Приватизация служебного жилья

Дата публикации: 23.03.2016

С 1991 года в Российской Федерации стало возможно оформить ранее предоставленное гражданам жилье в собственность путем его приватизации. Однако далеко не все граждане получили ныне занимаемое ими жилье на условиях социального найма, и, соответственно, не все имеют возможность беспрепятственно его приватизировать.
Согласно статье 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
То есть, с одной стороны, действующее законодательство запрещает оформлять приватизацию служебного жилья. С другой стороны – позволяет www.sudmos.ru оформлять приватизацию такого жилья при наличии письменного согласия собственников служебного жилья, а также предприятий или уполномоченных органов, за которыми это жилье было закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Но это только в теории. В реальной жизни всё происходит несколько иначе.
Например, жилье было предоставлено гражданину в 1978 году по служебному ордеру, но к началу 2000-х годов предприятие, предоставившее жилье, было ликвидировано, и у этого предприятия не оказалось правопреемника.

Статья 102 ЖК РФ. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

В результате получается, что в финансовом лицевом счете на квартиру имеется запись о том, что это жилье служебное. Когда наниматель, имея на руках служебный ордер, обращается в местную администрацию с заявлением о заключении с ним договора социального найма, с целью дальнейшей приватизации квартиры, он получает формальный отказ, в котором говорится, что служебное жилье не может быть предметом договора социального найма и не может быть приватизировано.
В рассматриваемой ситуации можно попробовать оформить право собственности на служебное жилье в судебном порядке. Причем, при соблюдении ряда условий, шансы на положительный исход дела весьма велики.
Само по себе наличие служебного ордера и отметка в финансовом лицевом счете на жилое помещение о том, что оно является служебным, не свидетельствуют о том, что такое жилье нельзя приватизировать.

Для того, чтобы в настоящее время жилье считалось служебным, оно должно отвечать следующим параметрам:
1. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) должна содержаться запись о том, что это жилье находится в собственности Российской Федерации, городов федерального значения Москва или Санкт-Петербург, либо принадлежать на праве собственности какому-то предприятию;
2. Если в ЕГРП содержится запись о том, что жилое помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации, городов федерального значения Москва или Санкт-Петербург, то в ЕГРП также должна быть отдельной строкой внесена запись о том, что это жилье обременено правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления, зарегистрированным в пользу государственного учреждения или муниципального предприятия;
3. В том случае, если в ЕГРП нет сведений о том, что данное жилье передано какому-либо предприятию или учреждению на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то сведения об этом жилье должны содержаться в Реестре федерального имущества (если речь идет о собственности Российской Федерации) или в Реестре служебных жилых строений (если речь идет о муниципальной собственности);
4. Должно продолжать действовать (хотя бы формально значиться в Едином государственном реестре юридических лиц – ЕГРЮЛ) предприятие, которое предоставило данное жилье по служебному ордеру, или правопреемник этого предприятия;
5. У нанимателя, которому ранее было предоставлено данное жилое помещение, имеются на руках официальные документы о том, что он работал на предприятии (учреждении) ранее предоставившем ему служебное жилье;
6. На ранее предоставленное в качестве служебного жилья помещение имеется договор о временном пользовании этим жильем (на 5, 10 лет и так далее).

Исходя из вышеизложенного, граждане, которым ранее жилье было предоставлено в качестве служебного, вполне могут обратиться в суд с иском о признании неправомерным отказа в заключении договора социального найма и признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, приложив к иску следующие документы:
— Копию служебного ордера на вселение в жилое помещение;
— Копию финансового лицевого счета, в котором данное жилье будет указано в качестве служебного;
— Выписку из ЕГРП на спорное жилье, в котором будет указано, что это жилье принадлежит на праве собственности Российской Федерации, или городам федерального значения Москва и Санкт-Петербург, и без указания на то, что относительно спорного жилья имеются обременения в форме зарегистрированного права хозяйственного ведения или права оперативного управления;
— Письменный отказ в заключении договора социального найма;
— Копию трудовой книжки истца, из содержания которой будет видно, что истец отработал на предприятии (учреждении), предоставившем ему данное жилье, более 10 лет;
— Письменный ответ от собственника жилого помещения (из Управления Росимущества или из муниципалитета) о том, что спорное жилое помещение в Реестре федерального имущества или Реестре служебных жилых строений не значится.
Кроме того, в иске нужно указать, что правопреемника организации (учреждения), предоставившей данное жилье истцу, не имеется, и срочных договоров на пользование предоставленным жильем истец с собственником не заключал.
Соблюдение всех вышеуказанных условий и составление грамотного иска позволит добиться вам требуемого результата – признания судом за вами права собственности в порядке приватизации на занимаемое (ранее предоставленное в качестве служебного) жилье.

Автор: Юрист Егоров Константин Михайлович

АрбитражАрендаБанкБанкротБизнесВАС РФВС РФВексельВыселениеДоговорДолгДольщикДоляДомЖильёЗавещаниеЗаймЗалогЗемляИмуществоИпотекаИскИсполнительное производствоКомнатаКредитМошенничествоНаймНаследствоНезавершенное строительствоНеустойкаПодрядПользование жилым помещениемПраво собственностиПредоставление жильяПриобретение жильяРаздел имуществаРегистрация договораРентаРиелторРодственникиСамовольная постройкаСделкаСносСтрахованиеСудСудьяСупругиТСЖЧлен семьиквартира

Ведомственный жилищный фонд

Cтраница 1

Ведомственный жилищный фонд образуется в результате строительства домов государственными предприятиями и организациями с использованием государственных капиталовложений, а также за счет их собственных средств.  

Соответственно ведомственный жилищный фонд может быть союзного, союзно-республиканского подчинения.  

Дома ведомственного жилищного фонда в городах и поселках юродского типа подлежат постепенной передаче в ведение местных Советов народных депутатов в порядке и в сроки, определяемые Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик.  

Ведомственным жилищным фондом управляют соответствующие министерства, другие ведомства, предприятия, организации и учреждения, в ведении которых находятся жилые дома. Для этого в министерствах и других ведомствах образуются жилищные отделы или другие органы управления, а на предприятиях, в организациях, учреждениях — жилищно-коммунальные конторы, управления домами. Они призваны обеспечивать надлежащую эксплуатацию жилищного фонда, осуществляя функции, аналогичные функциям жилищных управлений исполкомов местных Советов.  

Значение ведомственного жилищного фонда независимо от того, составляет ли он общесоюзную собственность, собственность союзных республик, собственность республик, входящих в РСФСР, автономных областей, автономных округов, для обеспечения жильем исключительно рабочих и служащих, работающих на данном предприятии, аналогично значению жилых домов, принадлежащих на праве групповой собственности ( кроме домов ЖСК), что выражено в схожести правовых режимов жилых помещений государственного и общественного жилищных фондов.  

Управление ведомственным жилищным фондом осуществляется министерствами, государственными комитетами, ведомствами и подчиненными им предприятиями, учреждениями, организациями.  

В ведомственном жилищном фонде недостаток средств восполняется средствами предприятий, учреждений и организаций, относится на себестоимость продукции.  

В ведомственном жилищном фонде ( см. Ведомственные дома) О.

Право собственности на служебное жилье

В ведомственном жилищном фонде жилые помещения заселяются по совместному решению администрации и профкома предпр. Если площадь построена за счет собственных средств ( фонды социального развития) предпр.  

В ведомственном жилищном фонде ( см. Ведомственные дома) О.  

В ведомственном жилищном фонде жилые помещения заселяются по совместному решению администрации и профкома предпр. Если площадь построена за счет собственных средств ( фонды социального развития) предпр.  

В состав ведомственного жилищного фонда входят жилые дома, находящиеся на балансе предприятий, учреждений, организаций, министерств, госкомитетов и ведомств. Жилой дом ( жилые дома), являющийся государственной собственностью и закрепленный за государственным предприятием, принадлежит ему на праве полного хозяйственного ведения с возможностью осуществления правомочий по его владению, пользованию и распоряжению.  

Капитальный ремонт ведомственного жилищного фонда осуществляется за счет предназначенных на эти цели средств соответствующих предприятий, учреждений, организаций.  

В домах ведомственного жилищного фонда жилые помещения предоставляются гражданам по совместному решению администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов, а в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, — по совместному решению администрации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполнительному комитету соответствующего Совета народных депутатов о предоставлении жилых помещений для заселения.  

Жильем в домах ведомственного жилищного фонда обеспечиваются работники тех организаций, предприятий, объединений, учреждений, которым принадлежат дома.  

Страницы:      1    2    3

Дата публикации: 23.03.2016

С 1991 года в Российской Федерации стало возможно оформить ранее предоставленное гражданам жилье в собственность путем его приватизации. Однако далеко не все граждане получили ныне занимаемое ими жилье на условиях социального найма, и, соответственно, не все имеют возможность беспрепятственно его приватизировать.
Согласно статье 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
То есть, с одной стороны, действующее законодательство запрещает оформлять приватизацию служебного жилья.

An error occurred.

С другой стороны – позволяет www.sudmos.ru оформлять приватизацию такого жилья при наличии письменного согласия собственников служебного жилья, а также предприятий или уполномоченных органов, за которыми это жилье было закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Но это только в теории. В реальной жизни всё происходит несколько иначе.
Например, жилье было предоставлено гражданину в 1978 году по служебному ордеру, но к началу 2000-х годов предприятие, предоставившее жилье, было ликвидировано, и у этого предприятия не оказалось правопреемника. В результате получается, что в финансовом лицевом счете на квартиру имеется запись о том, что это жилье служебное. Когда наниматель, имея на руках служебный ордер, обращается в местную администрацию с заявлением о заключении с ним договора социального найма, с целью дальнейшей приватизации квартиры, он получает формальный отказ, в котором говорится, что служебное жилье не может быть предметом договора социального найма и не может быть приватизировано.
В рассматриваемой ситуации можно попробовать оформить право собственности на служебное жилье в судебном порядке. Причем, при соблюдении ряда условий, шансы на положительный исход дела весьма велики.
Само по себе наличие служебного ордера и отметка в финансовом лицевом счете на жилое помещение о том, что оно является служебным, не свидетельствуют о том, что такое жилье нельзя приватизировать.

Для того, чтобы в настоящее время жилье считалось служебным, оно должно отвечать следующим параметрам:
1. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) должна содержаться запись о том, что это жилье находится в собственности Российской Федерации, городов федерального значения Москва или Санкт-Петербург, либо принадлежать на праве собственности какому-то предприятию;
2. Если в ЕГРП содержится запись о том, что жилое помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации, городов федерального значения Москва или Санкт-Петербург, то в ЕГРП также должна быть отдельной строкой внесена запись о том, что это жилье обременено правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления, зарегистрированным в пользу государственного учреждения или муниципального предприятия;
3. В том случае, если в ЕГРП нет сведений о том, что данное жилье передано какому-либо предприятию или учреждению на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то сведения об этом жилье должны содержаться в Реестре федерального имущества (если речь идет о собственности Российской Федерации) или в Реестре служебных жилых строений (если речь идет о муниципальной собственности);
4. Должно продолжать действовать (хотя бы формально значиться в Едином государственном реестре юридических лиц – ЕГРЮЛ) предприятие, которое предоставило данное жилье по служебному ордеру, или правопреемник этого предприятия;
5. У нанимателя, которому ранее было предоставлено данное жилое помещение, имеются на руках официальные документы о том, что он работал на предприятии (учреждении) ранее предоставившем ему служебное жилье;
6. На ранее предоставленное в качестве служебного жилья помещение имеется договор о временном пользовании этим жильем (на 5, 10 лет и так далее).

Исходя из вышеизложенного, граждане, которым ранее жилье было предоставлено в качестве служебного, вполне могут обратиться в суд с иском о признании неправомерным отказа в заключении договора социального найма и признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, приложив к иску следующие документы:
— Копию служебного ордера на вселение в жилое помещение;
— Копию финансового лицевого счета, в котором данное жилье будет указано в качестве служебного;
— Выписку из ЕГРП на спорное жилье, в котором будет указано, что это жилье принадлежит на праве собственности Российской Федерации, или городам федерального значения Москва и Санкт-Петербург, и без указания на то, что относительно спорного жилья имеются обременения в форме зарегистрированного права хозяйственного ведения или права оперативного управления;
— Письменный отказ в заключении договора социального найма;
— Копию трудовой книжки истца, из содержания которой будет видно, что истец отработал на предприятии (учреждении), предоставившем ему данное жилье, более 10 лет;
— Письменный ответ от собственника жилого помещения (из Управления Росимущества или из муниципалитета) о том, что спорное жилое помещение в Реестре федерального имущества или Реестре служебных жилых строений не значится.
Кроме того, в иске нужно указать, что правопреемника организации (учреждения), предоставившей данное жилье истцу, не имеется, и срочных договоров на пользование предоставленным жильем истец с собственником не заключал.
Соблюдение всех вышеуказанных условий и составление грамотного иска позволит добиться вам требуемого результата – признания судом за вами права собственности в порядке приватизации на занимаемое (ранее предоставленное в качестве служебного) жилье.

Автор: Юрист Егоров Константин Михайлович

АрбитражАрендаБанкБанкротБизнесВАС РФВС РФВексельВыселениеДоговорДолгДольщикДоляДомЖильёЗавещаниеЗаймЗалогЗемляИмуществоИпотекаИскИсполнительное производствоКомнатаКредитМошенничествоНаймНаследствоНезавершенное строительствоНеустойкаПодрядПользование жилым помещениемПраво собственностиПредоставление жильяПриобретение жильяРаздел имуществаРегистрация договораРентаРиелторРодственникиСамовольная постройкаСделкаСносСтрахованиеСудСудьяСупругиТСЖЧлен семьиквартира

Как защитить свои права на служебное жилье.

Служебная квартира… на что можно рассчитывать?

Приватизация служебного жилья

5 августа 2008 г. Правительство Москвы приняло Постановление № 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных органам государственной власти города Москвы или организациям (предприятиям), финансируемым за счет средств бюджета города Москвы, по договору аренды, а также гражданам по договору, заключенному на условиях субаренды или по служебному ордеру». С момента принятия этого нормативного акта Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее — ДЖПиЖФ) стал отказывать всем без исключения гражданам, занимающим как действительно служебное жилье, так и жилье, которое когда-либо учитывалось в качестве служебного, в заключении договора социального найма на такое жилье или в его приватизации.

Если у Вас возник спор по поводу служебного жилья или иной жилищный спор, то обращайтесь за помощью к нам. Наши телефоны: (495) 790-54-47.

При этом ДЖПиЖФ стал отказывать в закреплении за гражданами таких квартир независимо от того, имеет ли квартира действующий статус служебного жилья, или утратила его, предоставлена ли квартира в настоящее время или еще в советское время, заключался ли договор найма служебного жилого помещения или нет, было ли указано в ордере, что он выдан на служебное жилье или нет, находилось ли жилье в федеральной собственности или собственности города Москвы. Более того, оплачивая годами коммунальные услуги за муниципальное жилье, жильцы бывших служебных квартир (утративших статус служебного жилья в силу закона), не успевшие их приватизировать, с удивлением обнаруживали в квитанциях на оплату коммунальных услуг, что их квартиры вновь становились «служебными». Появились абсурдные случаи отказа в приватизации бывших служебных квартир, даже после того, как на такие квартиры был заключен договор социального найма. 

Граждане, подстегиваемые сроками окончания бесплатной приватизации жилья, стали обращаться в суды общей юрисдикции с исками об обязании заключить договор социального найма, либо о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. Дела, касающиеся служебного жилья, не относятся к категории простых, успех во многом зависит от конкретных обстоятельств дела. Если в 2008-2009 годах суды, как правило удовлетворяли иски граждан, то в 2010-2011 годах ситуация изменилась, появились отказные решения. Можно сказать, что в настоящее время устоявшейся судебной практики в судах первой и кассационной инстанций нет, несмотря на разъяснения высших судебных инстанций о возможности приватизации такого жилья.

Предлагаю вместе со мной разобраться в данной проблеме и самостоятельно убедиться в том, что закон предусматривает основания для утраты служебным жильем этого статуса и гарантирует право на приватизацию служебного жилья.

Довольно распространенным способом улучшения жилищных условий в советское время, а также в 1990-е годы было получение жилья по месту работы от работодателя. Квартиру можно было приобрести путем отработки очередником предприятия норм-часов за жилье, в этом случае оно предоставлялось в найм (на условиях социального найма в бессрочное пользование), либо в собственность работника. Однако чаще квартиры предоставлялись работникам по ордерам на служебное жилое помещение. Такие квартиры считались служебными.

Предназначением служебного жилья, является обеспечение проживания в нем граждан, которые в связи с характером трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. После прекращения трудовых отношений с предприятием, работники и члены их семей, которым предоставлялась служебная жилплощадь, обязаны были ее освободить. Однако, определенным категориям работников государство и работодатель гарантировали сохранение прав на служебное жилье даже в случае прекращения трудовых отношений. Эта гарантия касалась, например, работников, проработавших на предприятии не менее десяти лет; работников, уволенных в связи с ликвидацией предприятия, либо по сокращению численности или штата; пенсионеров по старости; одиноких лиц с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми и др. Сразу замечу, что с принятием в 2004 году Жилищного кодекса РФ круг лиц, которые не могут быть выселены из служебных квартир, значительно сократился.

Для включения жилого помещения в число служебных обязательно должно было приниматься решение исполнительного комитета Совета народных депутатов о включении квартиры в число служебных. Как правило, наймодатель таким решением не располагает. Предоставление служебной квартиры оформлялось ордером на служебное жилое помещение, а в последующем должен был быть заключен договор найма служебного жилого помещения.

В СССР существовало три формы собственности: собственность советских граждан, коллективная и государственная собственность. Таким образом, все служебное жилье, предоставляемое в советское время, находилось в государственной собственности. После распада Советского Союза, произошел передел собственности между бывшими союзными республиками, а также внутри Российской Федерации. Руководством страны было принято решение о передаче всего жилищного фонда, находившегося в ведении исполкомов в муниципальную собственность городов и районов. Бывшие государственные квартиры, теперь стали муниципальными.

С переходом к рыночной экономике была разрешена передача жилищного фонда в частную собственность граждан. Был принят закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который предусматривал исчерпывающий круг жилых помещений, которые не подлежали приватизации: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. Служебное жилье подлежало приватизации с только согласия его собственников.

Стремясь передать обслуживание квартир из государственного ведения в руки граждан путем приватизации жилья, а также с целью конкретизации условий приватизации, Правительство Москвы в 1993 году приняло Постановление «О приватизации жилищного фонда в г. Москве», в соответствии с которым, лицам, занимающим служебное жилье, приживающим в нем не менее 10 лет и отработавшим на предприятии, которому принадлежит служебное жилье, не менее 10 лет – предоставлялись те же права, что и гражданам, занимающим жилье социального использования, в том числе право на передачу жилья в их собственность. Таким образом, было подтверждено право значительного числа лиц, занимающих служебное жилье на его приватизацию.

В целях проведения государственного учета всего жилищного фонда в 1997 году Правительством РФ было принято решение провести государственный учет всех жилых помещений в стране независимо от формы собственности, в том служебного жилья. С этого времени было установлено, что использование жилого помещения в качестве служебного допускалось только после отнесения жилья к служебному жилому помещению. Для того, чтобы исключить необоснованное придание жилью статуса служебного, теперь решение об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду, в том числе к служебному жилью, подлежит обязательной передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Причем важно отметить, что такая процедура должна применяться и к ранее предоставленным жилым помещениям, которые не утратили статус служебного жилья.

С принятием нового Жилищного кодекса РФ в 2004 году, нормы жилищного законодательства стали указывать на утрату жильем статуса служебного при изменении его формы собственности (с государственной на муниципальную), а также при передаче жилья в ведение органов местного самоуправления. Таким образом, подавляющее число граждан, получивших служебное жилье в советское время, а также в переходный период к рыночной экономике, приобрели право на его приватизацию. Отказ в приватизации такого «служебного» жилья, является ни чем иным, как произволом чиновников, который следует обжаловать в судебном порядке. Адвокаты МОКА «Правовая защита» успешно провели значительное количество судебных дел о приватизации служебного жилья, подавляющее большинство из которых, закончилось признанием за гражданами права собственности на квартиры.

Для получения подробной консультации о порядке и условиях заключения договора социального найма на квартиру, предоставленную по служебному ордеру, о возможности приватизации служебного жилья обращайтесь к адвокатам МОКА «Правовая защита». Мы поможем Вам в признании права собственности на квартиру, а также сможем представлять Ваши интересы в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и в суде. Звоните! Наши телефоны: (495) 790-54-47.

© МОКА «Правовая защита», адвокат, кандидат юридических наук Вашанова Оксана Вячеславовна

Когда речь идет о приватизации служебной квартиры, возникает множество вопросов, по разрешению которых существует достаточно сложная и неоднозначная судебная практика. Однако приватизировать служебную квартиру, которая была передана на баланс муниципальным органам, а часто и оформлялась в качестве служебной с определенными нарушениями норм законодательства, можно путем разрешения судебных споров.

Основания для приватизации служебного жилья

В соответствии с действующим законодательством, указанное жилье (служебное) может приватизироваться, однако правовых оснований, установленных законом, для этого совсем не много.

Закон РФ от 04.07.1991 года № 1541 «О приватизации жилищного фонда в РФ» установил запрет на приватизацию служебных помещений. Этим законом предоставляется право собственникам жилищного фонда принимать соответствующие решения о предоставлении права приватизации служебных помещений (квартир), которые относятся к жилищному фонду, а также квартир и жилых помещений, которые закреплены за предприятиями или учреждениями на правах оперативного управления или хозяйственного ведения.

В судебной практике достаточно важным является вопрос о том, какие помещения имеют статус служебных, что, как следствие, ограничивает права граждан, проживающих в них, на приватизацию жилья. Верховным Судом дано разъяснение по этому поводу. Согласно Положению о госучете жилищного фонда в РФ (Постановление Правительства РФ от 13.10.97 г. № 1301) госучету подлежат жилые дома, общежития, гостиницы, приюты, служебные жилые помещения и т.д., пригодные для проживания.

Исходя из изложенного следует, что после того, как было принято решение соответствующим органом о том, чтобы включить квартиру или другое жилое помещение в число служебных, оно должно пройти регистрацию в качестве такого (служебного) помещения в органах госрегистрации (Определение ВС России от 23.06.2006 г. № 35-В06-12).

Установленный же запрет на реализацию права приватизации служебного жилья имеет ряд условий для его применения. Эти условия выработаны правоприменительной практикой принятия судебных решений Верховным и Конституционным судами России. Судебные решения этих инстанций предусматривают, что фактическое ограничение реализации прав граждан на приватизацию служебных жилых помещений должно быть законодательно обосновано, в том числе и обстоятельствами дела. В таких случаях суды обладают правовой возможностью в спорах о признании права на приватизацию служебных квартир и других жилых помещений самостоятельно выносить решение о том, обосновано ли ограничение права граждан на приватизацию и при этом должны учитываться как формальные следующие факторы:

  • то, что квартира отнесена в соответствующей документации к категории специализированного жилого фонда;
  • наличие в жилье свойств, которые характерны жилым помещениям специализированного фонда (укомплектованность инвентарем, мебелью, наличие правил внутреннего распорядка и т.д.).

Судебная практика приватизации служебного жилья

Определением Конституционного суда № 119-0 от 18.04.2006 года было определено, что право на приватизацию в Федеральном законе должно быть обеспечено возможностью соблюдения соответствующих гарантий граждан при передаче имущества в собственность открытых акционерных обществ. К таким гарантиям относят закрепленные Конституцией России права на жилье, которые позволяют гражданам по своему усмотрению и в своих интересах приватизировать жилье.

Из всего вышеизложенного и основываясь на существующей судебной практике, можно сделать вывод о том, что при передаче служебного жилья в собственность коммерческих организаций не ограничивается право граждан, проживающих в них, на приватизацию данного жилого помещения (Положение ст. 19 ЖК РФ). А переход права собственности из государственной и муниципальной в собственность коммерческих организации не влечет за собой расторжение или изменение договора найма жилого помещения (квартиры). В этом случае формальный фактор того, что это помещение в документах о регистрации указано как служебное, на практике не ограничивает прав граждан на его приватизацию.

Подтверждением вышеуказанной правовой позиции может служить решение суда по делу № 33-9579 от 26.08.2010 г. Сутью судебного спора является отказ ОАО РЖД предоставить квартиру проживающему в нем гражданину Пархоменко Е.Ю. в собственность в порядке приватизации. В обосновании своего отказа представитель ответчика по делу ОАО заявил, что в данную квартиру истец был вселен как в служебную и поэтому в соответствии с нормами жилищного законодательства у него отсутствует право получить квартиру в собственность в порядке приватизации.

Однако, как заявил истец, квартира была предоставлена ему на условиях социального найма, и он не был уведомлен о том, что квартира имела статус служебного жилья.

Из материалов судебного производства следует, что данное жилое помещение зарегистрировано за ОАО Российские железные дороги, о чем в ЕГР прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись.

В обосновании принятого решения, которым были удовлетворены требования Пархоменко Е.Ю. (истца по делу в суде первой инстанции) о признании незаконным отказа ОАО РЖД в предоставлении в собственность квартиры в порядке приватизации, суд указал на следующее: как следует из свидетельства о госрегистрации прав на спорную квартиру, она не является ни государственным, ни муниципальным жилым фондом. Право собственности на нее принадлежит ОАО РЖД и поэтому истец не может приобрести право собственности на эту квартиру согласно Закону России «О приватизации жилого фонда». Однако данная квартира на момент предоставления истцу находилась в государственной собственности и в последующем перешла в собственность ОАО РЖД и никаким другим документом при переходе права не была признана служебной. С учетом позиции, изложенной Верховным Судом РФ и Конституционным Судом России, переход прав собственности не может повлечь за собой расторжение или изменение договора найма, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Перевод жилья в служебное

В данном случае судебная коллегия согласилась с выводом суда поднадзорной инстанции о том, что право истца на приватизацию спорного жилья может быть восстановлено путем прекращения права собственности ответчика на спорную квартиру.

Также в судебном заседании было установлено, что в данном случае приобретение права ответчика (ОАО РЖД) было осуществлено с нарушением конституционных прав истца.

Также возможность для приватизации служебного помещения остается и в случаях, описанных в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 26.03.2013 г № 5-КГ13-14. В данном определении сказано, что служебные помещения, которые прежде находились в собственности государства, а также те, что были закреплены за организациями на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, а в последствии передавались в муниципальную собственность, могут приобретаться гражданами в собственность на правах приватизации.

Исходя из обзора вышеописанной судебной практики по жилищным делам, которая касается приватизации служебного жилья, в том числе и неправомерного требования собственников специализированного жилого фонда о выселении из общежитий граждан при переходе прав собственности к коммерческим организациям, можно сделать вывод, что в большинстве случае, беря за основу правоприменительную практику Верховного и Конституционного судов, суды выносят решения в пользу граждан, желающих приватизировать квартиру.

Совет: данная категория дел требует изучения множества законодательных актов, правоприменительной практики Верховного и Конституционного суда и детального рассмотрения каждой спорной ситуации. Поэтому чтобы избежать ошибок в формировании своей правовой позиции и линии защиты при подаче искового заявления в суд, лучше доверить защиту своих интересов профессионалам.

Страница 1 из 2

В силу Закона жилое помещение по договору социального найма передается гражданину (нанимателю) в бессрочное владение и пользование, что не исключает его (договора) расторжение и прекращение. Причем наниматель может расторгнуть договор найма в любое время.

Это право для него является безусловным, оно не зависит от мнения другой стороны и не требует судебного подтверждения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 83)

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Но не всегда действие договора зависит от сторон. В ряде случаев он прекращает свое существование независимо от воли сторон. Как предусмотрено ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, утрата (разрушение) жилого помещение, а также смерть одиноко проживавшего нанимателя ведут к прекращению договора социального найма.

Жилищный кодекс РФ (ч. 5 ст. 83)

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Наряду с физической невозможностью исполнения договора найма, о чем речь идет в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, прекращение его может быть обусловлено причинами юридического порядка.

В частности, это происходит при бесплатной приватизации жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. С момента заключения договора о передаче жилого помещения гражданину или нескольким гражданам и его государственной регистрации договор социального найма прекращается немедленно и автоматически, так как перестают существовать предмет договора и его участники в лице наймодателя и нанимателя. Разумеется, прекращение договора найма жилого помещения по указанным основаниям возможно только при согласии на это нанимателя и всех членов его семьи независимо от момента вселения — одновременно с нанимателем или позднее — и наличия у них права на приватизацию. Точно так же не имеют правового значения и мотивы, по которым то или иное лицо не согласно на приватизацию и прекращение договора найма жилого помещения. Тут должен быть такой же подход, как и при вселении нового члена семьи нанимателя. Согласие на его вселение является сделкой, и отказ от ее совершения любого из членов семьи нанимателя не может быть оспорен в судебном порядке.

Основные принципы и условия бесплатной приватизации регламентированы Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", который неоднократно изменялся и дополнялся.

Наиболее значительные изменения внесены в него Федеральным законом "О ведение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. Первая часть этих изменений сводилась к отмене бесплатной приватизации начиная с 1 января 2007 г. К тому же приватизировать жилые помещения в этот срок могли только те граждане, кто получили их до 1 марта 2005 г., т.е. до вступления в силу нового ЖК РФ. В дальнейшем срок бесплатной приватизации был продлен до 1 марта 2010 г., поскольку процедура приватизации довольно сложна и на местах оперативно справиться с данной работой в относительно короткие сроки просто не могли.

Судебная практика

По поводу конституционности указанных положений в Конституционный Суд РФ обратились Верховный Суд РФ и граждане Орловы. По мнению Верховного Суда РФ, отмена права граждан на приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилых фондов (с 1 марта 2005 г. частичная, а с 1 января 2007 г. полная) противоречит вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости, стабильности и гарантированности прав граждан, поддержания доверия граждан закону и действиям государства, недопустимости издания законов, отменяющих или умаляющих права и свободы человека и гражданина.

Однако с таким пониманием завершения процесса приватизации жилых помещений Конституционный Суд РФ не согласился, указав в своем постановлении от 15 июля 2006 г., что право граждан на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилых помещений не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина. Следовательно, федеральный законодатель, осуществляя законотворчество в жилищной сфере, вправе как ввести бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, так и прекратить ее, исходя из необходимости обеспечения сохранности государственной и муниципальной собственности.

Вместе с тем Конституционный Суд РФ согласился с доводами жалобы Орловых в отношении того, что запрет на приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. (в пределах общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилищного фонда), не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 Конституции РФ.

Таким образом, исходя из решения Конституционного Суда РФ, для приватизации социального жилья до ее завершения, т.е. до 1 марта 2010 г., не имеет значения, когда оно было предоставлено (до или после 1 марта 2005 г.).

Наряду с установлением общего срока действия о бесплатной приватизации жилищного фонда исключительно важный материально-правовой аспект приватизации заложен в ст. 7 Вводного закона ЖК РФ в связи с изменением режима общежитий, принадлежавших ранее государственным и муниципальным предприятиям.

Указанной статьей Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находятся в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Из ее содержания видно, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поскольку проживающие в этих общежитиях лица получили равные права с нанимателями социального жилья без каких-либо ограничений, то тем самым не имеется препятствий для приобретения ими занимаемых помещений в собственность на основании ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В то же время так как изложена ст. 7 Вводного закона, такой вывод не всегда очевиден, остаются вопросы, поскольку не все общежития переданы в ведение органов местного самоуправления, а те, которые переданы, продолжают сохранять статус общежитий. Кроме того, общежития могут быть различного типа.

В частности, есть два типа общежитий. Одни расположены в обычных жилых домах, занимая подъезд, этаж либо отдельную квартиру, так называемые семейные общежития. Другие изначально строились как общежития с коридорной системой, где каждому предоставлялась комната либо койко-место, если комната заселялась несколькими лицами.

Закономерно возникает вопрос, какие именно общежития имеет в виду ст. 7 Вводного закона ЖК РСФСР.

На этот вопрос попытались дать ответ судьи Белгородской области.

Судебная практика

А. обратилась в суд с иском к МУП "Городской жилищный фонд", администрации г. Белгорода о признании решения об отказе в приватизации жилого помещения незаконным, признании права на участие в приватизации жилищного фонда, сославшись на то, что с 1970-х гг. она проживает в комнате дома, являвшегося ранее общежитием в г. Белгороде. Данное здание было принято в эксплуатацию в 1957 г. и использовалось как общежитие. 17 мая 2005 г. в приватизации занимаемого жилого помещения истице отказано, с чем она не согласна.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 23 июня 2005 г. оставленным без изменения, в кассационном порядке в иске А. было отказано.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходил из того, что дом, в котором расположена спорная комната, был построен и использовался как общежитие. Постановлением главы администрации Белгородской области от 1996 г. данный дом принят в муниципальную собственность, но не исключен из специализированного жилищного фонда и при его заселении МУП "Городской жилищный фонд" продолжает применять Положение о порядке предоставления мест в муниципальных общежитиях г. Белгорода. Тем самым, по мнению суда первой инстанции, дом не утратил статуса общежития, решение о присвоении ему статуса жилого дома не принималось.

С учетом положений ст. 4 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещающей приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, суд в итоге пришел к выводу о законности отказа администрацией г. Белгорода в приватизации занимаемой А. комнаты.

Суд кассационной инстанции, оставляя это решение без изменения, дополнительно сослался на положения ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. о том, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Толкуя данную норму права исходя из ее буквального смысла, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда пришла к выводу, что положения о договоре социального найма необходимо применять только тогда, когда жилые помещения находились в жилых домах, построенных изначально как многоквартирный жилой дом. Поскольку жилое помещение, о котором возник спор, никогда не имело статуса жилого дома, а изначально использовалось в качестве общежития, отказ в приватизации комнаты является правомерным.

С такими основаниями к отказу в иске А. не согласилась Судебная коллегия Верховного Суда РФ по гражданским делам. При этом, отменяя вынесенные по делу судебные постановления, Судебная коллегия указала, что выводы об отказе в иске А. основаны на неправильном толковании Закона, поскольку приведенные правовые нормы не дают оснований для подобного ее толкования.

Из содержания ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу Закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Поскольку общежитие принято в муниципальную собственность в соответствии с постановлением главы администрации Белгородской области от 1996 г., то после вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" статус общежития данным жилым домом утрачен в силу Закона и истица вправе приобрести занимаемое ею по договору социального найма жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *