Продажа аварийного жилья


Три года назад продала родительский дом в Волгограде и переехала в город Ленинск-Кузнецкий. Купила квартиру через агентство недвижимости. Сделка прошла во всех инстанциях без всяких препятствий. Сейчас у дома 75% износа и он идет под снос, а на момент покупки было 45%.
Администрация отказывает мне в предоставлении жилья, говорят, вы знали, что дом под снос, и специально купили эту квартиру. Мэр на приеме откровенно сказал, что я буду бомжем. Правомерно ли со мной поступают? И какое жилье мне должны предоставить взамен?

Странно, что за 3 года степень износа выросла с 45 до 75%.

Подводные камни купли-продажи квартиры в аварийном доме

Не исключено, что либо агентство ввело покупателя в заблуждение, либо сейчас уровень износа завышен.
Федеральное законодательство обязывает местное самоуправление при изъятии жилья выплачивать собственнику жилого помещения выкупную цену.
Ее размер, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, — тут и изменение места проживания, временное пользование иным жилым помещением до того, как приобретет в собственность новое жилье,
переезд, поиски другого жилья… И даже можно учитывать упущенную выгоду, если удастся доказать, что таковая имеется. Например, это необходимость ухода с хорошо оплачиваемой работы или закрытия выгодного бизнеса.
§ Ст. 22 Жилищного кодекса РФ

Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа,орган местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Органы местного самоуправления могут устанавливать и свои правила, не ущемляющие жителей по сравнению федеральным законодательством. Например, в Москве местным законодательством предусмотрено, что собственник жилого помещения имеет право выбора: получить либо денежную компенсацию, либо жилье аналогичной стоимости.
Те, кто считают, что им при переселении будут предоставлять квартиры исходя из норм площади по 18 кв. м на человека, глубоко заблуждаются.

Покупка квартиры в аварийном доме

Голосовать за статью

Продажа аварийного жилья собственником

Чаще всего квартиру в аварийном доме ее владельцы продают, если сами в ней не живут, а ждать несколько лет, пока взамен этого им предоставят другое жилье, они не готовы. Покупают же такие объекты (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить выкупную стоимость (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению. Кроме того, по желанию собственника, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда, ему могут выделить другую жилплощадь с зачетом ее цены в выкупную стоимость. Но это идеальная модель, на деле процесс этот долгий и подобные инвестиции не всегда оправданны.

Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме

Важно

Статья 87 ЖК РФ. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Как быть владельцам частных старых владений в деревнях и городах? В деревне комиссия, которая должна проинспектировать дом, собирается также после заявления собственника.

В нем необходимо указать: «прошу признать дом непригодным для жизни» и приложить документы, свидетельствующие о праве собственности на ветхий дом и участок, на котором он расположен.

Можно ли продать аварийное жилье?

Рассмотрим, можно ли продать квартиру, если она находится в аварийном доме. Законом не установлено прямого запрета на совершение подобных сделок.

Более того, в последние годы существует устойчивый спрос на такие квартиры. Чем же привлекает покупателей такое жилье, и как происходит продажа квартиры в аварийном доме? Разберемся подробнее.

В каком порядке дом признается аварийным Признание дома аварийным, то есть полностью непригодным для дальнейшего его использования по назначению, происходит по решению специальной комиссии.

О возможности продажи квартиры в аварийном доме

Она создается при местной администрации из специалистов различных ведомств.

После того как собственника уведомили о предстоящем выкупе, повышать цену изымаемого имущества, например делать предпродажный ремонт, ему нет никакого смысла, так как эти затраты никто не возместит. Увеличить выкупную стоимость, которую устанавливает оценочная комиссия, не выйдет.

Инфо

А прописаться можно? По закону запретов по данному вопросу нет, поэтому у граждан на сегодняшний день имеется такая возможность. В подтверждение этого действует ФЗ от 25.06.1993 №5242-1, который не содержит нормы, запрещающей регистрацию в аварийном доме.

Однако на практике все происходит по-другому. Если дом признан аварийным и включен в список местной администрации, то тогда в регистрации будет отказано, так как жителей будут переселять.
Однако тут есть и обратная сторона медали – иногда жилье предоставляется в слабо обустроенных районах, да и ждать его приходится долго. Справка! Менее рискованной видится сделка с местными властями, главное, чтобы стартовая цена квартиры была меньше.

Подводные камни купли-продажи квартиры в аварийном доме

Внимание

Государство не накладывает на хозяев таких домов дополнительных ограничений, однако программы переселения в небольших городах реализуются медленнее. И непригодность основного жилья владельцы используют в основном в качестве аргумента для получения квартиры.

Чтобы получить средства сразу, пусть в меньшем количестве, а не ждать квартиру годами. Если речь идет о замене квартиры на другую, покупать жилье владелец может выгодно с довольно скромным дисконтом, ведь новая квартира может располагаться в хорошо обустроенном районе.

Покупка квартиры в аварийном доме

Данное решение принимает только орган местной власти, основываясь на акте обследования квартиры или другого жилья межведомственной комиссии. Основанием признания жилища непригодным для проживания считается:

  • физический износ здания, из-за чего уровень надежности здания понижается;
  • изменение микроклимата жилой площади, вследствие чего стало невозможно придерживаться санитарно-эпидемиологических нормативов и требований.

Комиссия проводит осмотр жилого здания и оценивает его на основании заявления жильцов либо одного из владельцев квартиры.
Заявление рассматривают в течение 30 дней с момента его регистрации (Постановления Правительства №47 п.46). Далее комиссия решает вопрос о возможном сносе жилья или же о том, что жилое помещение соответствует всем требованиям и нормативам.
Важно! Регистрация по месту проживания в аварийном здании законодателем не запрещена.

О возможности продажи квартиры в аварийном доме

На практике, люди годами ждут своей очереди на переселение. И за это время многие обоснованно решают продать такое жилье и купить для себя что-то другое. Продажа аварийного жилья законодательством не запрещена. И многие делают ставку на покупку именно такого жилья.

Поскольку стоит оно существенно дешевле, а в будущем есть шанс без дополнительных расходов получить жилье полноценное или же, взамен этого, ограничиться компенсацией. На купившего такое жилье гражданина распространятся те же гарантии и права, что и на людей, живших в таком доме до сделки.

В принципе, сделка купли-продажи аварийного жилья по схеме не отличается от купли-продажи других жилых объектов. Но на продавце в этом случае лежит прямая обязанность поставить покупателя в известность о том, что продаваемое жилье обладает статусом аварийного.

Post navigation

Сложности могут возникать при определении цены продажи. Она в зависимости не только от площади квартиры и состояния всего дома в целом, но и от перспектив расселения в ближайшем будущем. Однако большая часть такого жилья продается с солидным дисконтом, что и порождает спрос на аварийную жилплощадь. Но покупатель должен реально оценивать свои перспективы. Читайте также Алгоритм признания жилья аварийным и ветхим В остальном же сделка по купле-продаже такого жилья ничем не отличается от обычной. Продавец обязан представить весь требуемый пакет документов на квартиру, включая свежую выписку из ЕГРП.

В ней также будет указано, что жилье находится в непригодном для проживания доме. Перешедшее к покупателю право на недвижимость требует обязательной государственной регистрации.

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 703-35-33 доб. 188 (МСК), +7 (812) 309-52-81 доб.
Важно знать! Справку об отсутствии коммунальных задолженностей нельзя назвать обязательной, но покупатель с большой долей вероятности попросит ее показать, чтобы процесс по этой причине не затянулся, возьмите ее заранее. Заключение договора Разберем основные разделы договора купли-продажи, чтобы избежать ошибок. Первое, и самое главное, заключается в описании предмета договора. В сделке необходимо указать, касательно какого имущества происходит передача прав собственности:

  • Год постройки, дата последнего капитального ремонта.
  • Количество этажей (для многоквартирных и частных домов).
  • Жилая и полная квадратура.
  • Количество комнат и их особенности (проходные или отдельные).
  • Аварийность дома.
  • Сумма сделки.

Далее владелец жилья подтверждает право собственности, указывая сведения свидетельства.

Category: Без рубрики


Три года назад продала родительский дом в Волгограде и переехала в город Ленинск-Кузнецкий. Купила квартиру через агентство недвижимости. Сделка прошла во всех инстанциях без всяких препятствий. Сейчас у дома 75% износа и он идет под снос, а на момент покупки было 45%.
Администрация отказывает мне в предоставлении жилья, говорят, вы знали, что дом под снос, и специально купили эту квартиру. Мэр на приеме откровенно сказал, что я буду бомжем. Правомерно ли со мной поступают? И какое жилье мне должны предоставить взамен?

Странно, что за 3 года степень износа выросла с 45 до 75%. Не исключено, что либо агентство ввело покупателя в заблуждение, либо сейчас уровень износа завышен.
Федеральное законодательство обязывает местное самоуправление при изъятии жилья выплачивать собственнику жилого помещения выкупную цену.
Ее размер, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, — тут и изменение места проживания, временное пользование иным жилым помещением до того, как приобретет в собственность новое жилье,
переезд, поиски другого жилья… И даже можно учитывать упущенную выгоду, если удастся доказать, что таковая имеется. Например, это необходимость ухода с хорошо оплачиваемой работы или закрытия выгодного бизнеса.
§ Ст.

Покупка квартиры в аварийном доме

22 Жилищного кодекса РФ

Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа,орган местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Органы местного самоуправления могут устанавливать и свои правила, не ущемляющие жителей по сравнению федеральным законодательством. Например, в Москве местным законодательством предусмотрено, что собственник жилого помещения имеет право выбора: получить либо денежную компенсацию, либо жилье аналогичной стоимости.
Те, кто считают, что им при переселении будут предоставлять квартиры исходя из норм площади по 18 кв. м на человека, глубоко заблуждаются.

Покупка квартиры в аварийном доме

Голосовать за статью

Купля-продажа ветхого жилья, подлежащего в перспективе сносу, уже несколько лет является особым сегментом рынка жилой недвижимости. В большей степени подобного рода сделки характерны для Москвы и других крупных городов, где существуют специальные программы по сносу ветхого жилья с предоставлением взамен иной жилой недвижимости и (или) компенсационных выплат. Именно в этом, собственно говоря, и заключается главная цель покупки ветхого жилья – получить впоследствии определенные дивиденды. Только вот расчеты далеко не всегда оказываются верными, поэтому и сделки из перспективно удачных часто превращаются в крайне нерациональное вложение средств.

Можно ли продать аварийное жилье

Любой эксперт рынка недвижимости скажет, что независимо от региона и текущего состояния рынка ветхого жилья, к любой сделке следует подходить крайне осторожно. К сожалению, ошибок при покупках ветхого жилья очень много, и зачастую причинами «провала успешных сделок» являются:

  • просчет относительно перспектив сноса, которого придется дожидаться лет 10 и более и не дождаться в принципе;
  • неопределенность целей при покупке ветхого жилья, когда сделка рассматривается по принципу «сначала куплю, потом определюсь, а затем повезет-не повезет»;
  • неверный расчет возможной прибыли или иных дивидендов, когда вложения попросту не оправдывают себя;
  • расчет на «серые» схемы использования ветхого жилья, которые, несмотря на все формы конспирации, далеки от идеала, отлично известны тем, кому по долгу службы об этом следует знать, а потому легко выявляемы;
  • попытки сделать все самому – типичная проблема тех, кто где-то что-то прочитал, увидел, услышал и, пребывая в предвкушении сверхдохода, не желает даже побеседовать со специалистом.  

В целом получить дивиденды от приобретения ветхого жилья, несмотря на бытующее среди ряда специалистов мнение, что выгода здесь лишь теоретическая ираздута как мыльный пузырь, можно и вполне реально, если аккуратно и грамотно подойти к данному вопросу.

Варианты получения выгоды

Вариантов получения выгоды в той или иной форме от покупки ветхого жилья несколько. Типичными являются следующие:

  1. Улучшение жилищных условий, то есть фактически приобретение нового жилья по цене старого, а в ряде случаев еще и получение компенсации. Для сравнения покупка двухкомнатной квартиры в Москве по такой схеме может обойтись на четверть дешевле, но, как правило, не более того.
  2. Получение прибыли от сдачи квартиры в аренду. Если изначально цель такова, то необходимо будет проанализировать рынок арендного жилья, и оценить все те факторы, которые влияют на арендную стоимость в целом и по рынку ветхого жилья.
  3. Инвестиции на перспективу. Такой способ считается более гибким вариантом. Можно продать квартиру по большей цене в преддверии даты сноса, поскольку цены на ветхое жилье по мере приближения сноса всегда увеличиваются, но за полгода до даты сноса сделка уже совершена быть не может. Можно и не продавать, а дождаться получения новой квартиры (компенсации), стоимость которой с большой долей вероятности превысит сумму вложений, а затем продать уже новую квартиру или использовать ее для сдачи в аренду. Наконец, считается, что инвестиции в ветхое жилье, как и иное другое,в большей степени защищены от  инфляции.

Главный риск покупки ветхого жилья

Главный риск приобретения ветхого жилья один, он объективный, и от него никуда не денешься, — здание могут исключить из перечня домов, предназначенных под снос.  Такое возможно по разным причинам, например, в связи с корректировками плана застройки района, что характерно для случаев, когда здание планировалось под снос не столько из-за своей ветхости, сколько по причине создания помехи для строительства новых сооружений. Нельзя исключать и иные факторы принятия решения – позиция чиновников порой труднопредсказуема.    

Добавление комментария

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *