Выселение из жилого помещения

Основания и порядок выселения из жилого помещения

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

36.Выселение без предоставления другого жилого помещения : основания и порядок.

Выселение из жилых помещений специализированного

жилого фонда в связи с истечением срока проживания

и по другим основаниям .В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.

Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

— использования жилого помещения не по назначению.

Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение

Гражданин, который самовольно, без законных оснований вселился в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. Конечно же, такой гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период времени.

Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания

жилищные правоотношения складываются по цепочке “наймодатель — наниматель — временный жилец”, при этом наймодатель является своеобразным посредником и связующим звеном, без которого напрямую такие правоотношения невозможны. В отличие от временного жильца, члены семьи нанимателя живут с нанимателем постоянно и обладают самостоятельным статусом.

Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива

Выселение бывшего члена жилищного кооператива возможно в случае невыплаты полной суммы паевого взноса или в случае его исключения из жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей. В принудительном порядке член кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания (конференцией) при условии совершения им в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей. К числу таких серьезных нарушений могут относиться:

— неуплата установленных взносов в течение 30 (тридцати) дней с момента наступления срока внесения соответствующих взносов;

— нарушение правил содержания жилых помещений;

— нанесение своими действиями вреда имуществу кооператива, его деятельности и репутации.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива. Нарушитель обычно заранее письменно уведомляется о предстоящем рассмотрении вопроса о возможности исключения его из членов кооператива с указанием срока на устранение нарушений. Если окончательное решение об исключении из членов кооператива принято, лицо подлежит выселению из квартиры, которая была предоставлена ему для проживания.

37.Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (основания, порядок и требования к предоставляемому жилому помещению).

. Выселение из жилого помещения в доме, подлежащем сносу

Статья 86 ЖК РФ гласит: “Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма”. Выселение по рассматриваемому основанию предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение Решение о сносе дома принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Дом может быть признан комиссией аварийным по следующим причинам:

— если он расположен в зоне селевых потоков, оползней, снежных лавин и пр.;

— если имеются деформации фундамента, стен, несущих конструкций здания вследствие их износа или в результате пожара, взрыва, землетрясения, просадки грунта.

Выделяют следующие формы обеспечения жильем граждан при отселении:

— предоставление другого жилья по договору социального найма (либо по договору коммерческого найма);

— предоставление равноценного жилья (если отселяется собственник);

— предоставление денежных средств — выкупной стоимости (если отселяется собственник).

Выселение из жилого помещения, подлежащего переводу в нежилое помещение

Статья 87 ЖК РФ выдвигает еще одно условие выселения с предоставлением нанимателю другого благоустроенного жилого помещения на условиях договора социального найма — когда жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (в первую очередь ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ). Быть заявителем, который обращается в орган местного самоуправления, может собственник помещения или лицо, действующее от его имени по доверенности. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, перечислен исчерпывающим образом в п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В первую очередь необходимы правоустанавливающие документы, к числу которых относятся:

— нотариально удостоверенный договор купли-продажи;

— пожизненного содержания, дарения или мены;

— договор купли-продажи или приватизации;

— свидетельство о праве на наследство;

— договор о разделе имущества;

— вступившее в силу решение суда или арбитражного суда.

Кроме того, заявителю необходимо предъявить проектные документы (проекты переустройства, перепланировки подготавливаются любой специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ), техническую документацию на само помещение, а также на дом (это технический паспорт помещения и поэтажный план дома с указанием на нем переводимого помещения).

На практике порядок перевода состоит из нескольких условных этапов:

— разработка проектной документации на переводимое помещение;

— подготовка технической документации;

— подача заявления о переводе в орган местного самоуправления и получение решения этого органа;

— проведение переустройства, перепланировки или иных видов работ, если орган местного самоуправления указал на необходимость их проведения;

— получение акта приемочной комиссии;

— государственная регистрация помещения в качестве нежилого (путем внесения изменений в ЕГРП).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Непригодным для проживания жилой дом может стать вследствие естественного износа по истечении времени его эксплуатации, вследствие воздействия природных факторов (землетрясения, урагана, наводнения и т.п.) или из-за бесхозяйственного содержания дома (длительного непроведения капитального ремонта дома, несанкционированных переустройств и перепланировок).

Выселение из жилого помещения, признанного Непригодным для проживания

“жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта” (п. п. 16 — 17 вышеназванного Положения).

“Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Правовые основаниия для выселения из жилья

Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение” (п. п. 23 — 25 вышеуказанного Положения).

Непригодными для проживания часто признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу. Наймодатель по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

Выселение из жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции

К капитальному ремонту относят устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (см. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Жилье на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Основания и порядок выселения из жилых помещений

Введение

Актуальность темы исследования. В Конституции Российской Федерации (далее – Конституции РФ) в ст. 40 закреплено право на жилище. Именно оно относится к наиболее существенным, неотъемлемым правам человека.

Потребность в жилище является одной из самых насущных естественных нужд человека. Без её удовлетворения немыслимо никакое нормальное существование и полноценное функционирование всего человеческого общества. «Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде всего, а потом уже заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т. д.».

В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) прописаны основные принципы жилищного права. Вопрос о недопустимости произвольного лишения жилища является одним из них. Согласно указанному выше принципу, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг. Изменение вышеуказанных правил возможно лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены по закону.

Сформированные в жилищной сфере рыночные отношения обусловили необходимость внесения в законодательство существенных изменений вообще и по защите жилищных прав граждан при выселении в частности. В связи с этим были приняты важные документы, такие как новый ЖК РФ, постановления Правительства, а также ряд других актуальных законов.

К сожалению, общее повышение уровня жилищных гарантий никаким образом не может выступить гарантом защиты от возможности выселения. В аспекте современных условий его оценка и правила осуществления данного акта приобретают совершенно иное значение. Именно поэтому существует острая необходимость в получении ответов на насущные вопросы, в частности о правомерности выселения в отдельных случаях. Элементы состава различных оснований для выселения граждан являются актуальными. Краеугольным камнем обозначаются требования к предоставляемым помещениям. Вызывает горячие споры вопрос о лицах, обладающих правом на получение другого жилого помещения при выселении. И это далеко не весь перечень волнующих позиций по вопросам жилья.

Многие животрепещущие проблемы в виде расторжения договора найма и выселения не получили достаточно широкой наработки в специальной литературе. Опубликованные ранее исследования по проблемам выселения из жилых помещений, включают в себя достаточно широкий круг вопросов, представленных с точки зрения принципов административно-командной системы и планового хозяйствования. К сожалению, в них нет места для отражения новых социально-экономических условий, которые как раз и привели к становлению рыночных отношений в жилищной сфере.

В новом ЖК РФ и других нормативных актах прописаны значительные поправки в нормах, которые непосредственно связаны с защитой прав на жилище собственников жилья. Затронуты проблемы в том числе в многоквартирных домах. Указанные трансформации касаются всех граждан, пользующихся жильем по договорам найма социального либо коммерческого, а не только отдельных категорий, таких как члены их семей, наниматели жилых помещений, члены кооперативов и другие.

В настоящее время остается нерешенным вопрос практики применения действующего законодательства по жилищным проблемам. На сегодняшний день ощущается потребность в глубоком анализе и системном обобщении имеющихся недоработок. Диссертационные исследования, которые были опубликованы по насущной проблеме ранее, а именно касающейся выселения из жилых помещений, однозначно устарели. Положения и выводы по данному направлению требуют немедленной переоценки и дальнейшего развития обозначенного вектора проблем как в теоретическом, так и практическом направлениях.

Актуальность проблемы, недостаточная разработка в юридической литературе вопросов, возникающих при выселении граждан с предоставлением жилого помещения или без предоставления такового, применительно к новому законодательству, большая практическая значимость задач жилищной сферы обусловили выбор темы исследования.

Все вышесказанное определяет выбор темы научного исследования, ее актуальность и значение.

Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений

1.1. Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений

Принятие Конституции РФ 1993 г. предоставило РФ возможность попасть в правовое поле международною сообщества, распространить по всей территории положения международного права (ч. 4 ст. 15). Положения именно этой статьи служит основанием для включения не только в Конституцию РФ, но и в другие нормативные акты Российской Федерации, а также норм права международного сообщества; рассмотрим некоторые из них.

Статья 25 Всеобщей декларации прав человека, которую Генеральная Ассамблея ООН провозгласила в качестве основы для исполнения всеми государствами и народами, включает принципиальные положения: каждый человек вправе иметь жизненный уровень, в том числе пищу, медицинский уход, жилище, одежду и социальное обслуживание, необходимые для поддержки здоровья и благосостояния его и членов его семьи.

Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ.

Декларация также указывает, что «никто не может подвергаться … произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…». Конституция РФ содержит в себе эту норму международного права в ст. 25: «Жилище неприкосновенно». В ней также содержится положение запрете проникновения в жилище против воли лиц, которые в нем проживают. Этот запрет может быть отменен в случаях, установленных федеральным законом, либо на основании судебного решения. Неприкосновенность жилища гарантирована, кроме того, в уголовном и жилищном законодательстве России.

Отечественная система права и ее отрасли способствуют претворению в жизнь положений международных правовых актов общего характера, устанавливают порядок их внедрения в повседневную жизнь российского общества.

Содержанием жилищного правоотношения является, с одной стороны, обязанность государства обеспечить наличие и пользование жилья гражданину, а также право требовать от него исполнения возложенных на него в связи с этим обязательств; с другой стороны – право гражданина на удовлетворение жилищных потребностей и обязанность выполнения соответствующих требований.

Право граждан на жилище обеспечивается гарантиями, содержащимися в Конституции РФ, а также нормами законов, которые регулируют жилищные правоотношения, и прежде всего ЖК РФ.

Эти положения Конституции РФ регламентируются жилищным правом, содержание которого детализирует и закрепляет условия для реализации права граждан на жилище.

Одними из основных принципов, на которых строится жилищное право, является неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения (ч. 1 ст.

Выселение: основания, порядок, исключение

1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане на свое усмотрение и в своих интересах осуществляют и распоряжаются принадлежащими им жилищными правами. Согласно ч.4 ст. 3 ЖК РФ выселение из жилья или ограничение права пользования жильем может быть осуществлено лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другим федеральным законодательством.

Подобные основания предусмотрены, к примеру, ст. 85, 90, 101 ЖК РФ. Принудительный порядок выселения граждан из жилых помещений регулируется ст. 75 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве».

В настоящее время ст. 4 ЖК РФ устанавливает определенный перечень видов жилищных правоотношений и определяет субъектный состав этих правоотношений, однако, некоторые из вышеуказанных отношений регулируются и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в частности, например, вопросы, связанные с договором коммерческого найма, и другие.

ЖК РФ, например, регулирует следующие отношения, связанные с:

— возникновением, изменением, осуществлением, прекращением прав владения, пользования, распоряжения жильем государственного и муниципального жилищного фондов;

— пользованием жильем частного жилищного фонда;

— управлением многоквартирными домами;

— пользованием собственниками общего имущества помещений;

— отнесением помещений к числу жилых помещений, а также исключением их из жилого фонда;

— учетом жилого фонда;

— содержанием и ремонтом жилья;

— переустройством и перепланировкой жилья;

— созданием и деятельностью ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;

— предоставлением коммунальных услуг;

— оплатой за пользование жильем и коммунальными услугами;

— контролем за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилья установленным санитарно-техническим правилам и нормам, другим требованиям закона.

В гл. 8 ЖК РФ предусматривается право на установление, изменение или прекращение правоотношений в сфере социального найма жилья. Так, для того, чтобы вышеуказанное правоотношение появилось, необходимо заключить договор социального найма, который предусмотрен в ст. 60 ЖК РФ. Правила, которые предусматриваются статьями гл. 8 ЖК РФ, нацелены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, в соответствии с которым именно в законодательстве в сфере жилищных правоотношений должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилья. Возникшее правоотношение социального найма жилья может быть изменено при условиях, определенных в ст. 82 ЖК РФ: например, граждане, занимающие одну квартиру на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в единую семью, вправе потребовать заключения с их представителем договора социального найма жилья на оба помещения. В ч. 2 ст. 82 предусматривается, что один из членов семьи при согласии других членов семьи может потребовать признания себя нанимателем заместо первоначального нанимателя. Наконец, договор социального найма расторгается при наличии волеизъявления обеих или одной из сторон либо прекращается в силу событий, которые не зависят от воли сторон, — утраты жилья или смерти нанимателя, проживавшего одиноко.

Основания и порядок выселения из жилого помещения

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

36.Выселение без предоставления другого жилого помещения : основания и порядок.

Выселение из жилых помещений специализированного

жилого фонда в связи с истечением срока проживания

и по другим основаниям .В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по требованию наймодателя.

Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

— использования жилого помещения не по назначению.

Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение

Гражданин, который самовольно, без законных оснований вселился в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении.

Конечно же, такой гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период времени.

Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания

жилищные правоотношения складываются по цепочке “наймодатель — наниматель — временный жилец”, при этом наймодатель является своеобразным посредником и связующим звеном, без которого напрямую такие правоотношения невозможны. В отличие от временного жильца, члены семьи нанимателя живут с нанимателем постоянно и обладают самостоятельным статусом.

Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива

Выселение бывшего члена жилищного кооператива возможно в случае невыплаты полной суммы паевого взноса или в случае его исключения из жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей. В принудительном порядке член кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания (конференцией) при условии совершения им в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей. К числу таких серьезных нарушений могут относиться:

— неуплата установленных взносов в течение 30 (тридцати) дней с момента наступления срока внесения соответствующих взносов;

— нарушение правил содержания жилых помещений;

— нанесение своими действиями вреда имуществу кооператива, его деятельности и репутации.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива. Нарушитель обычно заранее письменно уведомляется о предстоящем рассмотрении вопроса о возможности исключения его из членов кооператива с указанием срока на устранение нарушений. Если окончательное решение об исключении из членов кооператива принято, лицо подлежит выселению из квартиры, которая была предоставлена ему для проживания.

37.Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (основания, порядок и требования к предоставляемому жилому помещению).

. Выселение из жилого помещения в доме, подлежащем сносу

Статья 86 ЖК РФ гласит: “Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма”. Выселение по рассматриваемому основанию предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение Решение о сносе дома принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Дом может быть признан комиссией аварийным по следующим причинам:

— если он расположен в зоне селевых потоков, оползней, снежных лавин и пр.;

— если имеются деформации фундамента, стен, несущих конструкций здания вследствие их износа или в результате пожара, взрыва, землетрясения, просадки грунта.

Выделяют следующие формы обеспечения жильем граждан при отселении:

— предоставление другого жилья по договору социального найма (либо по договору коммерческого найма);

— предоставление равноценного жилья (если отселяется собственник);

— предоставление денежных средств — выкупной стоимости (если отселяется собственник).

Выселение из жилого помещения, подлежащего переводу в нежилое помещение

Статья 87 ЖК РФ выдвигает еще одно условие выселения с предоставлением нанимателю другого благоустроенного жилого помещения на условиях договора социального найма — когда жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (в первую очередь ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ). Быть заявителем, который обращается в орган местного самоуправления, может собственник помещения или лицо, действующее от его имени по доверенности. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, перечислен исчерпывающим образом в п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В первую очередь необходимы правоустанавливающие документы, к числу которых относятся:

— нотариально удостоверенный договор купли-продажи;

— пожизненного содержания, дарения или мены;

— договор купли-продажи или приватизации;

— свидетельство о праве на наследство;

— договор о разделе имущества;

— вступившее в силу решение суда или арбитражного суда.

Кроме того, заявителю необходимо предъявить проектные документы (проекты переустройства, перепланировки подготавливаются любой специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ), техническую документацию на само помещение, а также на дом (это технический паспорт помещения и поэтажный план дома с указанием на нем переводимого помещения).

На практике порядок перевода состоит из нескольких условных этапов:

— разработка проектной документации на переводимое помещение;

— подготовка технической документации;

— подача заявления о переводе в орган местного самоуправления и получение решения этого органа;

— проведение переустройства, перепланировки или иных видов работ, если орган местного самоуправления указал на необходимость их проведения;

— получение акта приемочной комиссии;

— государственная регистрация помещения в качестве нежилого (путем внесения изменений в ЕГРП).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Непригодным для проживания жилой дом может стать вследствие естественного износа по истечении времени его эксплуатации, вследствие воздействия природных факторов (землетрясения, урагана, наводнения и т.п.) или из-за бесхозяйственного содержания дома (длительного непроведения капитального ремонта дома, несанкционированных переустройств и перепланировок).

Выселение из жилого помещения, признанного Непригодным для проживания

“жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта” (п. п. 16 — 17 вышеназванного Положения).

“Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение” (п. п. 23 — 25 вышеуказанного Положения).

Непригодными для проживания часто признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу. Наймодатель по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

Выселение из жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции

К капитальному ремонту относят устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (см.

Выселение граждан из жилых помещений

ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Жилье на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Основания и порядок выселения из жилых помещений

Введение

Актуальность темы исследования. В Конституции Российской Федерации (далее – Конституции РФ) в ст. 40 закреплено право на жилище. Именно оно относится к наиболее существенным, неотъемлемым правам человека.

Потребность в жилище является одной из самых насущных естественных нужд человека. Без её удовлетворения немыслимо никакое нормальное существование и полноценное функционирование всего человеческого общества. «Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде всего, а потом уже заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т. д.».

В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) прописаны основные принципы жилищного права. Вопрос о недопустимости произвольного лишения жилища является одним из них. Согласно указанному выше принципу, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг. Изменение вышеуказанных правил возможно лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены по закону.

Сформированные в жилищной сфере рыночные отношения обусловили необходимость внесения в законодательство существенных изменений вообще и по защите жилищных прав граждан при выселении в частности. В связи с этим были приняты важные документы, такие как новый ЖК РФ, постановления Правительства, а также ряд других актуальных законов.

К сожалению, общее повышение уровня жилищных гарантий никаким образом не может выступить гарантом защиты от возможности выселения. В аспекте современных условий его оценка и правила осуществления данного акта приобретают совершенно иное значение. Именно поэтому существует острая необходимость в получении ответов на насущные вопросы, в частности о правомерности выселения в отдельных случаях. Элементы состава различных оснований для выселения граждан являются актуальными. Краеугольным камнем обозначаются требования к предоставляемым помещениям. Вызывает горячие споры вопрос о лицах, обладающих правом на получение другого жилого помещения при выселении. И это далеко не весь перечень волнующих позиций по вопросам жилья.

Многие животрепещущие проблемы в виде расторжения договора найма и выселения не получили достаточно широкой наработки в специальной литературе. Опубликованные ранее исследования по проблемам выселения из жилых помещений, включают в себя достаточно широкий круг вопросов, представленных с точки зрения принципов административно-командной системы и планового хозяйствования. К сожалению, в них нет места для отражения новых социально-экономических условий, которые как раз и привели к становлению рыночных отношений в жилищной сфере.

В новом ЖК РФ и других нормативных актах прописаны значительные поправки в нормах, которые непосредственно связаны с защитой прав на жилище собственников жилья. Затронуты проблемы в том числе в многоквартирных домах. Указанные трансформации касаются всех граждан, пользующихся жильем по договорам найма социального либо коммерческого, а не только отдельных категорий, таких как члены их семей, наниматели жилых помещений, члены кооперативов и другие.

В настоящее время остается нерешенным вопрос практики применения действующего законодательства по жилищным проблемам. На сегодняшний день ощущается потребность в глубоком анализе и системном обобщении имеющихся недоработок.

Основания и порядок выселения из жилых помещений

Диссертационные исследования, которые были опубликованы по насущной проблеме ранее, а именно касающейся выселения из жилых помещений, однозначно устарели. Положения и выводы по данному направлению требуют немедленной переоценки и дальнейшего развития обозначенного вектора проблем как в теоретическом, так и практическом направлениях.

Актуальность проблемы, недостаточная разработка в юридической литературе вопросов, возникающих при выселении граждан с предоставлением жилого помещения или без предоставления такового, применительно к новому законодательству, большая практическая значимость задач жилищной сферы обусловили выбор темы исследования.

Все вышесказанное определяет выбор темы научного исследования, ее актуальность и значение.

Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений

1.1. Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений

Принятие Конституции РФ 1993 г. предоставило РФ возможность попасть в правовое поле международною сообщества, распространить по всей территории положения международного права (ч. 4 ст. 15). Положения именно этой статьи служит основанием для включения не только в Конституцию РФ, но и в другие нормативные акты Российской Федерации, а также норм права международного сообщества; рассмотрим некоторые из них.

Статья 25 Всеобщей декларации прав человека, которую Генеральная Ассамблея ООН провозгласила в качестве основы для исполнения всеми государствами и народами, включает принципиальные положения: каждый человек вправе иметь жизненный уровень, в том числе пищу, медицинский уход, жилище, одежду и социальное обслуживание, необходимые для поддержки здоровья и благосостояния его и членов его семьи.

Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ.

Декларация также указывает, что «никто не может подвергаться … произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…». Конституция РФ содержит в себе эту норму международного права в ст. 25: «Жилище неприкосновенно». В ней также содержится положение запрете проникновения в жилище против воли лиц, которые в нем проживают. Этот запрет может быть отменен в случаях, установленных федеральным законом, либо на основании судебного решения. Неприкосновенность жилища гарантирована, кроме того, в уголовном и жилищном законодательстве России.

Отечественная система права и ее отрасли способствуют претворению в жизнь положений международных правовых актов общего характера, устанавливают порядок их внедрения в повседневную жизнь российского общества.

Содержанием жилищного правоотношения является, с одной стороны, обязанность государства обеспечить наличие и пользование жилья гражданину, а также право требовать от него исполнения возложенных на него в связи с этим обязательств; с другой стороны – право гражданина на удовлетворение жилищных потребностей и обязанность выполнения соответствующих требований.

Право граждан на жилище обеспечивается гарантиями, содержащимися в Конституции РФ, а также нормами законов, которые регулируют жилищные правоотношения, и прежде всего ЖК РФ.

Эти положения Конституции РФ регламентируются жилищным правом, содержание которого детализирует и закрепляет условия для реализации права граждан на жилище.

Одними из основных принципов, на которых строится жилищное право, является неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане на свое усмотрение и в своих интересах осуществляют и распоряжаются принадлежащими им жилищными правами. Согласно ч.4 ст. 3 ЖК РФ выселение из жилья или ограничение права пользования жильем может быть осуществлено лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другим федеральным законодательством.

Подобные основания предусмотрены, к примеру, ст. 85, 90, 101 ЖК РФ. Принудительный порядок выселения граждан из жилых помещений регулируется ст. 75 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве».

В настоящее время ст. 4 ЖК РФ устанавливает определенный перечень видов жилищных правоотношений и определяет субъектный состав этих правоотношений, однако, некоторые из вышеуказанных отношений регулируются и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в частности, например, вопросы, связанные с договором коммерческого найма, и другие.

ЖК РФ, например, регулирует следующие отношения, связанные с:

— возникновением, изменением, осуществлением, прекращением прав владения, пользования, распоряжения жильем государственного и муниципального жилищного фондов;

— пользованием жильем частного жилищного фонда;

— управлением многоквартирными домами;

— пользованием собственниками общего имущества помещений;

— отнесением помещений к числу жилых помещений, а также исключением их из жилого фонда;

— учетом жилого фонда;

— содержанием и ремонтом жилья;

— переустройством и перепланировкой жилья;

— созданием и деятельностью ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;

— предоставлением коммунальных услуг;

— оплатой за пользование жильем и коммунальными услугами;

— контролем за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилья установленным санитарно-техническим правилам и нормам, другим требованиям закона.

В гл. 8 ЖК РФ предусматривается право на установление, изменение или прекращение правоотношений в сфере социального найма жилья. Так, для того, чтобы вышеуказанное правоотношение появилось, необходимо заключить договор социального найма, который предусмотрен в ст. 60 ЖК РФ. Правила, которые предусматриваются статьями гл. 8 ЖК РФ, нацелены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, в соответствии с которым именно в законодательстве в сфере жилищных правоотношений должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилья. Возникшее правоотношение социального найма жилья может быть изменено при условиях, определенных в ст. 82 ЖК РФ: например, граждане, занимающие одну квартиру на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в единую семью, вправе потребовать заключения с их представителем договора социального найма жилья на оба помещения. В ч. 2 ст. 82 предусматривается, что один из членов семьи при согласии других членов семьи может потребовать признания себя нанимателем заместо первоначального нанимателя. Наконец, договор социального найма расторгается при наличии волеизъявления обеих или одной из сторон либо прекращается в силу событий, которые не зависят от воли сторон, — утраты жилья или смерти нанимателя, проживавшего одиноко.

ЖК РФ, Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

ЖК РФ, Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Договор специализированного найма жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст.

Выселение граждан из жилых помещений

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Объект найма

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФспециализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

§ служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);

§ жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);

§ жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);

§ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);

§ жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);

§ жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);

§ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Срок найма

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.



Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *