ст. 8 указанного Закона при продаже такого земельного участка преимущественное право покупки имеет субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, — муниципальное образование.

То есть при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения (за исключением продажи с публичных торгов) продавец обязан направить письменное уведомление о продаже земельного участка в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления.

Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения Глава I

И продать участок можно будет только в случае, если органы власти откажутся от его покупки или не известят продавца о желании его приобрести. И несоблюдение указанного порядка может повлечь ничтожность сделки (п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, ст. 168 ГК РФ).

Отметим, что положения ст. 8 Закона N 101-ФЗ относятся именно к договору купли-продажи. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи вещь передается продавцом в собственность покупателя за плату.

Таким образом, положения Закона N 101-ФЗ не связывают возникновение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта РФ или муниципального образования с другими сделками по отчуждению такого земельного участка, так как в ст. 8 прямо указано на договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, соглашение об отступном, являясь основанием для прекращения обязательства, не может быть расценено как договор купли-продажи.

Такие выводы содержатся в решениях судов: Постановлениях ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А55-32638/2011, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу N А55-32638/2011, Определении Московского областного суда от 02.11.2010 по делу N 33-19253.

Десятый арбитражный апелляционный суд помимо прочего, указал на отсутствие в описанном случае оснований для применения аналогии закона по ст. 250 ГК РФ. В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона применяется только в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения урегулирован Законом N 101-ФЗ (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А41-4731/10).

Таким образом, при заключении соглашения об отступном, по которому в качестве отступного передается земельный участок сельскохозяйственного назначения, отсутствует необходимость предварительно письменно известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

 

1. Общие положения 3 — 8

2. Понятие, порядок использования и изъятия,

субъекты правоотношений 9 — 12

3. Особенности оборота земельных участков

из земель сельскохозяйственного отношения 13 — 15

4. Особенности оборота долей в праве общей 16 — 18

собственности на земельные участки из

земель сельскохозяйственного назначения

5. Заключительные положения 19

6. Список использованной литературы 20

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой одну из наиболее важных составляющих земельного фонда Российской Федерации. Установление специального правового режима и особой охраны земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлено ценностью земли и ее значением в сельскохозяйственном производстве.

Декрет о земле, принятый 8 ноября 1917 г. Вторым Всероссийским съездом Советов рабочих и солдатских депутатов, обратил все земли во всенародное достояние и отменил существовавшие виды прав на землю (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т.д.). Законом "О социализации земли", принятым ВЦИК 27 января 1918 г., осуществлена социализация земли, которая стала передаваться в пользование трудовому народу. Признание земли государственной собственностью (национализация) было осуществлено с принятием первого Земельного кодекса РСФСР (30 октября 1922 г.). С этого момента земельные участки предоставлялись земледельцам и их объединениям, городским поселениям, государственным учреждениям и предприятиям на праве бессрочного (постоянного) пользования либо на праве временного пользования. Верховный Совет СССР постановлением от 23 ноября 1989 г. ввел в действие с 1 января 1990 г. "Основы законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде", в которых советам народных депутатов было разрешено передавать землю не только в бессрочное и временное пользование, но и в аренду путем заключения соответствующего договора. Следующим постановлением от 28 февраля 1990 г. Верховный Совет СССР вводит в действие с 15 марта 1990 г. "Основы законодательства Союза СССР и союзных республик о земле", в которых утверждается еще одно право на землю — пожизненное наследуемое владение. В декабре 1990 г. второй (внеочередной) Съезд народных депутатов РСФСР принимает ряд законов по развитию агропромышленного комплекса и вводит право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Начиная с 1991 г. земельные участки в Российской Федерации можно получить на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного (временного) пользования.

Принятый в конце 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации установил новый порядок предоставления, использования и распоряжения землями на территории Российской Федерации.

На протяжении нескольких лет, до вступления в силу Земельного Кодекса РФ, органы государственной власти пытались найти решение по выходу из тупиковой ситуации, связанной с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, особенно остро стоял вопрос купли-продажи сельскохозяйственных угодий. В связи с чем, с принятием в 2001 г. Земельного Кодекса РФ особое место в нем было отведено обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Глава XIV Земельного Кодекса РФ «Земли сельскохозяйственного назначения», устанавливает определение земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к их обороту, а также определяет условия предоставления земельных участков из земель этой категории, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность и др.

Необходимо сразу отметить, что Земельный кодекс РФ содержит норму, которой устанавливается, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. По смыслу этого положения Земельного кодекса РФ, никакие другие нормативные правовые акты не могут регулировать отношения по обороту земель сельскохозяйственного назначения, включая порядок приватизации земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Именно Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ (далее – Закон), принятый Государственный Думой 24 июля 2002 года и определяет правовой режим оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Российской Федерации. Но нельзя не учитывать значение иных нормативных актов, принимаемых и действующих в Российской Федерации, в том числе во исполнение указанных федеральных законов. В соответствии с иерархией нормативных правовых актов правовое регулирование отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения осуществляется:

— Конституцией Российской Федерации (ст. ст. 9, 72). Согласно ст.72 Конституции РФ земельное законодательство, к которому относится и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов;

— Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (п. п. 6, 7 ст. 27, ст. 79 и др.);

— Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 260);

— Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— другими федеральными законами;

— принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (это, прежде всего, подзаконные нормативные правовые акты);

— законами субъектов Российской Федерации (земельное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации).

Следует отметить, что принятию Федерального закона № 101-ФЗ предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Данная проблема дважды (в декабре 2001 г. и в апреле 2002 г.) рассматривалась на парламентских слушаниях в Государственной Думе, на заседании Государственного совета у Президента РФ (апрель 2002 г.), на конференции Совета Федерации (июнь 2002 г.).

В окончательном виде концепция Закона сводится к следующему.

1. Приватизация земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В п. 4 ст. 1 Закона введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.

Поправки ряда субъектов РФ и депутатов Государственной Думы о введении запрета на приватизацию земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, водоемами, лесополосами, мелиоративными объектами и системами, научно-исследовательскими и учебными заведениями, племенными и элитно-семеноводческими хозяйствами, используемые для утилизации сточных вод и других отходов животноводческих комплексов и птицефабрик, а также земли тепличных комбинатов, звероводческих хозяйств, госплемконезаводов и иных специализированных сельскохозяйственных организаций были отклонены при рассмотрении законопроекта во втором чтении.

Одновременно субъектам РФ было предоставлено право устанавливать своими законами дату, с которой на территории конкретного субъекта Российской Федерации будет разрешена приватизация перечисленных земель сельскохозяйственного назначения.

Действие закона о земельных паях

Квалификационные требования к приобретателям земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

Граждане (физические лица) — выступают участниками отношений, регулируемых Законом, как собственники земельных участков (долей), землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Причем иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Юридические лица — выступают участниками отношений, как собственники земельных участков (долей), землепользователи и арендаторы земельных участков. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования как участники земельных правоотношений обладают широкими полномочиями.

3. Права иностранцев на землю. Вопрос о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения вызвал самые ожесточенные споры и дебаты.

Ст. 2 и ст. 3 Закона установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

4. Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа приобрести земельную долю — субъекту РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (ст. 12 Закона).

5. Сохранение целевого назначения земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

Главная → Юридическая консультация → Изменение категории земли (перевод земель) → Изъятие земельных участков сельхозназначения

Изъятие земельных участков сельхозназначения

Президент России Дмитрий Медведев внес изменения в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

А  принятый Госдумой новый закон  №435-ФЗ  от 29.12.2010г.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения

«О внесении в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» установил принудительный порядок изъятия у юридических лиц и граждан земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые не использовались или используются ненадлежащим образом в  течение 3-х и более лет.

Срок вступления в действие указанного закона — 1 июля 2011 года.

Согласно закону, земли сельхозназначения могут быть принудительно изъяты только  в судебном порядке у тех собственников и арендаторов, которые используют их нерационально.

Изъятию должны подлежать те земельные участки,  где выявлено существенное  снижение плодородия земель или значительное ухудшение экологической обстановки.  

Вместо налогового ужесточения, как меры «наказания» за нерадивое использование  земель, как планировалось изначально, законом введена усиленная административная ответственность владельцев таких земель (граждан, должностных лиц, юридических лиц), которые не ведут сельскохозяйственных работ.

Ставка же земельного налога, определённая законом, должна составлять 1,2 % кадастровой стоимости земельного участка.

Новый закон уточняет, что земельные участки могут быть изъяты и в случае, если они не используются в течение 3-х лет для ведения  сельхозпроизводства и связанной с этим деятельности. В срок 3 года не включается срок освоения сельхозземель, который не может превышать двух лет, и период стихийных и иных бедствий.

Если  рассматриваются участки под строительство, то критический срок повышается до 5 лет.
Положение дел у частных собственников будет контролироваться региональными и муниципальными органами.

Перед изъятием земельного участка собственнику (арендатору) администрацией муниципального образования должно  быть предложено  проведение конкретных для его случая мероприятий по улучшению ситуации на его земельном объекте. В случае невыполнения предложенных условий в указанные сроки участок будет изыматься.

Изъятые земельные участки могут быть проданы с аукциона  на публичных торгах.

Участки  могут предоставляться в собственность сельхозорганизации без проведения торгов по цене, не превышающей 15% кадастровой стоимости, или аренду с платой 0,3% кадастровой стоимости.

Новый закон  коснулся и невостребованных земельных долей (невыделенных в натуре в счёт долей), предоставив возможность отказа от собственности на  такие земельные доли . Упрощена  процедура выдела долей.

Новый закон, получивший негласное название «передела земли», по словам  Руководителя комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям и одного из активных инициаторов его продвижения Мартина Шаккума, нацелен на изъятие в пользу государства  земельной собственности тех граждан, которые скупили десятки и сотни гектаров земли и не используют или используют их не по назначению. 

А главной целью нового закона является задача  вернуть в Агропромышленный комплекс страны порядка 20 миллионов гектаров земель «под паром»,заставить все пахотные земли работать, поскольку качество неиспользуемых земель ухудшается из-за эрозии.

3 декабря 2015 года в послании Федеральному собранию Президент страны Владимир Путин предложил изымать простаивающие земли сельскохозяйственного назначения у недобросовестных владельцев и продавать их на аукционах:

По мнению экспертов, определённая часть земельных инвесторов потеряет свои земельные наделы. Но уйти от обвинения в неиспользовании земли можно будет и после вступления закона в силу: собственники просто выборочно засеют такие площади, или соберут необходимые  лекарственные травы, которые вообще засеиваются раз в 3-5 лет, или перепашут участки, засадят картошкой и заявят, что у них всё развивается, земля «работает».

Если человек проводит сенокос каждый год или просто на этой земле пасёт скот — он обрабатывает землю или нет? Фермер всегда сможет доказать и показать, что «деятельность» ведётся. Он будет вне подозрений.

Немаловажным фактором станет и тот, что 5 лет простоя для земель сельхозназначения — это довольно приличный срок для того, чтобы начало снижаться их качество. Есть так называемая угроза «невозврата», то есть фиксация состояния,  когда вернуть этим землям именно сельскохозяйственное назначение станет бешено накладным и экономически невыгодным процессом.

Представляется, что готовится чёткий и ограниченный перечень оснований для изъятия земель сельхозназначения.  В противном случае, у должностных лиц появится «соблазн» и возможность для злоупотребления данным правом.

Если в законе не будет прописан исчерпывающий список возможностей использования земли, то он станет основой постановки «под удар» тех земель, которые как раз и используются, с помощью «найденной закорючки», за которую можно зацепиться и отобрать землю.

Можно только надеяться, что новый закон не приведёт всё-таки к крупному земельному переделу, не разрушит агропромышленный комплекс и  не нанесёт сокрушительный удар по собственникам земельных участков, которые, возможно, и не в полной мере осваивали свои земельные владения, но налоги государству платили.

Полезная информация

  •  С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • Новое в земельном законодательстве — выпуск ФЗ" О ведении гражданами садоводства и огородничества…". с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации — кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка  позволит ознакомиться эта статья.

В.Т. Батычко
Земельное право в вопросах и ответах
Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.

30. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — самая важная из всех категорий земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные земли. Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д. Однако ЗК РФ закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ об обороте сельхозземель. Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Под оборотом сельскохозяйственных земель данный Закон понимает сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако ФЗ об обороте сельхозземель распространяется далеко не на все земельные участки из данной категории земель. Не регулируется этим Законом оборот земельных участков: предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Отношения, связанные с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируют также ФЗ о фермерском хозяйстве, ФЗ о подсобном хозяйстве, ФЗ о садоводческих объединениях, ФЗ о сельскохозяйственной кооперации, ФЗ об обеспечении плодородия сельхозземель.

До последнего времени действовал также целый ряд нормативных актов — в основном указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, принятых еще в период проведения земельной реформы в нашей стране и регулировавших порядок наделения граждан земельными долями в ходе реорганизации колхозов и совхозов, а также права собственников таких долей. Судьям и другим практикующим юристам следует иметь в виду, что эти нормативные акты (среди них: Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 06.03.1992 № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в России», от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», от 01.02.1995 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»; Указы Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю») отменены, соответственно, Постановлением Правительства РФ от 20.12.2002 № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства РФ по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения» и Указом Президента РФ от 25.02.2003 № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации».

Отдельные субъекты РФ приняли законы о землях сельскохозяйственного назначения еще до вступления в силу ЗК РФ, заполнив тем самым пробелы существовавшего на тот период федерального земельного законодательства. ФЗ о введении в действие ЗК РФ установил (ст. 9), что до введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие ЗК  РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов РФ. Следует обратить внимание на то, что речь идет именно о законах, а не о других нормативных актах субъектов РФ.

Так, Дума Приморского края приняла Постановления от 21.06.2000 № 781 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края» и от 26.12.2000 № 883 «О временном положении о регулировании оборота особо ценных и ценных земель сельскохозяйственного назначения Приморского края». Приморский краевой суд по заявлению прокурора Приморского края признал эти Постановления недействительными, поскольку они не являются законами Приморского края и, следовательно, приведенная выше норма ФЗ о введении в действие ЗК РФ на них не распространяется. Верховный Суд РФ (определение от 19.03.2002 № 56-Г02-4, см. судебную практику) признал решения краевого суда по указанным двум Постановлениям законными и обоснованными.

Законы о земле субъектов РФ могут применяться к отношениям по поводу земельных участков, возникшим после принятия ЗК РФ и ФЗ об обороте сельхозземель в той мере, в какой не противоречат им.

Следует иметь в виду, что согласно п. 5 ст. 1 ФЗ об обороте сельхозземель не допускается принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие дополнительные правила и ограничения, если они содержатся в нормативном акте субъекта РФ, недействительны. Однако тот же Федеральный закон в целом ряде статей оставляет регулирование некоторых вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения на усмотрение субъекта РФ (например, установление минимальных размеров земельных участков, определение средств массовой информации, в которых должно быть опубликовано сообщение о продаже земельного участка), поэтому субъектами РФ должны быть приняты соответствующие законы. И некоторые из них уже сделали это: например, 17.07.2003 принят Закон Нижегородской области «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области», в других субъектах РФ приняты законы по отдельным вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения — например, Закон Республики Татарстан от 17.07.2003 «О приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Республики Татарстан», Закон Владимирской области от 05.03.2003 «О средствах массовой информации, осуществляющих опубликование сообщений об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области». Некоторые субъекты РФ урегулировали вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, подзаконными актами. Так, постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.01.2003 «О реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» утверждены Порядок рассмотрения извещений о продаже земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, Примерная форма извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и Примерная форма извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Но, поскольку во многих субъектах РФ этого пока не сделано, Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены правила (ст. 19.1), применяемые на территории таких субъектов РФ до принятия ими соответствующего закона.

Как было отмечено, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения отличается значительной спецификой, поэтому при рассмотрении конкретного дела с тем или иным земельным участком следует прежде всего определить, действительно ли он относится к данной категории земель. Решающее значение при этом будут иметь данные кадастрового учета земель. Необходимо отчетливо себе представлять, что если на земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция, то это еще не означает, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Если такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (см.

Федеральный закон 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения

ст. 83 ЗК РФ). Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: на них распространяется правовой режим соответствующей категории земель. И, наоборот, в составе земель сельскохозяйственного назначения есть участки, занятые хозяйственными постройками аграрных предприятий, дорогами; так называемыми неудобьями (овраги, балки, болота, гари).

Кроме того, на сельскохозяйственных землях могут находиться водоемы и лесопосадки.

Замкнутые водоемы — пруды, озера, водохранилища, если они находятся на землях сельскохозяйственного назначения, включаются в состав этих земель, а не земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11 ВК РФ).

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности; рубки такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст. 134 ЛК РФ). Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных лесонасаждений на землях природоохранного назначения (см. ст. 56 ЛК РФ). Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок, тогда как купля-продажа участков лесного фонда по закону запрещена.

Но, конечно, основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Это лучшие и наиболее ценные из сельскохозяйственных земель, поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия (см. ст. 78 ЗК РФ).

СЗ РФ. 2003. № 28. Ст. 2882.

Чтобы сделка считалась действительной, и при получении права собственности не возникло никаких проблем, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности в Росреестре. Для этого необходимо:

  • Обращение со стороны покупателя;
  • Квитанции об оплате государственной пошлины;
  • Копии паспортов от двух сторон;
  • Соглашение администрации на передачу участка в собственность другого лица;
  • Доказательство о факте информирования других владельцев земельного пая;
  • Договор, составленный со стороной продавца;
  • Соглашение на сделку законного супруга продающего земельный пай;
  • Акт, удостоверяющий законность прав со стороны продавца.

При желании новый владелец земельного участка может отделить его из общего, организовав собрание всех собственников посредством проведения межевания.

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования

ФЗ № 101 предусмотрены два способа отделения нового куска:

  • решение на всеобщем собрании совладельцев;
  • приглашение кадастрового инженера и разработка межевой схемы.

Алгоритм отделения пая при втором способе, который является оптимальным:

  • заказ у инженера разработки межевой схемы надела;
  • инженер должен предоставить проект остальным совладельцам для информирования и принять предложении я и замечания. На ознакомление отводиться 30 календарных дней;
  • если на протяжении месяца не возникло возражений, проект считается утвержденным;
  • затем проект межевания должен быть утвержден владельцем земельного пая;
  • проект необходимо утвердить в местном земельном комитете, после чего оформляется кадастровый план надела и заносится в реестр под уникальным номером;
  • последним этапом станет регистрация права собственности в Росреестре.

Земельные паи сельхозназначения закон

Часть земель была передана к колективной собственности, которую тогда же и отменили, куда же пропали эти земли и куда их следует отнести?

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

С юридической точки зрения эта категория земель не имеет определенного статуса. Их называют «неистребованными паями». Такие земли регулируются также Законом «О земельных паях». Исходя из трактовки данного юридического акта, можно прийти к выводу, что при аренде или договоре о купле-продаже таких земель, мы имеем дело с необычной территорией паев, которые не имеют точно очерченных границ и размеров, а являются особой территорией, которая не считается недвижимостью.

Закон «О земельных паях» устанавливает также и правила аренды или купли-продажи всех паев на территории страны. После покупки или аренды вы получаете сертификат.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию: пошаговая инструкция

Важно

Он также является одним из основоположных законов, которые регулируют распределение и назначение земель под сельское хозяйство.Как продать земельный пай сельхозназначения Федеральный закон №101-ФЗ от 24.07.2002 года «Об обороте сельскохозяйственных земель» регламентирует порядок реализации земельных наделов аграрного и фермерского назначения. Данный закон также акцентирует и приоритетность в процессах приобретения и отчуждения паев: государство в лице местных органов власти имеет преимущественное право выкупа участка. Это означает, что в процессе дальнейшей его продажи в коммерческую собственность в пакете документов будут обязательны: Согласие на продажу третьему лицу, или же Отказ от преимущественного права приобретения надела.

Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций.

Действие закона о земельных паях

Если предложения о выкупе не будут приняты, тогда стороны вправе начинать оформление купли-продажи. Цена продажи не может быть меньше той, которая предлагалась другим участникам или администрации. Нотариальное заверение не является обязательным требованием.
В договоре купли-продажи должны быть прописаны следующие данные:

  • реквизиты и паспортные данные обеих сторон;
  • наименование и точный адрес, координаты земельного участка;
  • индивидуальный номер паевого документа и дата его оформления;
  • должна быть установлена полная дееспособность обеих сторон;
  • четкая сумма, сколько стоит земельный пай;
  • также необходимо указать, что после проведения сделки стороны не имеют взаимных претензий.

В наследство Наследование земельной доли возможно по завещанию и по закону.

Земельный пай сельхозназначения: как оформить в собственность

ИнфоВиды разрешенного использования сельхозугодий Какие же возможности дает российское законодательство для выполнения этой процедуры? ЗК РФ гласит, что правовой режим любых земель определяется двумя их основными характеристиками:

  • принадлежностью к той или иной категории;
  • разрешённым использованием, которое устанавливается при зонировании территорий.

Вот здесь и таится первая загвоздка. Если с принадлежностью сельхозугодий к категории земель сельхозназначения (категория 1 по ЗК РФ) сомнений быть не может, то в отношении их разрешенного использования полной ясности нет. Действительно, на сегодняшний день единственным видом территориального межевания, реально проводимым в РФ, является градостроительное зонирование.

Для сельхозугодий оно не ведется, и ВРИ участков из их состава не устанавливается.

Закон о земельных паях

Сегодня на рынке недвижимости весьма ценятся загородные участки для строительства жилья. В связи с этим особую актуальность приобретает перевод земель сельхозназначения в другую категорию с целью последующей застройки. Почему девелоперов интересует земля сельхозназначения Российские граждане желают (по крайней мере те, кто может себе это позволить) владеть загородными домами, возведенными на собственных земельных участках, чтобы по выходным и во время отпуска отдыхать там от загрязненного воздуха, шума и суеты больших городов, а многие не прочь постоянно в них проживать.
Как грибы после дождя в последнее десятилетие вокруг крупных промышленных центров растут элитные коттеджные поселки, которые построены на бывших сельхозземлях, причем предварительно девелоперам пришлось перевести землю сельхозназначения в другую категорию.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс

В акте должно указываться:

  • чем обосновано принятое изменение;
  • параметры, описание и кадастровые номера участков;
  • исходная и конечная категории.

Чем может быть обосновано принятие акта об отказе в переводе Перевод земель сельхозназначения в другую категорию не допускается, если :

  • он ограничен либо запрещен федеральным законодательством;
  • госэкоэкспертиза дала отрицательное заключение при ее проведении;
  • испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.

Внесение изменений в госкадастр недвижимости и в ЕГРП при переводе земли в другую категорию Уполномоченный орган госвласти, принявший акт о переводе земли, направляет его копию (в срок до 5 дней с даты его принятия) в Росреестр.

Изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения?

Около половины из принятых 14 позиций используются и в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Эти пункты таковы: 1. Невозможность изменять целевое назначение земли.2. Запрет на приватизацию определенных территорий (например, на территории, которые заняты оленьими пастбищами и другое).3.

Запрет на использование и приватизацию иностранными лицами.4. Установка ограничения на границы.5. Установка перечня лиц, которые не могут приватизировать земли сельскохозяйственного назначения.6. Неиспользуемые по праву земли изымаются. Закон о земельных паях Закон «О земельных» паях регулирует использование и приобретение земель сельскохозяйственного назначения, а также передающиеся по наследству территории земельных паев.

После расформирования колхозов остались земли, которые не были отнесены ни к одной форме собственности.

НовостиPermalink

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *