Страхование долевого участия в строительстве

Среди множества привычных уже видов страхования особняком стоит страхование финансовых рисков при долевом строительстве недвижимости. Этой страховой услугой не стоит пренебрегать Дольщикам: кто планирует или уже участвует в сделках по долевому строительству квартир.

Суть страхования фин. рисков дольщиков – в гарантии возврата вложенных в долевое строительство денег, если Дольщик не получит вовремя строящееся жилье в собственность.

Страхователем может выступать лишь Дольщик, т.е. тот, кто вложил денежные средства по договору о долевом участии (ДДУ). Страховой суммой (т.е. лимитом ответственности страховой компании) обычно является цена квартиры по ДДУ. Можно страховать свои финансовые риски в долевом строительстве и на меньшую сумму, но точно не на большую.

Страхованию подлежат не только риски по квартирам, приобретаемым на основании договоров долевого участия.

Сейчас часть жилых домов реализуется Застройщиками по альтернативным схемам. Организуются жилищно-строительных кооперативы (ЖСК) и заключают с Дольщиками договоры о вступлении в ЖСК и оплате паевого взноса (как правило, паевой взнос равен цене квартиры). Кое-где еще попадаются предварительные договоры купли-продажи квартир, хотя они и признаны не легитимными. Также встречается инвестиционный договор привлечения денежных средств в жилое строительство.

Финансовые риски могут быть также застрахованы и у Пайщиков и у Предварительных покупателей, и у Инвесторов, а не только у официальных зарегистрированных в ФРС Дольщиков.

Правда, стоит сделать некоторую оговорку. Данный вид страхования – большая редкость на рынке. Крайне мало страховых компаний, имеющих его в своей обойме. А из тех, кто располагает правила данного вида страхования, буквально единицы пользуются ими.

Страхование ответственности застройщика

И каждый из этих Страховщиков делает свои оговорки и ограничения в этом виде страхования. Мы сделаем краткий дайджест по предлагаемым страховым продуктам в сфере страхования финансовых рисков Дольщиков.

Две крупных страховых компании достаточно давно практикуют страхование финансовых рисков при долевом строительстве недвижимости: «Югория» и «Спасские ворота».

Особенностью страхового продукта СГ «Спасские ворота» является то, что они берут риски только риски по ДДУ, заключенным в соответствие в ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве».

«Югория» очень осторожно принимает на страхование риски по объектам, находящимся в низких стадиях готовности. Однако, форма договора Дольщика с Застройщиком для нее непринципиальна, если не противоречит действующему законодательству.

Есть еще несколько менее крупных Страховщиков, таких как «Капитал-полис» и «Капитал-резерв», также обладающими похожими страховыми продуктами.

Что касается процедуры страхования и страховых рисков, то они у всех страховых компаний примерно одинаковые. И о ней мы расскажем во второй части нашей статьи о страховании рисков в долевом строительстве.

Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика

Опубликовано: 16.02.2014Просмотров: 939

Не все так просто – адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Момент регистрации договора долевого участия (ДДУ) является той границей, миновав которую, участник гражданско-правовых отношений становится полноправным хозяином недвижимости в новостройке. Как же на практике происходит этот процесс и с какими проблемами может столкнуться гражданин в ходе регистрации?

Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», строительная компанияпривлекает денежные средства только по договору долевого участия. ДДУ считается заключенным со дня его государственной регистрации, которую проводит Росреестр.

Юристы, занимающиеся регистрацией ДДУ, не понаслышке знают все подводные камни и сложности этого процесса. Казалось бы, ну чего проще – составил документы, состряпал по шаблону договор, аккуратно так собрал все бумаги в папочку и сдал в Росреестр. Но не все так просто. Иногда, выражаясь словами героя одного из кинофильмов: «Ну просто хочется рвать и метать, рвать и метать».

Лиха беда начало
Наиболее трудно зарегистрировать самый первый договор долевого участия. Чиновники из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – УФРС) буквально под микроскопом рассматривают каждое слово договора. Их понять можно. Первый ДДУ является фактически шаблоном, по которому будут составляться и регистрироваться все остальные соглашения. Когда застройщику удается зарегистрировать первый договор, то последующие идут уже гораздо быстрее и проще.

Госрегистрация осуществляется на основании заявлений как застройщика, так и дольщика. Следовательно, данные документы должны сдаваться двумя сторонами. Но это не значит, что все обязаны явиться в офис УФРС одновременно.

Сдавать бумаги можно в разное время.

Договор участия в долевом строительстве 2018 год

Дольщик вправе отдать в Управление регистрации свой экземпляр ДДУ самостоятельно и уведомить об этом застройщика, направив ему входящий номер документов (номер пакета). Это делается для того, чтобы впоследствии не возникло путаницы.

Однако чаще всего на практике, чтобы не тратить время и не создавать столпотворение в офисе Росреестра, дольщики поручают регистрацию представителям застройщика либо застройщик и дольщики для этой же цели обращаются в независимую юридическую компанию или к адвокату.

Например, когда один московский застройщик регистрировал ДДУ, то он направил в УФРС единый пакет документов, где мирно лежали бумаги как самого застройщика, так и первого дольщика. Кстати, по словам Василия Меркулова (юрисконсульта этой компании), первые дольщики проекта вряд ли сумеют сами зарегистрировать договор быстрее, чем это сделает застройщик или его представитель. Почему? Да потому, что чиновники УФРС должны лично убедиться, чтостроительная компания имеет весь пакет документов для начала работ и вправе регистрировать договоры долевого участия. Причем убедиться, посмотрев оригиналы бумаг, а не их «бледные» копии. Дольщик же максимум может предъявить лишь ксерокопии подобных документов, да и то не всех.

Поэтому на практике стороны пишут заявления на регистрацию, формируют единый пакет, который представитель сторон и относит в Росреестр.

Как уже говорилось выше, чиновники УФРС внимательно изучают документы и текст договора, и если что-то их не устраивает, то они требуют это переделать.

Например, в 2012 г. в Балашихе регистрировались договоры долевого участия одногомногоквартирного дома. В тексте соглашения было сказано, что часть платы цены договора производится в течение 14 дней со дня регистрации ДДУ. Типичная, в общем-то, формулировка. Всегда проходила. Однако в этот раз специалисты УФРС ненавязчиво указали, что так как статья 5 вышеуказанного закона использует термины «годы», «месяцы» и «недели», то и длительность периода в договоре следует указать именно в «неделях». Пришлось юристам вносить изменения.

Все договорились
Итак, текст договора составлен и подписан сторонами. Что дальше? Далее ответственное лицо собирает документы, перечень которых приводится в статье 25.1. Закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если исходить из требований закона, то в Росреестр кроме ДДУ надо представить еще три документа: разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося объекта недвижимого имущества, в котором должно быть указано его местонахождение, количество жилых и нежилых помещений, а также возможная площадь каждого помещения. Закон также обязывает застройщика предоставить договор поручительства, если строители выбрали его в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Однако на практике поручительство никто не выбирает, поэтому и на регистрацию в Росреестр этот договор не приносят. Или, по крайней мере, не приносили.

Стройки остановятся? 
К чему это уточнение? А к тому, что с января 2014 года вступили в силу ст.ст. 12.1., 15.1 и 15.2 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Смысл нововведений состоит в том, чтобы уменьшить риски, сопутствующие ДДУ. Теперь исполнение обязательств застройщика перед клиентами может обеспечиваться банковским поручительством, а также страхованием гражданской ответственности.

Сейчас трудно сказать, как будут работать эти нормы.

И станут ли они вообще работать. Для банков, например, строительная отрасль является зоной повышенного риска, и далеко не все кредитные организации дают ссуды в этом сегменте.

Большинство застройщиков вообще не могут получить деньги ввиду плохих экономических показателей. Просто не подходят под условия банка. К тому же заключение ДДУ чаще всего идет на этапе нулевого цикла или недостроя, что в принципе не устраивает кредитные организации: им-то нужен реальный, а не «виртуальный» объект. Этого требует Центральный банк России. Поэтому, например, выдача поручительства застройщику будет расцениваться ЦБ РФ как высокорискованная операция. Ну и какому российскому банку это надо? Правильно. Никакому. Тем более когда ЦБ РФ отзывает одну лицензию за другой. Перед Новым годом я, представляясь строителем, интересовался в нескольких банках о возможности предоставления таких поручительств и везде получил категорический отказ. Банкиры в один голос заявили о высоких рисках этого продукта. Ну, посмотрим, что будет дальше.

Относительно страхования ответственности на первый взгляд все гораздо проще. Однако в данном случае и страховщики тоже считают строительство очень рискованным сегментом рынка и предполагают использовать повышающие коэффициенты при страховании.

В случае страхования гражданской ответственности застройщика страховка будет заложена в цену ДДУ (в том числе и при взаимном страховании), что, несомненно, приведет к повышениюстоимости жилья в новостройках.

И со страховкой непросто 
Не стоит думать, что одно простое наличие разрешения на строительство (с 1 января 2014 г. безстрахового полиса или банковской гарантии власти этот документ не продлят и не выдадут новый. – www.irn.ru), декларации и плана означает автоматическую регистрацию прав. Несоблюдение некоторых важных условий дает повод УФРС отказать в регистрации. В 2013 г. в одном из подмосковных городов Росреестр отказал в регистрации бумаг только на том основании, что застройщик не предоставил кроме всего прочего документ с разрешением местной администрации на снос жилых домов, которые ранее располагались на месте строительства.

Очень часто служащие УФРС отказываются регистрировать ДДУ потому, что сведения, занесенные, например, в проектную декларацию, не соответствуют действительности. Дело в том, что декларация является основным документом строительства и должна содержать выверенную и точную информацию. Уже в этом году Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия одного из подольских застройщиков только потому, что размер кредиторской задолженности строительной компании, указанный в декларации, не соответствовал сведениям, полученным из бухгалтерии этой же фирмы. Мелочь? Возможно. Но регистрация была приостановлена до предъявления нового бухгалтерского баланса на дату составления декларации.

Поэтому прежде чем отнести документ в УФРС, следует перепроверить его вместе с бухгалтерией. Более того, профессионалы рекомендуют формировать данные этого документа в том же порядке, в каком они изложены в законе, строго по пунктам.

А еще? 
Итак, мы выяснили, что разрешение, план и проектная декларация – три главных документа, которые подаются для регистрации ДДУ. Но на самом деле это далеко не полный список бумаг. В него также входят нотариально заверенные копии учредительных документов застройщика, выписка ЕГРЮЛ, свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы общих собраний и т.д.

Со стороны дольщика, кроме ДДУ, требуется оригинал доверенности на осуществление государственной регистрации договора долевого участия, оригинал согласия супруга либо заявление о том, что в зарегистрированном браке он (она) не состоит, копия паспорта, а также квитанция об оплате государственной пошлины.

УФРС начинает регистрационные действия с момента приема документов. Сам договор долевого участия считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Как это происходит? А вот как. Сотрудник Росреестра вносит в компьютерную программу следующие данные: условный номер объекта недвижимости (присваивается УФРС), описание предмета сделки, согласно договору долевого участия, номер квартиры (если она определена договором), площадь жилища, цену сделки, сведения о застройщике и дольщике, реквизиты договора долевого участия.

Кроме того, в программу вносится информация об основных условиях сделки, сроках сдачи объекта долевого строительства, о порядке расчетов. В конце указывается гарантийный срок на объект.

Собственно, именно эти манипуляции специалиста УФРС по внесению сведений в единую базу и являются самой что ни на есть государственной регистрацией. Все остальные этапы – это только подготовка и сбор документов.

В связи с этим опять же встает вопрос о возможности двойной регистрации договоров долевого участия. Возможно такое или нет? По идее – нет. Но в жизни бывает всякое. Программа может дать сбой, «зависнуть», наконец, специалист Росреестра просто допустит какую-нибудь ошибку. И хотя программисты и компьютерщики утверждают, что современные программы не допускают возможность «двойного» введения информации, тем не менее такую вероятность полностью исключить нельзя.

Следует помнить, что кроме регистрации по закону существует также регистрация в судебном порядке. К сожалению, в наше время она применяется все чаще и чаще. В прямом смысле слова это даже не регистрация (судья все-таки лично не «вбивает» сведения о сделке в программу), а понуждение к таковой. Иными словами, право собственности регистрируется в соответствии с решением суда.

Процесс регистрации ДДУ не так прост, как кажется на первый взгляд. Чтобы подготовить документы, а также учесть все нюансы дела, простого житейского опыта может и не хватить. Нужны глубокие знания и умения профессионала. Поэтому при подготовке договора долевого участия и сопровождающих его документов следует обратиться к профессиональному юристу, который проконтролирует весь процесс и поможет избежать неприятностей.

Среди множества привычных уже видов страхования особняком стоит страхование финансовых рисков при долевом строительстве недвижимости.

Почему не заработало страхование в долевом строительстве?

Этой страховой услугой не стоит пренебрегать Дольщикам: кто планирует или уже участвует в сделках по долевому строительству квартир.

Суть страхования фин. рисков дольщиков – в гарантии возврата вложенных в долевое строительство денег, если Дольщик не получит вовремя строящееся жилье в собственность.

Страхователем может выступать лишь Дольщик, т.е. тот, кто вложил денежные средства по договору о долевом участии (ДДУ). Страховой суммой (т.е. лимитом ответственности страховой компании) обычно является цена квартиры по ДДУ. Можно страховать свои финансовые риски в долевом строительстве и на меньшую сумму, но точно не на большую.

Страхованию подлежат не только риски по квартирам, приобретаемым на основании договоров долевого участия.

Сейчас часть жилых домов реализуется Застройщиками по альтернативным схемам. Организуются жилищно-строительных кооперативы (ЖСК) и заключают с Дольщиками договоры о вступлении в ЖСК и оплате паевого взноса (как правило, паевой взнос равен цене квартиры). Кое-где еще попадаются предварительные договоры купли-продажи квартир, хотя они и признаны не легитимными. Также встречается инвестиционный договор привлечения денежных средств в жилое строительство.

Финансовые риски могут быть также застрахованы и у Пайщиков и у Предварительных покупателей, и у Инвесторов, а не только у официальных зарегистрированных в ФРС Дольщиков.

Правда, стоит сделать некоторую оговорку. Данный вид страхования – большая редкость на рынке. Крайне мало страховых компаний, имеющих его в своей обойме. А из тех, кто располагает правила данного вида страхования, буквально единицы пользуются ими. И каждый из этих Страховщиков делает свои оговорки и ограничения в этом виде страхования. Мы сделаем краткий дайджест по предлагаемым страховым продуктам в сфере страхования финансовых рисков Дольщиков.

Две крупных страховых компании достаточно давно практикуют страхование финансовых рисков при долевом строительстве недвижимости: «Югория» и «Спасские ворота».

Особенностью страхового продукта СГ «Спасские ворота» является то, что они берут риски только риски по ДДУ, заключенным в соответствие в ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве».

«Югория» очень осторожно принимает на страхование риски по объектам, находящимся в низких стадиях готовности. Однако, форма договора Дольщика с Застройщиком для нее непринципиальна, если не противоречит действующему законодательству.

Есть еще несколько менее крупных Страховщиков, таких как «Капитал-полис» и «Капитал-резерв», также обладающими похожими страховыми продуктами.

Что касается процедуры страхования и страховых рисков, то они у всех страховых компаний примерно одинаковые. И о ней мы расскажем во второй части нашей статьи о страховании рисков в долевом строительстве.

Новые правила страхования долевого строительства

Информация

О размещении обновленного списка страховых организаций, осуществляющих страхование гражданской ответственности застройщика

Банк России в соответствии с требованиями статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» разместил на своем сайте обновленный список страховщиков, удовлетворяющих требованиям указанной статьи, которые вправе заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

В связи с выявлением в деятельности Акционерного общества «Международная страховая компания профсоюзов «МЕСКО», Открытого акционерного общества «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН» и Общества с ограниченной ответственностью «Строительная Страховая Группа» нарушений требований, предъявляемых к финансовой устойчивости и платежеспособности страховщика, указанные страховые организации исключены из списка 26.05.2016.

Банк России обращает внимание, что ранее заключенные указанными страховыми организациями договоры страхования продолжают действовать и исполняются сторонами в соответствии с условиями договоров страхования и правилами страхования.

Застройщикам в целях обеспечения защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, необходимо перезаключить со страховщиками, указанными в актуальном списке, договоры страхования в отношении тех участников долевого строительства, чьи договоры долевого участия не прошли государственную регистрацию органами Росреестра, в связи с чем договоры страхования не являются заключенными в установленном законом порядке по состоянию на дату настоящего сообщения.

26 мая 2016 года

При использовании материала ссылка на Пресс-службу Банка России обязательна.

Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика

Опубликовано: 16.02.2014Просмотров: 940

Не все так просто – адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Момент регистрации договора долевого участия (ДДУ) является той границей, миновав которую, участник гражданско-правовых отношений становится полноправным хозяином недвижимости в новостройке. Как же на практике происходит этот процесс и с какими проблемами может столкнуться гражданин в ходе регистрации?

Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», строительная компанияпривлекает денежные средства только по договору долевого участия. ДДУ считается заключенным со дня его государственной регистрации, которую проводит Росреестр.

Юристы, занимающиеся регистрацией ДДУ, не понаслышке знают все подводные камни и сложности этого процесса. Казалось бы, ну чего проще – составил документы, состряпал по шаблону договор, аккуратно так собрал все бумаги в папочку и сдал в Росреестр. Но не все так просто. Иногда, выражаясь словами героя одного из кинофильмов: «Ну просто хочется рвать и метать, рвать и метать».

Лиха беда начало
Наиболее трудно зарегистрировать самый первый договор долевого участия. Чиновники из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – УФРС) буквально под микроскопом рассматривают каждое слово договора. Их понять можно. Первый ДДУ является фактически шаблоном, по которому будут составляться и регистрироваться все остальные соглашения. Когда застройщику удается зарегистрировать первый договор, то последующие идут уже гораздо быстрее и проще.

Госрегистрация осуществляется на основании заявлений как застройщика, так и дольщика. Следовательно, данные документы должны сдаваться двумя сторонами. Но это не значит, что все обязаны явиться в офис УФРС одновременно.

Сдавать бумаги можно в разное время. Дольщик вправе отдать в Управление регистрации свой экземпляр ДДУ самостоятельно и уведомить об этом застройщика, направив ему входящий номер документов (номер пакета). Это делается для того, чтобы впоследствии не возникло путаницы.

Однако чаще всего на практике, чтобы не тратить время и не создавать столпотворение в офисе Росреестра, дольщики поручают регистрацию представителям застройщика либо застройщик и дольщики для этой же цели обращаются в независимую юридическую компанию или к адвокату.

Например, когда один московский застройщик регистрировал ДДУ, то он направил в УФРС единый пакет документов, где мирно лежали бумаги как самого застройщика, так и первого дольщика. Кстати, по словам Василия Меркулова (юрисконсульта этой компании), первые дольщики проекта вряд ли сумеют сами зарегистрировать договор быстрее, чем это сделает застройщик или его представитель. Почему? Да потому, что чиновники УФРС должны лично убедиться, чтостроительная компания имеет весь пакет документов для начала работ и вправе регистрировать договоры долевого участия. Причем убедиться, посмотрев оригиналы бумаг, а не их «бледные» копии. Дольщик же максимум может предъявить лишь ксерокопии подобных документов, да и то не всех.

Поэтому на практике стороны пишут заявления на регистрацию, формируют единый пакет, который представитель сторон и относит в Росреестр.

Как уже говорилось выше, чиновники УФРС внимательно изучают документы и текст договора, и если что-то их не устраивает, то они требуют это переделать.

Например, в 2012 г. в Балашихе регистрировались договоры долевого участия одногомногоквартирного дома. В тексте соглашения было сказано, что часть платы цены договора производится в течение 14 дней со дня регистрации ДДУ.

НЕ НАШЛИ, ЧТО ИСКАЛИ?

Типичная, в общем-то, формулировка. Всегда проходила. Однако в этот раз специалисты УФРС ненавязчиво указали, что так как статья 5 вышеуказанного закона использует термины «годы», «месяцы» и «недели», то и длительность периода в договоре следует указать именно в «неделях». Пришлось юристам вносить изменения.

Все договорились
Итак, текст договора составлен и подписан сторонами. Что дальше? Далее ответственное лицо собирает документы, перечень которых приводится в статье 25.1. Закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если исходить из требований закона, то в Росреестр кроме ДДУ надо представить еще три документа: разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося объекта недвижимого имущества, в котором должно быть указано его местонахождение, количество жилых и нежилых помещений, а также возможная площадь каждого помещения.

Закон также обязывает застройщика предоставить договор поручительства, если строители выбрали его в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Однако на практике поручительство никто не выбирает, поэтому и на регистрацию в Росреестр этот договор не приносят. Или, по крайней мере, не приносили.

Стройки остановятся? 
К чему это уточнение? А к тому, что с января 2014 года вступили в силу ст.ст. 12.1., 15.1 и 15.2 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Смысл нововведений состоит в том, чтобы уменьшить риски, сопутствующие ДДУ. Теперь исполнение обязательств застройщика перед клиентами может обеспечиваться банковским поручительством, а также страхованием гражданской ответственности.

Сейчас трудно сказать, как будут работать эти нормы. И станут ли они вообще работать. Для банков, например, строительная отрасль является зоной повышенного риска, и далеко не все кредитные организации дают ссуды в этом сегменте.

Большинство застройщиков вообще не могут получить деньги ввиду плохих экономических показателей. Просто не подходят под условия банка. К тому же заключение ДДУ чаще всего идет на этапе нулевого цикла или недостроя, что в принципе не устраивает кредитные организации: им-то нужен реальный, а не «виртуальный» объект. Этого требует Центральный банк России. Поэтому, например, выдача поручительства застройщику будет расцениваться ЦБ РФ как высокорискованная операция. Ну и какому российскому банку это надо? Правильно. Никакому. Тем более когда ЦБ РФ отзывает одну лицензию за другой. Перед Новым годом я, представляясь строителем, интересовался в нескольких банках о возможности предоставления таких поручительств и везде получил категорический отказ. Банкиры в один голос заявили о высоких рисках этого продукта. Ну, посмотрим, что будет дальше.

Относительно страхования ответственности на первый взгляд все гораздо проще. Однако в данном случае и страховщики тоже считают строительство очень рискованным сегментом рынка и предполагают использовать повышающие коэффициенты при страховании.

В случае страхования гражданской ответственности застройщика страховка будет заложена в цену ДДУ (в том числе и при взаимном страховании), что, несомненно, приведет к повышениюстоимости жилья в новостройках.

И со страховкой непросто 
Не стоит думать, что одно простое наличие разрешения на строительство (с 1 января 2014 г. безстрахового полиса или банковской гарантии власти этот документ не продлят и не выдадут новый. – www.irn.ru), декларации и плана означает автоматическую регистрацию прав. Несоблюдение некоторых важных условий дает повод УФРС отказать в регистрации. В 2013 г. в одном из подмосковных городов Росреестр отказал в регистрации бумаг только на том основании, что застройщик не предоставил кроме всего прочего документ с разрешением местной администрации на снос жилых домов, которые ранее располагались на месте строительства.

Очень часто служащие УФРС отказываются регистрировать ДДУ потому, что сведения, занесенные, например, в проектную декларацию, не соответствуют действительности. Дело в том, что декларация является основным документом строительства и должна содержать выверенную и точную информацию. Уже в этом году Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия одного из подольских застройщиков только потому, что размер кредиторской задолженности строительной компании, указанный в декларации, не соответствовал сведениям, полученным из бухгалтерии этой же фирмы. Мелочь? Возможно. Но регистрация была приостановлена до предъявления нового бухгалтерского баланса на дату составления декларации.

Поэтому прежде чем отнести документ в УФРС, следует перепроверить его вместе с бухгалтерией. Более того, профессионалы рекомендуют формировать данные этого документа в том же порядке, в каком они изложены в законе, строго по пунктам.

А еще? 
Итак, мы выяснили, что разрешение, план и проектная декларация – три главных документа, которые подаются для регистрации ДДУ. Но на самом деле это далеко не полный список бумаг. В него также входят нотариально заверенные копии учредительных документов застройщика, выписка ЕГРЮЛ, свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы общих собраний и т.д.

Со стороны дольщика, кроме ДДУ, требуется оригинал доверенности на осуществление государственной регистрации договора долевого участия, оригинал согласия супруга либо заявление о том, что в зарегистрированном браке он (она) не состоит, копия паспорта, а также квитанция об оплате государственной пошлины.

УФРС начинает регистрационные действия с момента приема документов. Сам договор долевого участия считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Как это происходит? А вот как. Сотрудник Росреестра вносит в компьютерную программу следующие данные: условный номер объекта недвижимости (присваивается УФРС), описание предмета сделки, согласно договору долевого участия, номер квартиры (если она определена договором), площадь жилища, цену сделки, сведения о застройщике и дольщике, реквизиты договора долевого участия.

Кроме того, в программу вносится информация об основных условиях сделки, сроках сдачи объекта долевого строительства, о порядке расчетов. В конце указывается гарантийный срок на объект.

Собственно, именно эти манипуляции специалиста УФРС по внесению сведений в единую базу и являются самой что ни на есть государственной регистрацией. Все остальные этапы – это только подготовка и сбор документов.

В связи с этим опять же встает вопрос о возможности двойной регистрации договоров долевого участия. Возможно такое или нет? По идее – нет. Но в жизни бывает всякое. Программа может дать сбой, «зависнуть», наконец, специалист Росреестра просто допустит какую-нибудь ошибку. И хотя программисты и компьютерщики утверждают, что современные программы не допускают возможность «двойного» введения информации, тем не менее такую вероятность полностью исключить нельзя.

Следует помнить, что кроме регистрации по закону существует также регистрация в судебном порядке. К сожалению, в наше время она применяется все чаще и чаще. В прямом смысле слова это даже не регистрация (судья все-таки лично не «вбивает» сведения о сделке в программу), а понуждение к таковой. Иными словами, право собственности регистрируется в соответствии с решением суда.

Процесс регистрации ДДУ не так прост, как кажется на первый взгляд. Чтобы подготовить документы, а также учесть все нюансы дела, простого житейского опыта может и не хватить. Нужны глубокие знания и умения профессионала. Поэтому при подготовке договора долевого участия и сопровождающих его документов следует обратиться к профессиональному юристу, который проконтролирует весь процесс и поможет избежать неприятностей.

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *