Выкупная цена аварийного жилья

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст.25, 40 Конституции РФ).

Порядок компенсации собственникам при сносе дома

Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе РФ.

В связи с тем, что проблем и «нестыковок» при решении вопроса изъятия жилого помещения у собственников при признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу возникало и возникает до сих пор много и учитывая, что в связи с применением Жилищного кодекса РФ у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда РФ в целях обеспечения единства судебной практики и законности в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»дал судам следующие разъяснения (вопрос 20):

Судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в ст.32 ЖК РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч.10 — 11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

г) соблюдение предусмотренной ч.2 — 4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч.2 ст.32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч.3 ст.32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч.4 ст.32 ЖК РФ). При этом исходя из положений ч.4 ст.32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч.9 ст.32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;

е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п.2 ст.37, п.4 ст.292 ГК РФ, ст.20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм ч.3 ст. 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч.7 ст.32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч.5 ст.32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч.4 ст.32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);

и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч.8 ст.32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст.32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч.7 ст.32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч.8 ст.32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника. По смыслу ч.8 ст.32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);

к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу ч.4 ст.32 ЖК РФ только с согласия собственника;

л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Вы можете пролистать до конца и оставить комментарий. Уведомления сейчас отключены.

Оценка ветхого и аварийного жилья

                                                                                                                                                                                                    Ширинкин А.Ю.

Некоторые владельцы старого жилищного фонда, которые вынуждены покидать свои ветхие и нередко аварийные жилища, столкнулись с проблемой несправедливой оценки своей недвижимости. Статья 32 ЖК России гласит, что собственник жилья или же земельного участка при его изъятии для государственных или же муниципальных нужд имеет право получить подобное и равноценное по стоимости жилище или участок земли. Если невозможно предоставить аналогичное жилье, то собственник может претендовать на денежную компенсацию по рыночной стоимости старого жилья или же земельного участка. Ситуации, когда выгоднее получить компенсацию, чем претендовать на новое жилье или земельный участок, достаточно редко встречаются. Основной фактор, влияющий на оценку стоимости жилья, а следовательно и на его стоимость, является право владельца недвижимости на земельный участок, на котором расположен дом.

Выкупная стоимость жилья по действующему законодательству состоит из рыночной цены помещения, а также из суммы всех убытков, причиненных собственнику в процессе его отчуждения – затрат на переезд, транспорт, оплату услуг профессиональных риелторов, расходов на переоформления правоустанавливающих документов, затрат на аренду временного жилья, аналогичного изымаемому. Иногда владельцу квартиры придется месяцами арендовать жилье, дожидаясь восстановления аварийного и ветхого дома. Эти суммы в обязательном порядке должны компенсироваться из бюджетов и фондов соответствующих уровней, от собственника потребуется только предоставить финансовые документы, подтверждающие вышеперечисленные затраты за указанный ним период.

Рыночная стоимость отчуждаемой квартиры или комнаты рассчитывается без учета плохого состояния основной конструкции дома – это значит, что за эталон оценки принимаются аналогичные квартиры или комнаты этого дома, находящиеся в нормальном и пригодном для проживания людей состоянии. При этом есть существенный нюанс, способный значительно изменить рыночную стоимость изымаемой квартиры в рамках программы переселения из ветхого жилья в новое. При этом в процессе обычной купле-продаже квартиры эта ситуация не возникает. Статья 36 Жилищного кодекса РФ гласит, что:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме)…».

Поэтому земельный участок, на котором расположен дом, изначально принадлежит владельцам квартир на правах общей долевой собственности – часть есть у каждого, но распоряжаться могут только после согласия абсолютно всех владельцев. При этом согласно вышеупомянутой статьи общедолевую собственность нельзя продавать и покупать как самостоятельный объект, поэтому и определить ее стоимость согласно рыночным расценкам невозможно. Право общей долевой собственности на коллективное имущество многоквартирного дома (чердаки, лестничные площадки и т.д.) связано с появлением права собственности на жилье в этом доме. После покупки квартиры у человека появляется право на пользование общим имуществом жильцов всего дома (это подтверждает ст. 290 ГК России, а также статьи 36-38 ЖК России). Согласно этим нормативным актам, права на долю общего имущества и на отдельное жилое помещение (квартиру или комнату) возникают и прекращаются одновременно. Право на общедолевую собственность в доме нельзя продать, переуступить или каким-либо образом поменять без изменения или передачи права на отдельное жилое помещение. Право на жилье является основным, а доля в собственности всех жильцов является придаточным правом, которое не может существовать и переуступаться самостоятельно, быть предметом каких-либо гражданско-правовых сделок. Например, нельзя продать свое право на часть подъезда дома, при этом оставшись владельцем квартиры. В подтверждение этому пункт 4 ст. 37 ЖК России гласит, что:

«п.4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение…».

Из-за этого право на общедолевую собственность возникает и теряется вне зависимости от желания владельцев недвижимости. Раздел общего имущества между жильцами многоквартирного дома, а также выделение определенной части некоторым собственникам квартир, невозможен. Преимущественное право покупки, а также наследование общего имущества в многоквартирном доме, появляется только в случае получения прав на владение квартирой или же комнатой в этом доме – это подтверждается нормами статей 244-252, а также ст. 289-290 ГК России. Поэтому доля собственника квартиры в общедолевой собственности на имущество многоквартирного дома не является оборотоспособной. Она не может существовать отдельно от права собственности на жилище.

Именно из-за желания получить вместе с размером компенсации за ветхое и аварийное жилье определенную сумму за земельный участок и общедолевую стоимость и возникает конфликт между собственником жилища и властями населенного пункта. Последние стремятся сэкономить бюджетные деньги и заплатить владельцу недвижимости как можно меньшую сумму компенсации. Собственники жилья довольно часто придерживаются мнения, что к стоимости возмещения за аварийные или ветхие квадратные метры при отчуждении должна обязательно добавляться стоимость части земельного участка, который согласно праву общедолевой коллективной собственности приходится на квартиру.

Разобраться в хитросплетениях законодательства и рассчитать действительно обоснованную рыночную стоимость ветхого или же аварийного жилья не так просто. Попробую высказать и обосновать собственное мнение по вопросу выкупа непригодного для эксплуатации жилья, точка зрения основана на многолетнем практическом опыте оценки стоимости подобных помещений, а также на многочисленных судебных экспертизах.

Первое – дом не «висит» в воздухе, он неразрывно связан с землей, на которой он физически расположен. Причем вне зависимости – частный ли это дом или же многоэтажная высотка с сотнями квартир. Для постройки дома необходимо приобрести или же арендовать на длительное время земельный участок, это довольно затратное мероприятие в материальном плане. Поэтому в рыночную стоимость любой недвижимости уже заложена стоимость земельного участка, на котором он возведен, причем эта сумма очень солидная и ощутимо влияет на общий бюджет строительных работ.

Простой пример: попробуйте сравнить стоимость двух похожих квартир в новостройках в центральной части города и на его окраине. Если взять жилье, которое одинаковое по площади, этажности и ремонту, то стоимость квартиры в центре города будет выше. При этом себестоимость строительства и материалов совершенно одинаковая, разница в стоимости объясняется более дорогой землей в центе города. Поэтому и процент вклада цены земли в стоимость жилья в центре города будет гораздо большим, что отразится на конечной цене квартиры.

Также для комфортной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома необходим участок придомовой территории – для обеспечения нормального подъезда машин, вывоза мусора, обустройства мест для отдыха. Поэтому площадь отведенной под постройку дома земли не ограничивается только участком под застройку, иногда наблюдается существенное превышение этого значения. Размер площади определяется СНиПами и СанПиНами. Эта минимальная и необходимая по законодательству площадь обязательно войдет в стоимость квартиры и зачастую увеличит ее конечную цену.

Если фактическая площадь земельного участка намного превышает минимально необходимую, то появляются излишки земли – их можно с выгодой использовать после коллективного собрания владельцев квартир. Например, можно продать часть земли для строительства другого многоэтажного дома (если придомовая территория является значительной по размеру), организовать платную парковку, построить индивидуальные гаражи и т.д. Поэтому разумно утверждать, что наличие этой свободной и полезной площади способно значительно увеличить окончательную стоимость недвижимости. Наиболее простым способом получения выгоды станет продажа лишней территории земельного участка, при этом выгода будет равняться реальной стоимости земельного участка в месте расположения дома. Покупателю необходимо готовиться к увеличению стоимости квартиры примерно на сумму рыночной стоимости излишнего земельного участка.

Для определения наличия и величины излишнего земельного участка потребуется знать фактическую площадь, выделенную под строительство дома, после чего вычесть из нее минимально необходимую по нормативам площадь под размещение здания.

Для понимания рассмотрим упрощенный пример такого расчета:

Некая квартира общей площадью 50 кв.м. расположена в 2 этажном жилом доме 1948 года постройки. Удельный показатель земельной доли составляет 2,84 (Свод правил по проектированию и строительству СП 30-101-98), этот переменный (зависит от нескольких параметров конкретного жилого дама) показатель соотношения общей площади земельного участка к общей площади жилых квартир в доме. Общая площадь жилых квартир дома (согласно Техническому паспорту на жилой дом) составляет 386,1 м2, фактическая площадь отведенная под дом составляет 2000 м2. Таким образом, нормативная площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом составляет:

386,1 м2 * 2,84 = 1096,52 м2.

Сравниваем эту площадь с фактической получаем: 2000 – 1096,52 = 903,48 м2

Т.е. в наличии имеются фактические излишки участка в размере 903,48 м2, определив рыночную стоимость этих излишков можно определить и величину доли земельного участка в общедолевой собственности приходящейся на конкретную квартиру, как в квадратных метрах, так и в рублях.

903,48 кв.м. / 386,1 кв.м. = 2,34 кв.м. излишков земельного участка приходится на 1 кв.м. каждой условной квартиры в этом расселяемом доме. Если рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка будет стоить хотя бы 10 тыс. руб., то общая величина доплаты должна составить:

2,34 кв.м. * 10 000 руб.* 50 кв.м. = 1 170 000 руб.

Стоимость доли излишков должна прибавляться к стоимости квартиры увеличивая ее общую стоимость.

Подводя итог, можно сказать, что излишки земельных участков, которые можно с выгодой использовать, на практике встречаются достаточно редко.

Провинциалы

Но в любом случае, собственник ветхого или же аварийного жилья должен осознавать, что лишь грамотная и квалифицированная оценка размера придомовой территории и ее реальной стоимости позволит узнать справедливую цену квартиры. Именно эту сумму и следует требовать у властей населенного пункта при проведении вынужденного отчуждения аварийного и ветхого жилья. Ведь земля – это материальное благо и товар, поэтому ее стоимость также должна отображаться и учитываться в финансовых документах при получении компенсации от властей за счет бюджетных средств и различных фондов.

Ширинкин Александр Юрьевич — оценщик бизнеса, член ООО «Российское общество оценщиков», сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости, Сертификат № 0059, Москва, 22.12.2008 г., Сертифицированный TGA специалист по оценке недвижимости 2-го уровня (оценка рыночной стоимости недвижимости для целей финансовой отчетности и залогового обеспечения) в соответствии ISO / IEC 17024:2003 – сертификат  № 73-061-12 от 27.01.2012 года. Председатель Экспертного Совета Пермского регионального отделения РОО, Председатель Экспертного Совета НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края», член центрального Экспертного Совета СРО РОО (г. Москва) – квалификационный аттестат эксперта СРО № 000052-006 от 27.09.2013 г.

Опыт практической работы по оценке имущества с 1998г. (18 лет).

Законодательством установлено, что никто не может быть лишен собственности без достаточных на то оснований даже в том случае, если собственность эта расположена в аварийном доме. На что имеют право собственники помещений в аварийных домах и могут ли они требовать не переселения, а выкупа у них собственности?

Признание многоквартирного дома в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 статьи 32 ЖК РФ.
Так на что же граждане имеют право, а чего требовать не вправе в случае признания дома, в котором находятся их квартиры (нежилые помещения), аварийным? Может ли собственник жилого (нежилого) помещения в аварийном доме требовать не переселения, а выкупа своей собственности?
Администрация МО г.

ВС разъяснил определение выкупной цены изымаемого жилья в подлежащем сносу доме

Краснодар обратилась в Первомайский районный суд г. Краснодара с исковым требование к С.Г.Г., С.Г.Г., К.Р.Ю., К.Ю.Е., К.М.Ю. о прекращении права собственности, выселении из жилого помещения, признании права собственности на предоставленные администрацией жилые объекты.
Ответчики являются собственниками (каждый по 1/2 доли) квартиры общей площадью 23,5 кв. м., расположенной в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
В рамках адресной программы Краснодарского края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планировалось предоставление финансовой поддержки на переселение граждан, вошел и дом, где проживали ответчики.
Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар земельный участок, на котором расположен аварийный дом, изъят для муниципальных нужд.
Поскольку дом признан аварийным и подлежащим сносу, ответчикам предложена мена квартиры в данном аварийном доме на квартиру в другом доме, общей площадью 37,8 кв. м.
Предложенное ответчикам жилое помещение имеет большую площадь и соответствует требованиям ст. 89 ЖК РФ. Однако от переселения ответчики отказались.
В свою очередь С.Г.Г. и С.Г.Г. предъявлен встречный иск об обязании администрации МО г. Краснодар заключить с ними договор купли-продажи принадлежащей им на праве собственности квартиры на условиях и за цену согласно проекту договора с учетом вносимых изменений.
Решением Первомайского районного суда г. Краснодара исковые требования администрации удовлетворены, а в удовлетворении встречных требования С.Г.Г. и С.Г.Г. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского первого суда от 12.04.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Однако Судебная коллегия Верховного Суда РФ, проверив материалы дела в рамках кассационной жалобы С.Г.Г. и С.Г.Г., нашла основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
При рассмотрении дела судами первой и второй инстанций были допущены нарушения норм права.
Судебные инстанции ссылались в своих решениях на то, что переселением в другую квартиру права С.Г.Г. и С.Г.Г. как собственников жилого помещения, расположенного в аварийном и подлежащем сносу доме, не нарушены, так как взамен администрацией им было предложено жилое помещение гораздо большей площади. Требование граждан к администрации о выкупе их квартиры в аварийном доме не основано на законе.
Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Вышеуказанной статьей также предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В том случае, если собственник помещения не согласен с решением об изъятии либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение, вправе обратиться в суд с исковым требованием о выкупе жилого помещения.
В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники не выполнили это требование в установленный срок, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, включая каждое жилое помещение в указанном доме.
На необходимость соблюдения положений ЖК РФ при переселении граждан из аварийного жилищного фонда указывает также ФЗ N 185-ФЗ от 21.07.2007 "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" разъяснил, что "требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения".
При рассмотрении данного спора судом не учтено, что администрацией муниципального образования г. Краснодар не соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника. С.Г.Г. и С.Г.Г. не было предложено выплатить выкупную цену изымаемой квартиры, а от переселения в другую квартиру, даже несмотря на большую площадь, ответчики отказались.
Кроме того, как указывается заявителем кассационной жалобы, согласно приложению к Постановлению главы муниципального образования г. Краснодар от 30.12.2008 N 4806 в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, внесены дома под литерами "А" и "Б", в то время как по данным из технического паспорта спорная квартира расположена в доме под литерой "Б1".
Суды первой и второй инстанций данному факту не дали никакой оценки.
В своей кассационной жалобе заявители также сообщили, что выкупная стоимость принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры, расположенной в центре г. Краснодар, выше, чем стоимость квартиры, которая была предложена администрацией на окраине города.
Кроме того, изымаемая квартира состоит из двух комнат, тогда как решением суда первой инстанции все ответчики (пять человек) должны вселиться в однокомнатную, что в свою очередь является грубым нарушением прав ответчиков.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В то же время отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
А теперь хотелось бы проанализировать похожий спор, где собственником помещения является юридическое лицо.
ООО "Издательство "СКС" (Истец) обратилось в Арбитражный суд с требованием к Правительству г. Москвы (Ответчик) о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения в размере 40 700 000,00 руб., расходов по уплате коммунальных платежей в размере 124 582,00 руб., неполученной арендной платы в размере 17 350 000,00 руб., а также расходов на оплату независимой экспертизы в сумме 20 000,00 руб.
Арбитражный суд г. Москвы в удовлетворении исковых требований ООО "Издательство "СКС" отказал.
Девятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил в силе.
Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа решение первой инстанции и постановление суда второй инстанции отменил ввиду того, что были установлены нарушения материального и процессуального права.
Истец является собственником спорного нежилого помещения, расположенного в жилом доме.
Распоряжением Правительства Москвы от 28.07.2003 N 1325-РП жилой дом, где расположено нежилое помещение истца, был признан аварийным, в связи с чем было принято решение о выполнении комплексной реконструкции здания с отселением жителей и выводом арендаторов и собственников нежилых помещений, в том числе ООО "Издательство "СКС".
Все жильцы дома, включая истца, были из аварийного дома переселены, договор аренды земельного участка под нежилым помещением истца был расторгнут, а также были отключены коммуникации всего дома, в результате чего принадлежащее истцу нежилое помещение стало непригодным для использования и он, как собственник, понес значительные убытки, в том числе в виде неполучения арендных платежей при сдаче принадлежащего ему помещения в аренду. В связи с этим истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, так как посчитал, что ответчик не лишал истца права собственности. В данном случае речь шла только о реконструкции здания, признанного аварийным. Кроме того, суд посчитал, что истец не представил доказательств, подтверждающих факт лишения его ответчиком права собственности на помещение либо изъятия ответчиком помещения у истца. Коммунальные платежи не подлежат взысканию, так как коммуникации, подведенные к дому, отключены. Требования об уплате арендных платежей не были удовлетворены, так как суд посчитал, что нет доказательств вины ответчика и причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками истца.
Судебная коллегия не согласилась с решением суда по следующим основаниям.
Из ст. 15, ст. 393 ГК РФ следует, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При этом взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, обязательными условиями наступления которой являются наличие нарушения права (реального ущерба или упущенной выгоды), наличие вины причинителя вреда, а также причинной связи между двумя этими элементами, а отсутствие хотя бы одного из вышеуказанных элементов исключает наступление этого вида ответственности.
В ст. 35 Конституции РФ предусмотрено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе обладать имуществом в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. При этом никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Принимая решение об отказе в исковых требованиях, суд руководствовался тем, что истец собственности не лишался, так как дом подлежал реконструкции.
Суд не принял во внимание тот факт, что в результате издания распоряжения Правительства Москвы N 1325-РП от 28.07.2003 о реконструкции истец был лишен возможности пользоваться принадлежащим ему помещением длительное время. К тому же на момент рассмотрения данного спора в суде работы по реконструкции еще не начались, что не может не отражаться на нормальной хозяйственной деятельности истца, так как истец лишен права пользоваться и распоряжаться своим имуществом в связи с выселением его из аварийного дома и отключением в указанном доме всех коммуникаций.
Суд должен был при рассмотрении данного гражданского дела относительно требования истца о взыскании выкупной цены спорного имущества в размере 40 700 000,00 руб. предложить ему уточнить свои требования в этой части и выяснить у истца его намерение, при условии выплаты ему выкупной цены спорного объекта, отказаться от своего права собственности в пользу ответчика. Что касается цены спорного помещения, то ответчик мог заявить о необходимости проведения оценочной экспертизы для установления реальной стоимости нежилого помещения.
Поскольку истцом были заявлены к ответчику требования в сумме 124 582,00 руб. (расходы по уплате коммунальных платежей), то суду, в целях полного и всестороннего исследования данного обстоятельства, необходимо было обсудить вопрос со сторонами процесса о возможности привлечения к участию в деле (в качестве соответчика по данному требованию) ГУП ДЕЗ данного района, куда были перечислены истцом спорные платежи. Истцу, в свою очередь, необходимо было представить суду доказательства, подтверждающие перечисление им именно заявленной к взысканию суммы.
Также в судебном заседании не был выяснен вопрос о причинах длительного неисполнения распоряжения Правительства Москвы N 1325-РП от 28.07.2003 ответчиком, в результате чего у истца возникли убытки в размере 17 350 000,00 руб.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что данная категория дел требует тщательного изучения судом всех обстоятельств и материалов дела перед вынесением решения.
Статьей 56 ГПК РФ для физических лиц и ст. 65 АПК РФ для юридических лиц предусмотрена норма, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Но есть обстоятельства, признанные судом общеизвестными и не нуждающимися в доказывании. В первую очередь это законодательство. Никто не вправе лишить человека его собственности без законных на то оснований даже в том случае, если собственность эта расположена в аварийном доме.
В данной статье речь идет о возможности выкупа аварийного помещения (как жилого, так и нежилого), принадлежащего на праве собственности физическому или юридическому лицу. К сожалению, зачастую приходится отстаивать свои права в суде. И к данному процессу необходимо должным образом подготовиться.
Не всегда объект, куда предлагается переселиться гражданину (юридическому лицу), равноценен тому, который расположен в доме, признанном аварийным. Здесь имеет значение не тот факт, что помещение непригодно для использования, а где расположен аварийный дом, удаленность от центра города, доступность общественного транспорта, наличие инфраструктуры — то есть все признаки, из которых складывается цена недвижимого объекта.
Перед обращением в уполномоченный орган с отказом от переселения и просьбой рассмотрения вопроса о выкупе помещения будет нелишним провести независимую экспертизу, которая сможет дать объективную оценку стоимости подлежащего выкупу жилого (нежилого) помещения.
В случае, если получен необоснованный отказ от выкупа, следует решить этот вопрос в судебном порядке. Именно в суде возможно взыскать все судебные расходы и полученные убытки, возникшие в результате отказа от выкупа помещения.
Но любые убытки необходимо подтвердить. Если в аварийном доме, как в вышерассматриваемом случае, были отключены все коммуникации и, соответственно, в связи с невозможностью использования помещения, принадлежащего вам на праве собственности, вы вынуждены снимать квартиру, так как отказались от переселения, то этот факт и будет являться подтверждением возникших убытков.
Суду необходимо будет предоставить договор аренды квартиры, нежилого помещения, а также подтверждение платы за съемное помещение.
Нередко возникают случаи, когда собственников переселяют, а квитанции на оплату коммунальных услуг за аварийную квартиру продолжают поступать. Если вы добросовестно оплачивали данные коммунальные услуги, но не пользовались ими, то в судебном порядке имеете право взыскать и данные платежи. Однако необходимо помнить, что взыскать данные платежи возможно с той организации, которой вы их оплачивали, то есть в суде нужно заявить ходатайство о привлечении соответчика по рассматриваемому спору. Это позволит в одном судебном деле решить сразу все вопросы, касающиеся помещения, расположенного в аварийном доме.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Оценка ветхого и аварийного жилья

                                                                                                                                                                                                    Ширинкин А.Ю.

Некоторые владельцы старого жилищного фонда, которые вынуждены покидать свои ветхие и нередко аварийные жилища, столкнулись с проблемой несправедливой оценки своей недвижимости. Статья 32 ЖК России гласит, что собственник жилья или же земельного участка при его изъятии для государственных или же муниципальных нужд имеет право получить подобное и равноценное по стоимости жилище или участок земли. Если невозможно предоставить аналогичное жилье, то собственник может претендовать на денежную компенсацию по рыночной стоимости старого жилья или же земельного участка. Ситуации, когда выгоднее получить компенсацию, чем претендовать на новое жилье или земельный участок, достаточно редко встречаются. Основной фактор, влияющий на оценку стоимости жилья, а следовательно и на его стоимость, является право владельца недвижимости на земельный участок, на котором расположен дом.

Выкупная стоимость жилья по действующему законодательству состоит из рыночной цены помещения, а также из суммы всех убытков, причиненных собственнику в процессе его отчуждения – затрат на переезд, транспорт, оплату услуг профессиональных риелторов, расходов на переоформления правоустанавливающих документов, затрат на аренду временного жилья, аналогичного изымаемому. Иногда владельцу квартиры придется месяцами арендовать жилье, дожидаясь восстановления аварийного и ветхого дома. Эти суммы в обязательном порядке должны компенсироваться из бюджетов и фондов соответствующих уровней, от собственника потребуется только предоставить финансовые документы, подтверждающие вышеперечисленные затраты за указанный ним период.

Рыночная стоимость отчуждаемой квартиры или комнаты рассчитывается без учета плохого состояния основной конструкции дома – это значит, что за эталон оценки принимаются аналогичные квартиры или комнаты этого дома, находящиеся в нормальном и пригодном для проживания людей состоянии. При этом есть существенный нюанс, способный значительно изменить рыночную стоимость изымаемой квартиры в рамках программы переселения из ветхого жилья в новое. При этом в процессе обычной купле-продаже квартиры эта ситуация не возникает. Статья 36 Жилищного кодекса РФ гласит, что:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме)…».

Поэтому земельный участок, на котором расположен дом, изначально принадлежит владельцам квартир на правах общей долевой собственности – часть есть у каждого, но распоряжаться могут только после согласия абсолютно всех владельцев. При этом согласно вышеупомянутой статьи общедолевую собственность нельзя продавать и покупать как самостоятельный объект, поэтому и определить ее стоимость согласно рыночным расценкам невозможно. Право общей долевой собственности на коллективное имущество многоквартирного дома (чердаки, лестничные площадки и т.д.) связано с появлением права собственности на жилье в этом доме. После покупки квартиры у человека появляется право на пользование общим имуществом жильцов всего дома (это подтверждает ст. 290 ГК России, а также статьи 36-38 ЖК России). Согласно этим нормативным актам, права на долю общего имущества и на отдельное жилое помещение (квартиру или комнату) возникают и прекращаются одновременно. Право на общедолевую собственность в доме нельзя продать, переуступить или каким-либо образом поменять без изменения или передачи права на отдельное жилое помещение. Право на жилье является основным, а доля в собственности всех жильцов является придаточным правом, которое не может существовать и переуступаться самостоятельно, быть предметом каких-либо гражданско-правовых сделок. Например, нельзя продать свое право на часть подъезда дома, при этом оставшись владельцем квартиры. В подтверждение этому пункт 4 ст. 37 ЖК России гласит, что:

«п.4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение…».

Из-за этого право на общедолевую собственность возникает и теряется вне зависимости от желания владельцев недвижимости. Раздел общего имущества между жильцами многоквартирного дома, а также выделение определенной части некоторым собственникам квартир, невозможен. Преимущественное право покупки, а также наследование общего имущества в многоквартирном доме, появляется только в случае получения прав на владение квартирой или же комнатой в этом доме – это подтверждается нормами статей 244-252, а также ст. 289-290 ГК России. Поэтому доля собственника квартиры в общедолевой собственности на имущество многоквартирного дома не является оборотоспособной. Она не может существовать отдельно от права собственности на жилище.

Именно из-за желания получить вместе с размером компенсации за ветхое и аварийное жилье определенную сумму за земельный участок и общедолевую стоимость и возникает конфликт между собственником жилища и властями населенного пункта. Последние стремятся сэкономить бюджетные деньги и заплатить владельцу недвижимости как можно меньшую сумму компенсации. Собственники жилья довольно часто придерживаются мнения, что к стоимости возмещения за аварийные или ветхие квадратные метры при отчуждении должна обязательно добавляться стоимость части земельного участка, который согласно праву общедолевой коллективной собственности приходится на квартиру.

Разобраться в хитросплетениях законодательства и рассчитать действительно обоснованную рыночную стоимость ветхого или же аварийного жилья не так просто. Попробую высказать и обосновать собственное мнение по вопросу выкупа непригодного для эксплуатации жилья, точка зрения основана на многолетнем практическом опыте оценки стоимости подобных помещений, а также на многочисленных судебных экспертизах.

Первое – дом не «висит» в воздухе, он неразрывно связан с землей, на которой он физически расположен. Причем вне зависимости – частный ли это дом или же многоэтажная высотка с сотнями квартир. Для постройки дома необходимо приобрести или же арендовать на длительное время земельный участок, это довольно затратное мероприятие в материальном плане. Поэтому в рыночную стоимость любой недвижимости уже заложена стоимость земельного участка, на котором он возведен, причем эта сумма очень солидная и ощутимо влияет на общий бюджет строительных работ.

Простой пример: попробуйте сравнить стоимость двух похожих квартир в новостройках в центральной части города и на его окраине. Если взять жилье, которое одинаковое по площади, этажности и ремонту, то стоимость квартиры в центре города будет выше. При этом себестоимость строительства и материалов совершенно одинаковая, разница в стоимости объясняется более дорогой землей в центе города. Поэтому и процент вклада цены земли в стоимость жилья в центре города будет гораздо большим, что отразится на конечной цене квартиры.

Также для комфортной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома необходим участок придомовой территории – для обеспечения нормального подъезда машин, вывоза мусора, обустройства мест для отдыха. Поэтому площадь отведенной под постройку дома земли не ограничивается только участком под застройку, иногда наблюдается существенное превышение этого значения. Размер площади определяется СНиПами и СанПиНами. Эта минимальная и необходимая по законодательству площадь обязательно войдет в стоимость квартиры и зачастую увеличит ее конечную цену.

Если фактическая площадь земельного участка намного превышает минимально необходимую, то появляются излишки земли – их можно с выгодой использовать после коллективного собрания владельцев квартир. Например, можно продать часть земли для строительства другого многоэтажного дома (если придомовая территория является значительной по размеру), организовать платную парковку, построить индивидуальные гаражи и т.д.

Аварийно — на выезд

Поэтому разумно утверждать, что наличие этой свободной и полезной площади способно значительно увеличить окончательную стоимость недвижимости. Наиболее простым способом получения выгоды станет продажа лишней территории земельного участка, при этом выгода будет равняться реальной стоимости земельного участка в месте расположения дома. Покупателю необходимо готовиться к увеличению стоимости квартиры примерно на сумму рыночной стоимости излишнего земельного участка.

Для определения наличия и величины излишнего земельного участка потребуется знать фактическую площадь, выделенную под строительство дома, после чего вычесть из нее минимально необходимую по нормативам площадь под размещение здания.

Для понимания рассмотрим упрощенный пример такого расчета:

Некая квартира общей площадью 50 кв.м. расположена в 2 этажном жилом доме 1948 года постройки. Удельный показатель земельной доли составляет 2,84 (Свод правил по проектированию и строительству СП 30-101-98), этот переменный (зависит от нескольких параметров конкретного жилого дама) показатель соотношения общей площади земельного участка к общей площади жилых квартир в доме. Общая площадь жилых квартир дома (согласно Техническому паспорту на жилой дом) составляет 386,1 м2, фактическая площадь отведенная под дом составляет 2000 м2. Таким образом, нормативная площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом составляет:

386,1 м2 * 2,84 = 1096,52 м2.

Сравниваем эту площадь с фактической получаем: 2000 – 1096,52 = 903,48 м2

Т.е. в наличии имеются фактические излишки участка в размере 903,48 м2, определив рыночную стоимость этих излишков можно определить и величину доли земельного участка в общедолевой собственности приходящейся на конкретную квартиру, как в квадратных метрах, так и в рублях.

903,48 кв.м. / 386,1 кв.м. = 2,34 кв.м. излишков земельного участка приходится на 1 кв.м. каждой условной квартиры в этом расселяемом доме. Если рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка будет стоить хотя бы 10 тыс. руб., то общая величина доплаты должна составить:

2,34 кв.м. * 10 000 руб.* 50 кв.м. = 1 170 000 руб.

Стоимость доли излишков должна прибавляться к стоимости квартиры увеличивая ее общую стоимость.

Подводя итог, можно сказать, что излишки земельных участков, которые можно с выгодой использовать, на практике встречаются достаточно редко. Но в любом случае, собственник ветхого или же аварийного жилья должен осознавать, что лишь грамотная и квалифицированная оценка размера придомовой территории и ее реальной стоимости позволит узнать справедливую цену квартиры. Именно эту сумму и следует требовать у властей населенного пункта при проведении вынужденного отчуждения аварийного и ветхого жилья. Ведь земля – это материальное благо и товар, поэтому ее стоимость также должна отображаться и учитываться в финансовых документах при получении компенсации от властей за счет бюджетных средств и различных фондов.

Ширинкин Александр Юрьевич — оценщик бизнеса, член ООО «Российское общество оценщиков», сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости, Сертификат № 0059, Москва, 22.12.2008 г., Сертифицированный TGA специалист по оценке недвижимости 2-го уровня (оценка рыночной стоимости недвижимости для целей финансовой отчетности и залогового обеспечения) в соответствии ISO / IEC 17024:2003 – сертификат  № 73-061-12 от 27.01.2012 года. Председатель Экспертного Совета Пермского регионального отделения РОО, Председатель Экспертного Совета НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края», член центрального Экспертного Совета СРО РОО (г. Москва) – квалификационный аттестат эксперта СРО № 000052-006 от 27.09.2013 г.

Опыт практической работы по оценке имущества с 1998г. (18 лет).

Дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственник жилого помещения не согласился на предоставление другого жилья взамен квартиры в аварийном доме и пожелал получить выкупную цену. Что включает в себя выкупная цена изымаемого жилого помещения?

Ответ:

В соответствии с ч. 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в выкупную цену включается:

— рыночная стоимость изымаемого жилого помещения;

— все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения…;

— убытки, причиненные переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В Обзоре судебной практики, Верховный Суд РФ на примерах из судебной практики дополнительно разъяснил, что в выкупную цену должны включаться следующие расходы собственника изымаемого жилья:

— расходы на переезд;

— расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения;

— расходы по оформлению договора купли-продажи иного жилого помещения;

— компенсация за непроизведенный капитальный ремонт (в частности, указано, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Право на выкуп помещения в аварийном доме (Комбарова М.)

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения).

Подробнее об этом см. раздел 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года

Вернуться к оглавлению:Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *