Управляющие компании ТСЖ

Содержание

Договор между ТСЖ и управляющей организацией

Как показывает практика, управление многоквартирным домом — дело непростое, а подчас и крайне хлопотное. Многоквартирный дом — вещь сложная, управление им невозможно без целого багажа знаний и умений, а значит, требует привлечения профессионалов. Между тем из сказанного не следует делать вывод о том, что ТСЖ изначально проигрывает управляющей компании. Кроме того, на наш взгляд, противопоставление двух способов управления — посредством ТСЖ и управляющей организации — не имеет под собой достаточных оснований: ТСЖ и управляющая организация могут взаимовыгодно сосуществовать.

Привлечение ТСЖ управляющей компании к управлению многоквартирным домом возможно целым рядом способов. Ранее на страницах журнала <1> уже рассматривались две основные модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации. В данной статье мы более детально изучим различные варианты заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, их плюсы и минусы, а также моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении такого договора.

<1> См. статью "Передача дома в управление", N 3, 2008.

Возможность заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией предусмотрена ЖК РФ. Так, согласно ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

  • заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. VI "Товарищество собственников жилья" ЖК РФ. Кроме того, п. 4 ст. 148 ЖК РФ предусмотрена обязанность правления ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им.

Таким образом, правовые основания заключения интересующего нас договора имеются. Но прежде чем заключать такой договор, необходимо определиться, как должны быть выстроены отношения между управляющей организацией и ТСЖ, ведь именно этим отношениям договор будет призван придать правовую форму.

Модели управления ТСЖ многоквартирным домом с привлечением управляющей организации

Модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации могут быть следующие:

  1. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ;
  2. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом;
  3. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации;
  4. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.

Рассмотрим каждую из этих моделей.

Модель 1

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ

В рамках данной модели активную роль играет правление ТСЖ, которое нанимает штатный персонал для выполнения работ по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (это могут быть работники различных профессий, начиная с сантехника и дворника и заканчивая начальником охраны и главным инженером), проводит общее собрание для утверждения бюджета товарищества, может выбирать управляющую организацию, решает текущие вопросы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом управляющая организация руководит работами, выполняемыми персоналом товарищества, согласованными с правлением и общим собранием ТСЖ, может решать финансовые вопросы. Также в договоре можно предусмотреть обязанность управляющей организации по ведению работы с неплательщиками.

Таким образом, отметим следующие положительные черты данной модели. Прежде всего, профессиональное управление многоквартирным домом. Деньги от собственников поступают на расчетный счет ТСЖ, то есть собственники, правление и ревизионная комиссия ТСЖ могут отслеживать перемещение денежных средств со счета ТСЖ. Правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным. Крайне важно, что управляющая организация ограничена рамками заказанных работ и услуг и получает вознаграждение только за фактически выполненные работы, то есть за результат. Поскольку для управляющей организации ТСЖ — один из клиентов, стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, чем при самостоятельном управлении ТСЖ. Также актуально, что ТСЖ при таком способе управления не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения.

Среди недостатков данной модели можно выделить следующие. Главный недостаток заключается в необходимости наличия достаточно широкого штата работников ТСЖ, которым нужно платить постоянно, вне зависимости от качества и объема выполненных работ, а также производить отчисления с заработной платы. Кроме того, товарищество должно иметь свою материально-техническую базу для обслуживания дома. Как правило, ТСЖ не могут позволить себе нанять необходимое количество высококвалифицированных сотрудников, поэтому в штате зачастую появляются специалисты широкого профиля, что не всегда положительно сказывается на качестве работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Также нельзя не оценить и тот факт, что даже при переложении функций по управлению на управляющую организацию правление ТСЖ будет контролировать работу своих штатных работников вместе с ней.

Модель 2

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом

В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, — управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.

Что касается положительных моментов данного варианта, то к плюсам рассмотренной выше модели 1 добавляются следующие:

  • у ТСЖ нет необходимости создавать значительную материально-техническую базу и содержать большой штат работников, при этом управление, обслуживание и ремонт выполняются на должном профессиональном уровне;
  • управляющую организацию можно сменить, а деловые контакты, налаженные связи с подрядчиками останутся.

К недостаткам данной модели для ТСЖ относится только тот факт, что правление ТСЖ по-прежнему не сможет самоустраниться от контроля исполнения обязательств по договорам как управляющей, так и подрядными организациями.

В целом мы считаем, что рассмотренная форма сотрудничества ТСЖ и управляющей организации наиболее продуктивна и выгодна для ТСЖ, но только при наличии грамотного и детально расписанного договора. Подводные камни, с которыми можно столкнуться при заключении договора, будут рассмотрены ниже.

Модель 3

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации

Эта модель — одна из наиболее часто встречающихся в практике ТСЖ. Предметом договора, заключаемого в рамках данной модели, является выполнение управляющей организацией своими силами работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме.

То есть ТСЖ ежемесячно перечисляет на счет управляющей организации денежные средства за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в размере, установленном в договоре. К плюсам профессионального управления, свойственным рассмотренным ранее моделям, можно добавить довольно существенный — управляющая организация в одном лице отвечает за весь комплекс работ, выполняемых в доме. Кроме того, правлению ТСЖ необходимо контролировать не несколько организаций, а только одну.

Между тем появляется целый ряд недостатков договоров такого рода. Во-первых, следует понимать, что собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению многоквартирным домом и его содержанию, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации: сэкономленные на обслуживании и ремонте средства — прибыль управляющей организации. Во-вторых, если ТСЖ надумает сменить управляющую организацию, то необходимо будет искать исполнителей работ и услуг по обслуживанию и содержанию дома. В-третьих, управляющая организация не всегда предложит специалиста того или иного рода лучше и дешевле, чем это сделает специализированная (обслуживающая) организация.

К сожалению, нам известны случаи, когда при заключении договора управления ТСЖ передает все свои права и обязанности управляющей организации, при этом либо у него вообще нет своего расчетного счета (что грубо нарушает законодательство), либо счет ТСЖ всегда остается пустым, так как все деньги от собственников помещений поступают на счет управляющей организации, а ТСЖ не имеет даже возможности оплатить обслуживание своего расчетного счета, работу бухгалтера и иные необходимые затраты. Другими словами, существование ТСЖ в таком случае носит номинальный характер. Между тем при уже существующем ТСЖ гораздо легче просто пересмотреть условия договора с управляющей организацией, нежели с нуля создавать ТСЖ и с чистого листа учиться управлять многоквартирным домом.

Модель 4

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией

По данному договору управляющая организация выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (как своими силами, так и по соглашениям со специализированными организациями), а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме. В отличие от модели, в рамках которой управляющая организация осуществляет только функции управления, а договоры на содержание и ремонт заключаются с ТСЖ, в рассматриваемой ситуации ответственность за качество выполненных работ перед ТСЖ несет одна организация — управляющая.

Кроме того, в отличие от варианта, когда управляющая организация выполняет работы своими силами, данная модель обладает тем преимуществом, что при привлечении специализированных организаций качество работ выше.

Заключение договоров на оказание коммунальных услуг

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией неизменно возникает вопрос, кто из них должен заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. На этот счет было дано следующее разъяснение в Письме Минрегиона России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07. В случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, заключения договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями не требуется.

Договор между ТСЖ и управляющей организацией

При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций производится путем заключения им возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, Минрегион в своем разъяснении не учитывает возможности разного порядка передачи и объема функций по управлению, говоря, что при наличии договора управления ответственность за предоставление коммунальных услуг несет управляющая организация. В целом можно согласиться с таким подходом, поскольку функция по предоставлению коммунальных услуг собственникам — одна из составляющих понятия управления многоквартирным домом.

Подводные камни при заключении договора управления Договор управления или агентский договор?

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Таким образом, данный договор регулируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом, а именно гл. 37 "Подряд" и 39 "Возмездное оказание услуг". Соответственно, оплата услуг управляющей организации производится за фактически выполненные работы.

Договор агентирования в силу ст. 1005 ГК РФ предполагает, что одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. То есть управляющая организация по поручению ТСЖ может заключить договоры (от своего имени или от имени товарищества) с подрядными организациями за счет ТСЖ. При заключении агентского договора следует понимать, что требовать от управляющей организации заключения договоров с ресурсоснабжающими предприятиями нельзя: в отличие от договора управления, агентский договор этого по определению не предполагает. Также это означает, что управляющая организация не будет нести ответственность за качество работ, выполняемых подрядными организациями, и вознаграждение агента не будет зависеть от фактически выполненных работ, а будет установлено в фиксированном размере. Договор агентирования может быть с достаточной долей взаимовыгодности применен при использовании модели 2, когда управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом.

Кто вправе подписать договор управления?

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден — председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным <2>. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

<2> См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 N 09АП-16093/2009-ГК.

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

Еще несколько советов

Анализируя практику НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ", можно отметить, что, во-первых, зачастую ТСЖ, заключая договор управления, передают все функции по управлению, в том числе и финансовому, на откуп управляющей организации вместе со всеми средствами, полученными от собственников. Между тем совершенно нет необходимости сразу передавать средства на капитальный ремонт управляющей организации, они должны накапливаться, и лучше — на счете ТСЖ. Конечно, эти средства носят целевой характер и будут возвращены собственникам при расторжении договора управления, но, возможно, возвращать их придется через суд, а обращение в суд — дело нелегкое, занимающее много времени. Если же ТСЖ все-таки решило передать денежные средства, предназначенные для капитального ремонта дома, на счет управляющей компании, то в договоре управления следует прописать условие, что при его расторжении эти средства в полном объеме возвращаются ТСЖ.

Во-вторых, все, что касается стоимости, вида, объема и характера оказываемых услуг и выполняемых работ, должно соответствовать решению общего собрания членов ТСЖ об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и утвержденной смете доходов и расходов ТСЖ на год. Написать в договоре, что управляющая организация обязуется проводить работы по содержанию и ремонту общего имущества, недостаточно. Необходимо перечислить все работы и услуги с указанием стоимости и периодичности (срока выполнения) каждой. Нелишним будет условие о согласовании денежной суммы, которую управляющая организация может потратить на приобретение материалов для проведения работ <3>. Все это избавит от разногласий в будущем при расчетах за фактически выполненные работы.

<3> Решение Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2009 N А50-12659/2009.

В-третьих, в договоре обязательно нужно определить, кто осуществляет взыскание задолженности с собственников помещений в доме.

Таким образом, договор управления между ТСЖ и управляющей организацией может стать достойным инструментом профессионального управления в руках ТСЖ. На наш взгляд, именно взаимодействие ТСЖ и управляющих организаций будет наиболее востребованной формой управления в будущем.

Статья подготовлена с использованием материалов проекта "Поддержка собственников жилья", осуществляемого Фондом "Новая Евразия" при поддержке USAID.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Управляющий ТСЖ

Подавляющее большинство граждан в нашей стране живут в квартирах, а они как вы уже догадались, находятся в многоэтажных домах.

Теперь попытайтесь вспомнить, сколько на своем веку вы видели ухоженных, красивых и обустроенных многоэтажек.

Речь идет не о новых зданиях, а о тех, в подъезды которых приятно заходить, где чистые лифты, ухоженный двор, нет следов подтеков таящего снега с крыш, и где аккуратно расставлены мусорные баки.

На самом деле таких домов очень мало.

Образец договора между ТСЖ и управляющей компанией

Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина управляющей организации, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это управляющая компания, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше собственников привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят собственники помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников жилья, а также председателя.

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников жилья стало присутствие управляющего тсж. Многие собственники до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.

Кто такой управляющий ТСЖ

Давайте начнем с того, что такое ТСЖ. Ведь если мы начнем сразу говорить о том, кто такой управляющий и каковы его функции вы рискуете запутаться в терминологии и вовсе сравнить управляющего с председателем, а это, конечно же, разные люди.

Итак, товарищество собственников жилья, это организация, представленная в качестве юридического лица.

Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер, осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.

К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.

В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Чем занимается управляющий ТСЖ

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.

На это лицо возлагаются свои определённые уставом и договором с собственниками обязанности. Как правило, это преимущественно административные функции, которые связаны с организацией работы всех членов товарищества и наемных работников.

При этом управляющий может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Управляющий может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Не редко с управляющим могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что управляющий становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — в чем разница

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.

Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

Кроме того, управляющий ТСЖ или управляющая ТСЖ подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.

Зачем нужен управляющий ТСЖ

Управляющий товарищества собственников жилья как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Управляющий в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без управляющего

Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без управляющих и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего управляющего будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Как назначается управляющий ТСЖ

Управляющий назначается посредством привнесения его кандидатуры на общедомовое собрание. Единолично председатель не может принять на работу такого гражданина без голосования собственников.

На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем голосования собственники помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.

Если большинство согласно с доводами председателя, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.

Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем голосования.

После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, управляющий считается полноправным работником товариществ аи может приступать к своим обязанностям.

Правовой статус управляющего в обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.

Если управляющий представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг, тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг.

Если же управляющий является индивидуальным предпринимателем, то есть все намного проще.

Что входит в работу управляющего ТСЖ

Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то управляющий зря получает свою зарплату?

На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций, которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:

— Управляющий занимается непосредственным подбором подрядчиков для того, чтобы те осуществляли должное обслуживание или же ремонт многократного дома.

— Управляющий от имени товарищества уполномочен заключать договора на поставку услуг.

— Из второй обязанности вытекает третья, в которой управляющий обязан отчитываться о заключенных договорах не только председателю, но и правлению, а также при необходимости, собранию собственников жилья в многоквартирном доме.

— Управляющий вправе подбирать работников на имеющиеся должности, а также увольнять их в связи с неисполнением каких либо пунктов договора.

— Ранее озвученная функция контроля за деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома.

— Управляющий представляет интересы председателя и товарищества в органах государственной власти.

— Управляющий должен ежеквартально составлять смету доходов и расходов товарищества и предоставлять ее на ознакомление председателю, собственникам и правлению.

— Управляющий является связующим звеном между собственниками помещений в многоквартирном доме и товариществом собственников, ведь не всегда есть возможность у первых напрямую связаться с председателем, а так как управляющий находится в курсе всех дел и фактически является замом председателя, то решать все интересующие вопросы с ним как минимум логично.

— Если среди собственников помещений имеются должники, то именно управляющий должен вести с ними работу, направленную на погашение задолженности.

В остальном, управляющий помогает осуществлять работу председателем и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.

Вне веденья управляющего находится финансовая сфера, которая может быть доверена только собранию собственников или непосредственно председателю.

Способы взаимодействия с ТСЖ

Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.

Первая модель сводится к тому, что управляющий осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе.

Такая схема проста для управляющего, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.

Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.

Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.

Обязанности и права управляющего ТСЖ

Управляющий имеет множество прав и обязанностей.

С последними мы ознакомились в пункте выше.

Что же касается прав, то управляющий может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.

Никто не вправе безосновательно уволить управляющего, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.

Ответственность управляющего ТСЖ

Как и любое другое должностное лицо, управляющий имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с управляющего денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме управляющий, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

Договор между ТСЖ и управляющей организацией

Как показывает практика, управление многоквартирным домом — дело непростое, а подчас и крайне хлопотное. Многоквартирный дом — вещь сложная, управление им невозможно без целого багажа знаний и умений, а значит, требует привлечения профессионалов. Между тем из сказанного не следует делать вывод о том, что ТСЖ изначально проигрывает управляющей компании. Кроме того, на наш взгляд, противопоставление двух способов управления — посредством ТСЖ и управляющей организации — не имеет под собой достаточных оснований: ТСЖ и управляющая организация могут взаимовыгодно сосуществовать.

Привлечение ТСЖ управляющей компании к управлению многоквартирным домом возможно целым рядом способов. Ранее на страницах журнала <1> уже рассматривались две основные модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации. В данной статье мы более детально изучим различные варианты заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, их плюсы и минусы, а также моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении такого договора.

<1> См. статью "Передача дома в управление", N 3, 2008.

Возможность заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией предусмотрена ЖК РФ. Так, согласно ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

  • заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. VI "Товарищество собственников жилья" ЖК РФ. Кроме того, п. 4 ст. 148 ЖК РФ предусмотрена обязанность правления ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им.

Таким образом, правовые основания заключения интересующего нас договора имеются. Но прежде чем заключать такой договор, необходимо определиться, как должны быть выстроены отношения между управляющей организацией и ТСЖ, ведь именно этим отношениям договор будет призван придать правовую форму.

Модели управления ТСЖ многоквартирным домом с привлечением управляющей организации

Модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации могут быть следующие:

  1. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ;
  2. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом;
  3. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации;
  4. управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.

Рассмотрим каждую из этих моделей.

Модель 1

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ

В рамках данной модели активную роль играет правление ТСЖ, которое нанимает штатный персонал для выполнения работ по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (это могут быть работники различных профессий, начиная с сантехника и дворника и заканчивая начальником охраны и главным инженером), проводит общее собрание для утверждения бюджета товарищества, может выбирать управляющую организацию, решает текущие вопросы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом управляющая организация руководит работами, выполняемыми персоналом товарищества, согласованными с правлением и общим собранием ТСЖ, может решать финансовые вопросы. Также в договоре можно предусмотреть обязанность управляющей организации по ведению работы с неплательщиками.

Таким образом, отметим следующие положительные черты данной модели. Прежде всего, профессиональное управление многоквартирным домом. Деньги от собственников поступают на расчетный счет ТСЖ, то есть собственники, правление и ревизионная комиссия ТСЖ могут отслеживать перемещение денежных средств со счета ТСЖ. Правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным. Крайне важно, что управляющая организация ограничена рамками заказанных работ и услуг и получает вознаграждение только за фактически выполненные работы, то есть за результат. Поскольку для управляющей организации ТСЖ — один из клиентов, стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, чем при самостоятельном управлении ТСЖ. Также актуально, что ТСЖ при таком способе управления не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения.

Среди недостатков данной модели можно выделить следующие. Главный недостаток заключается в необходимости наличия достаточно широкого штата работников ТСЖ, которым нужно платить постоянно, вне зависимости от качества и объема выполненных работ, а также производить отчисления с заработной платы. Кроме того, товарищество должно иметь свою материально-техническую базу для обслуживания дома. Как правило, ТСЖ не могут позволить себе нанять необходимое количество высококвалифицированных сотрудников, поэтому в штате зачастую появляются специалисты широкого профиля, что не всегда положительно сказывается на качестве работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Также нельзя не оценить и тот факт, что даже при переложении функций по управлению на управляющую организацию правление ТСЖ будет контролировать работу своих штатных работников вместе с ней.

Модель 2

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом

В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, — управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.

Что касается положительных моментов данного варианта, то к плюсам рассмотренной выше модели 1 добавляются следующие:

  • у ТСЖ нет необходимости создавать значительную материально-техническую базу и содержать большой штат работников, при этом управление, обслуживание и ремонт выполняются на должном профессиональном уровне;
  • управляющую организацию можно сменить, а деловые контакты, налаженные связи с подрядчиками останутся.

К недостаткам данной модели для ТСЖ относится только тот факт, что правление ТСЖ по-прежнему не сможет самоустраниться от контроля исполнения обязательств по договорам как управляющей, так и подрядными организациями.

В целом мы считаем, что рассмотренная форма сотрудничества ТСЖ и управляющей организации наиболее продуктивна и выгодна для ТСЖ, но только при наличии грамотного и детально расписанного договора. Подводные камни, с которыми можно столкнуться при заключении договора, будут рассмотрены ниже.

Модель 3

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации

Эта модель — одна из наиболее часто встречающихся в практике ТСЖ. Предметом договора, заключаемого в рамках данной модели, является выполнение управляющей организацией своими силами работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме.

То есть ТСЖ ежемесячно перечисляет на счет управляющей организации денежные средства за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в размере, установленном в договоре. К плюсам профессионального управления, свойственным рассмотренным ранее моделям, можно добавить довольно существенный — управляющая организация в одном лице отвечает за весь комплекс работ, выполняемых в доме. Кроме того, правлению ТСЖ необходимо контролировать не несколько организаций, а только одну.

Между тем появляется целый ряд недостатков договоров такого рода. Во-первых, следует понимать, что собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению многоквартирным домом и его содержанию, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации: сэкономленные на обслуживании и ремонте средства — прибыль управляющей организации. Во-вторых, если ТСЖ надумает сменить управляющую организацию, то необходимо будет искать исполнителей работ и услуг по обслуживанию и содержанию дома. В-третьих, управляющая организация не всегда предложит специалиста того или иного рода лучше и дешевле, чем это сделает специализированная (обслуживающая) организация.

К сожалению, нам известны случаи, когда при заключении договора управления ТСЖ передает все свои права и обязанности управляющей организации, при этом либо у него вообще нет своего расчетного счета (что грубо нарушает законодательство), либо счет ТСЖ всегда остается пустым, так как все деньги от собственников помещений поступают на счет управляющей организации, а ТСЖ не имеет даже возможности оплатить обслуживание своего расчетного счета, работу бухгалтера и иные необходимые затраты. Другими словами, существование ТСЖ в таком случае носит номинальный характер. Между тем при уже существующем ТСЖ гораздо легче просто пересмотреть условия договора с управляющей организацией, нежели с нуля создавать ТСЖ и с чистого листа учиться управлять многоквартирным домом.

Модель 4

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией

По данному договору управляющая организация выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (как своими силами, так и по соглашениям со специализированными организациями), а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме. В отличие от модели, в рамках которой управляющая организация осуществляет только функции управления, а договоры на содержание и ремонт заключаются с ТСЖ, в рассматриваемой ситуации ответственность за качество выполненных работ перед ТСЖ несет одна организация — управляющая.

Кроме того, в отличие от варианта, когда управляющая организация выполняет работы своими силами, данная модель обладает тем преимуществом, что при привлечении специализированных организаций качество работ выше.

Заключение договоров на оказание коммунальных услуг

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией неизменно возникает вопрос, кто из них должен заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. На этот счет было дано следующее разъяснение в Письме Минрегиона России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07. В случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, заключения договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций производится путем заключения им возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, Минрегион в своем разъяснении не учитывает возможности разного порядка передачи и объема функций по управлению, говоря, что при наличии договора управления ответственность за предоставление коммунальных услуг несет управляющая организация. В целом можно согласиться с таким подходом, поскольку функция по предоставлению коммунальных услуг собственникам — одна из составляющих понятия управления многоквартирным домом.

Подводные камни при заключении договора управления Договор управления или агентский договор?

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Таким образом, данный договор регулируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом, а именно гл. 37 "Подряд" и 39 "Возмездное оказание услуг".

Одновременно управляющая компания и ТСЖ: договор и взаимодействие между управляющими организациями

Соответственно, оплата услуг управляющей организации производится за фактически выполненные работы.

Договор агентирования в силу ст. 1005 ГК РФ предполагает, что одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. То есть управляющая организация по поручению ТСЖ может заключить договоры (от своего имени или от имени товарищества) с подрядными организациями за счет ТСЖ. При заключении агентского договора следует понимать, что требовать от управляющей организации заключения договоров с ресурсоснабжающими предприятиями нельзя: в отличие от договора управления, агентский договор этого по определению не предполагает. Также это означает, что управляющая организация не будет нести ответственность за качество работ, выполняемых подрядными организациями, и вознаграждение агента не будет зависеть от фактически выполненных работ, а будет установлено в фиксированном размере. Договор агентирования может быть с достаточной долей взаимовыгодности применен при использовании модели 2, когда управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом.

Кто вправе подписать договор управления?

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден — председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным <2>. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

<2> См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 N 09АП-16093/2009-ГК.

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

Еще несколько советов

Анализируя практику НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ", можно отметить, что, во-первых, зачастую ТСЖ, заключая договор управления, передают все функции по управлению, в том числе и финансовому, на откуп управляющей организации вместе со всеми средствами, полученными от собственников. Между тем совершенно нет необходимости сразу передавать средства на капитальный ремонт управляющей организации, они должны накапливаться, и лучше — на счете ТСЖ. Конечно, эти средства носят целевой характер и будут возвращены собственникам при расторжении договора управления, но, возможно, возвращать их придется через суд, а обращение в суд — дело нелегкое, занимающее много времени. Если же ТСЖ все-таки решило передать денежные средства, предназначенные для капитального ремонта дома, на счет управляющей компании, то в договоре управления следует прописать условие, что при его расторжении эти средства в полном объеме возвращаются ТСЖ.

Во-вторых, все, что касается стоимости, вида, объема и характера оказываемых услуг и выполняемых работ, должно соответствовать решению общего собрания членов ТСЖ об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и утвержденной смете доходов и расходов ТСЖ на год. Написать в договоре, что управляющая организация обязуется проводить работы по содержанию и ремонту общего имущества, недостаточно. Необходимо перечислить все работы и услуги с указанием стоимости и периодичности (срока выполнения) каждой. Нелишним будет условие о согласовании денежной суммы, которую управляющая организация может потратить на приобретение материалов для проведения работ <3>. Все это избавит от разногласий в будущем при расчетах за фактически выполненные работы.

<3> Решение Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2009 N А50-12659/2009.

В-третьих, в договоре обязательно нужно определить, кто осуществляет взыскание задолженности с собственников помещений в доме.

Таким образом, договор управления между ТСЖ и управляющей организацией может стать достойным инструментом профессионального управления в руках ТСЖ. На наш взгляд, именно взаимодействие ТСЖ и управляющих организаций будет наиболее востребованной формой управления в будущем.

Статья подготовлена с использованием материалов проекта "Поддержка собственников жилья", осуществляемого Фондом "Новая Евразия" при поддержке USAID.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Оплата работы правления и председателя возможна на основании решения общего собрания членов ТСЖ, но не ясно кто будет это вознаграждение платить, ведь председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ не являются работниками УО. Условие выделения средств из статьи содержания на выплату вознаграждения председателю ТСЖ и правлению нужно отдельно обговаривать в договоре управления, в том числе предусмотреть механизм и налогообложение;

  • Срок действия такого договора законодательством не определен (в ч.

    26.01.2016 | Взаимодействие ТСЖ с УО

    5 ст. 161 ЖК РФ такой случай не урегулирован), т.е. может заключаться на любой срок.

  • В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ, т.е. ограниченный небольшой круг собственников решит судьбу всего дома и передаст управление домом в УО (решение собрания собственников или членов ТСЖ не требуется).

Заключение договора с тсж (товарищество собственников жилья)

Внимание

Важным моментом является указание на порядок выполнения работ, то есть будут они выполняться собственными силами или с привлечением подрядных компаний. Перечень работ должен быть закрытым и его расширение допускается с согласия сторон, путем подписания дополнительных соглашений к основному договору. Ответственность организации Как и любой вид соглашения, рассматриваемый вид договора включает условия об ответственности сторона, за неисполнение обязательств.

Так как по договору основные обязательства ложатся именно на товарищество, то прописывается его ответственность, наступающая в случаях ненадлежащего исполнения им своих обязательств, с учетом действующих нормативно-правовых актов РФ. В любом случае, если сторонами не будет предусмотрено такое условие, то ответственность наступит в любом случае в силу закона.

Договор с тсж на оказание услуг

Во-первых, в соответствии с п. 1 ст.

Договор тсж с собственником жилья

  • Вступление в ТСЖ ↓
  • Договор с ТСЖ на обслуживание дома ↓
  • Виды работ ↓
  • Оказание коммунальных услуг ↓
  • Образец договора ↓
  • Обязанности собственников ↓
  • Договор на нежилое помещение в доме ↓

Товарищество собственников жилья, приступая к своим обязанностям по общедомовому управлению многоквартирным домом, обязано выстроить взаимоотношения с собственниками помещений. Управление общедомовым имуществом осуществляется с помощью:

  • Товарищества собственников жилья.
  • Управляющей компании.
  • Домового комитета.

Все отношения между собственниками помещений и ответственными за общедомовое управление регулируются с помощью договора, где указываются права и обязанности сторон.

Договор управления многоквартирным домом тсж с собственником

Важно

Существующие обязанности жильцов Главной обязанностью жильцов является своевременное внесение платы за предоставляемые им коммунальные услуги. За нарушение такого обязательства может применяться ответственность в виде начисления пени. Если взыскать в добровольном порядке сумму долга и размер пени товариществу не удается, в суд может подаваться заявление.

Образец ценной бумаги Чтобы договор имел юридическую силу и действительно работал, при его заключении следует правильно прописать основную информацию. Как правило, любой договор состоит из ряда пунктов, содержащих суть правоотношений между сторонами.

Жилищный консультант

Указанная норма неоднократно обсуждалась, но, несмотря на частые многочисленные изменения жилищного законодательства, конкретно эта норма в части возможности выступления в качестве второй стороны договора управления либо собственников, либо ТСЖ, либо ЖК, не менялась никогда с момента принятия Жилищного кодекса. Можно предположить, что данная норма – именно лазейка, которой пользуются для быстрой смены одного способа управления на другой без проведения собрания собственников и «выбора» способа управления. Необходимо отметить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УО, не надо путать с договором обслуживания МКД, заключаемым между теми же ТСЖ и УО.
Рассмотрим два этих случая: 1. Договор управления между ТСЖ и УО:

  • ТСЖ полностью передает функции управления УО, т.к.

26.01.2016 | взаимодействие тсж с уо

Нормы жилищного права обязывают товарищество оформлять договорные отношения на проведение ремонтных работ общего имущества, содержание дома с жильцами, не входящими в число членов товарищества. Не менее важными являются следующие моменты, связанные с оплатой взносов: Все участники товарищества обязаны оплачивать обязательные платежи, взносы требуемые для оплаты расходов на содержание и проведение различного вида ремонтных работ общедомового имущества, включая услуги коммунального характера Лица, не входящие в число участников товарищества вносят необходимые платежи на основании заключенных индивидуальных соглашений Взаимоотношения между товариществом и полноправными владельцами жилых помещений, носят обязательный характер. Возникновение таких отношений происходит из закона и договора, соответственно, к ним применяются общие нормы гражданского законодательства.

Договор управления тсж с собственниками

  • права собственника на пользование общедомовыми имуществом многоквартирного дома;
  • порядок доступа сотрудников ТСЖ в помещение собственника в подвальные помещения для снятия показаний счетчиков и других видов работ;
  • разграничение ответственности по благоустройству придомовой территории, так как во многих случаях участок, прилежащий к нежилому помещению, закрепляется за юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с целью содержания.
  • Зачастую ТСЖ, взымая денежные средства с собственников квартир в полной мере, не всегда качественно выполняют свои обязанности или не выполняют их вообще, несмотря на претензии владельцев помещений. Заключая договор с ТСЖ, помните, что при несоблюдении товариществом требований договора и некачественного указания услуг, вы вправе обратиться с жалобой в жилищную инспекцию и прокуратуру.

УО, ТСЖ не отвечает за качество услуг и работ, за состояние дома, не несет за них ответственность.

  • В связи с тем, что все функции управления домом перешли в УО, то у ТСЖ отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодно смету доходов и расходов дома, а также отчет об использовании средств, об исполнении сметы, ведь ТСЖ не управляет, денежные средства не собирает, а, следовательно, не может отчитаться об их расходовании.
  • Размер платы за текущее обслуживание (включая расходы на управление домом, ремонт общего имущества и т.п.) устанавливается договором управления, этот размер одинаковый для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ.

Вся информация в договор должна вносится на основании Устава товарищества, с учетом мнения большинства жильцов дома и гражданского законодательства, которое как раз определяет существенные условия сторон в договоре. Документ не должен противоречить нормам жилищного законодательства и ущемлять права и интересы лиц, не входящих в состав товарищества. Содержание договора включает: Наименование документа время, место его подписания Преамбулу, в которой указываются стороны договора с обязательной ссылкой на паспортные данные, если одной из сторон выступает физическое лицо и реквизиты, информацию о председателе и наименование товарищества Предмет договора включающий меры, обязательные к применению организацией, имущественные права, передаваемые в управление, доля собственника и пр.

«Управляющая компания или ТСЖ? Делаем правильный выбор!»

Какой способ управления домом выбрать, чтобы не пожалеть?

Ст. 161 Жилищного кодекса обязывает нас выбрать из трех вариантов:

— непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Какой именно способ, жильцы решают сами на общем собрании путем голосования.

Выбирая непосредственное управление домом, жильцы в первую очередь экономят на расходах по содержанию штата ТСЖ — бухгалтера, председателя и т. п. — либо управляющей компании. Управляют домом в этом случае непосредственно владельцы квартир на общих собраниях. Такой способ подойдет для небольших многоквартирных домов. Ведь чем больше жильцов, а также размер самого дома, тем чаще возникают разногласия между его обитателями. Жильцы могут выбрать «старшего по дому», который по своей доброй воле смог бы заниматься хозяйством дома, защищать интересы собственников и отстаивать их права.

При таком варианте управления договоры на коммунальные услуги — холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение либо газоснабжение, а также отопление и канализацию — заключаются с каждым собственником помещения отдельно. Если жилец задерживает плату за «коммуналку», судиться он будет напрямую с поставщиком услуг. Отсюда главный плюс такой формы правления — отсутствие коллективной ответственности за долги. Если ваш сосед не платит, то вас от коммунальных услуг все равно не отключат, да и доплачивать за должника не придется.

Не приемлем этот способ правления для старых домов.

Договор управления с ТСЖ

Такие постройки требуют больших вложений на содержание общего имущества: ремонт крыш, теплосистемы, капитальный ремонт. Собрать эти немалые деньги с жильцов дома будет непросто, а подчас нереально. А также этот способ плох тем, что домом будут управлять не профессионалы.

Наиболее распространенный способ управления домом — ТСЖ. Собственники жилья объединяются в некоммерческую организацию, на общем собрании принимают устав, выбирают председателя ТСЖ, а также его правление, которым владельцы квартир платят зарплату.

В отличие от непосредственной формы правления, товарищество собственников нужно зарегистрировать. С этого момента ТСЖ становится уже юридическим лицом. Открывает специальный счет, на который поступают деньги жильцов на оплату «коммуналки» и общедомовых нужд. Правление нанимает дворников, уборщиц и других работников для обслуживания дома, заключая с ними трудовой договор. Стоит отметить, что размер платы за коммунальные услуги строго соответствует тарифам, утвержденным в местных органах самоуправления. А вот стоимость содержания и ремонта дома рассчитывают органы управления ТСЖ.

Товарищество может управлять несколькими домами сразу при условии, что они имеют общую границу. Однако закон устанавливает рамки — не более тридцати.

Удобен такой способ и тем, что если при непосредственной форме правления каждый жилец сам за себя, то в ТСЖ интересы собственников в органах власти, суде, в отношениях с поставщиками коммунальных услуг представляет уже само товарищество.

Кроме того, именно ТСЖ планирует ремонтные работы в доме, определяет их очередность. План работ и смету расходов на год утверждают на общем собрании членов товарищества.

Кстати, при форме правления ТСЖ появляется возможность подзаработать от сдачи в аренду нежилых помещений, которые находятся в общедолевой собственности: технического этажа, подвала, колясочной и т. п. В дальнейшем заработанное может пойти на ремонт и прочие общедомовые нужды. Один из главных минусов ТСЖ — коллективная ответственность за долги по «коммуналке». Если сосед не платит либо живет без счетчиков, то весь его перерасход обязаны оплачивать соседи.

Кроме того, если в правлении ТСЖ окажутся не самые порядочные люди, то деньги жильцов могут пойти совсем не на домовые нужды. Узнать это будет не так просто, равно как и вернуть потраченные мошенниками средства.

Еще один способ управления многоквартирным домом — заключить договор с управляющей компанией. За домом может быть закреплена только одна управляющая организация. Ее выбирают на общем собрании, после чего каждый жилец обязан заключить письменный договор. В нем оговаривают перечень услуг, которые предоставляет УК, их стоимость, также ряд прав и обязанностей обеих сторон. В свою очередь управляющие компании заключают договор с поставщиками коммунальных услуг, а также с уборщиками, дворниками и другими работниками, которые обслуживают дом и придомовую территорию. Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая сможет отправиться на срочный выезд в случае поломки коммуникаций дома.

Если жильцы недовольны качеством услуг, они могут потребовать уменьшения суммы квартплаты, а также запросить отчеты по затратам УК. Именно с управ-ляющей компании надо спрашивать за чистоту двора, коридоров, а также качество предоставляемых коммунальных услуг.

Среди прочих плюсов этой формы правления надо отметить, что УК самостоятельно разбирается с неплательщиком, а потому на остальных жильцах долги соседа не отразятся. А вот за перерасход воды в квартире, где не установлен счетчик, опять же придется платить остальным жильцам.

К сожалению, контролировать расход средств на содержание общего имущества дома в случае с УК гораздо сложнее, нежели при непосредственной форме правления и ТСЖ.

Деньги, перечисляемые вами на ремонт общего имущества, могут направить на другие дома. К тому же, если организация разорится, вернуть причитающееся с нее будет очень сложно. Отсюда постоянные конфликты между жильцами и нерадивыми управляющими компаниями, которых то и дело обвиняют в хищении средств.

В случае, если жильцы не определились с формой правления, за них это сделает город, который проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации, а с победителем заключит договор на управление домом. На деле на сегодняшний день существует две формы управления многоквартирным домом – ТСЖ или управляющая компания, и выбрать, какой именно способ «ведения хозяйства» лучше, очень сложно. И в том, и в другом случае существуют свои особенности, плюсы и минусы. И ни один из этих способов управления не будет эффективен, если собственники жилья будут просто оплачивать приходящие счета, не контролируя при этом работу и не участвуя в принятии решений.

«Управляющая компания или ТСЖ? Делаем правильный выбор!»

Какой способ управления домом выбрать, чтобы не пожалеть?

Ст. 161 Жилищного кодекса обязывает нас выбрать из трех вариантов:

— непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Какой именно способ, жильцы решают сами на общем собрании путем голосования.

Выбирая непосредственное управление домом, жильцы в первую очередь экономят на расходах по содержанию штата ТСЖ — бухгалтера, председателя и т. п. — либо управляющей компании. Управляют домом в этом случае непосредственно владельцы квартир на общих собраниях. Такой способ подойдет для небольших многоквартирных домов. Ведь чем больше жильцов, а также размер самого дома, тем чаще возникают разногласия между его обитателями. Жильцы могут выбрать «старшего по дому», который по своей доброй воле смог бы заниматься хозяйством дома, защищать интересы собственников и отстаивать их права.

При таком варианте управления договоры на коммунальные услуги — холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение либо газоснабжение, а также отопление и канализацию — заключаются с каждым собственником помещения отдельно.

Образец договора между ТСЖ (Товарищество собственников жилья) и управляющей компанией

Если жилец задерживает плату за «коммуналку», судиться он будет напрямую с поставщиком услуг. Отсюда главный плюс такой формы правления — отсутствие коллективной ответственности за долги. Если ваш сосед не платит, то вас от коммунальных услуг все равно не отключат, да и доплачивать за должника не придется.

Не приемлем этот способ правления для старых домов. Такие постройки требуют больших вложений на содержание общего имущества: ремонт крыш, теплосистемы, капитальный ремонт. Собрать эти немалые деньги с жильцов дома будет непросто, а подчас нереально. А также этот способ плох тем, что домом будут управлять не профессионалы.

Наиболее распространенный способ управления домом — ТСЖ. Собственники жилья объединяются в некоммерческую организацию, на общем собрании принимают устав, выбирают председателя ТСЖ, а также его правление, которым владельцы квартир платят зарплату.

В отличие от непосредственной формы правления, товарищество собственников нужно зарегистрировать. С этого момента ТСЖ становится уже юридическим лицом. Открывает специальный счет, на который поступают деньги жильцов на оплату «коммуналки» и общедомовых нужд. Правление нанимает дворников, уборщиц и других работников для обслуживания дома, заключая с ними трудовой договор. Стоит отметить, что размер платы за коммунальные услуги строго соответствует тарифам, утвержденным в местных органах самоуправления. А вот стоимость содержания и ремонта дома рассчитывают органы управления ТСЖ.

Товарищество может управлять несколькими домами сразу при условии, что они имеют общую границу. Однако закон устанавливает рамки — не более тридцати.

Удобен такой способ и тем, что если при непосредственной форме правления каждый жилец сам за себя, то в ТСЖ интересы собственников в органах власти, суде, в отношениях с поставщиками коммунальных услуг представляет уже само товарищество.

Кроме того, именно ТСЖ планирует ремонтные работы в доме, определяет их очередность. План работ и смету расходов на год утверждают на общем собрании членов товарищества.

Кстати, при форме правления ТСЖ появляется возможность подзаработать от сдачи в аренду нежилых помещений, которые находятся в общедолевой собственности: технического этажа, подвала, колясочной и т. п. В дальнейшем заработанное может пойти на ремонт и прочие общедомовые нужды. Один из главных минусов ТСЖ — коллективная ответственность за долги по «коммуналке». Если сосед не платит либо живет без счетчиков, то весь его перерасход обязаны оплачивать соседи.

Кроме того, если в правлении ТСЖ окажутся не самые порядочные люди, то деньги жильцов могут пойти совсем не на домовые нужды. Узнать это будет не так просто, равно как и вернуть потраченные мошенниками средства.

Еще один способ управления многоквартирным домом — заключить договор с управляющей компанией. За домом может быть закреплена только одна управляющая организация. Ее выбирают на общем собрании, после чего каждый жилец обязан заключить письменный договор. В нем оговаривают перечень услуг, которые предоставляет УК, их стоимость, также ряд прав и обязанностей обеих сторон. В свою очередь управляющие компании заключают договор с поставщиками коммунальных услуг, а также с уборщиками, дворниками и другими работниками, которые обслуживают дом и придомовую территорию. Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая сможет отправиться на срочный выезд в случае поломки коммуникаций дома.

Если жильцы недовольны качеством услуг, они могут потребовать уменьшения суммы квартплаты, а также запросить отчеты по затратам УК. Именно с управ-ляющей компании надо спрашивать за чистоту двора, коридоров, а также качество предоставляемых коммунальных услуг.

Среди прочих плюсов этой формы правления надо отметить, что УК самостоятельно разбирается с неплательщиком, а потому на остальных жильцах долги соседа не отразятся. А вот за перерасход воды в квартире, где не установлен счетчик, опять же придется платить остальным жильцам.

К сожалению, контролировать расход средств на содержание общего имущества дома в случае с УК гораздо сложнее, нежели при непосредственной форме правления и ТСЖ.

Деньги, перечисляемые вами на ремонт общего имущества, могут направить на другие дома. К тому же, если организация разорится, вернуть причитающееся с нее будет очень сложно. Отсюда постоянные конфликты между жильцами и нерадивыми управляющими компаниями, которых то и дело обвиняют в хищении средств.

В случае, если жильцы не определились с формой правления, за них это сделает город, который проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации, а с победителем заключит договор на управление домом. На деле на сегодняшний день существует две формы управления многоквартирным домом – ТСЖ или управляющая компания, и выбрать, какой именно способ «ведения хозяйства» лучше, очень сложно. И в том, и в другом случае существуют свои особенности, плюсы и минусы. И ни один из этих способов управления не будет эффективен, если собственники жилья будут просто оплачивать приходящие счета, не контролируя при этом работу и не участвуя в принятии решений.

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *