Переустройство жилого помещения

Содержание

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В Жилищном кодексе РФ по сравнению со ст. 84 Жилищного кодекса РСФСР содержится целая глава по вопросу перепланировки и (или) переустройства. Вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений установлены в ст. 25—29 ЖК РФ. Некоторые случаи переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 70 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».

Ряд технических вопросов, касающихся перепланировки и переустройства, может быть урегулирован на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В качестве примера можно привести постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Понятие переустройства и перепланировки закреплено в ст. 25 ЖК РФ.

Итак, переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилых помещений может включать:

  1. установку новых и перестановку существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;
  2. установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  3. замену и (или) установку дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Перепланировка жилого помещения — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя мероприятия, при которых производятся незначительные изменения планировки помещения, в том числе не затрагивается целостность несущих стен жилого помещения: перенос, разборку межкомнатных перегородок, устройство проемов в межкомнатных перегородках и новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, заделку дверных проемов в перегородках и несущих стенах и др.

Также в перепланировку жилых помещений могут входить мероприятия, при которых производятся существенные изменения конфигурации жилого помещения, в том числе затрагиваются несущие стены жилого помещения: устройство (перенос) уборных и ванных комнат; демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения; устройство несущих стен и проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц; устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих; устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках; заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях; строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов; объединение лоджий с внутренними помещениями; разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие), и др.

Возможно осуществление ряда работ без оформления проектной и разрешительной документации:

  • косметический ремонт помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
  • устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
  • замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Также относятся к переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах работы, производство которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

  1. создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение дополнительного земельного участка;
  2. создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
  3. создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
  4. установка наружных технических средств на фасаде, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д., лестниц за границей наружных стен здания;
  5. устройство лоджий и террас на первых этажах и др.

Не допускаются переустройство и перепланировка, при которых:

  • нарушается прочность или разрушаются несущие конструкции здания;
  • нарушается работа инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования;
  • ухудшается сохранность и внешний вид фасадов;
  • нарушаются противопожарные устройства;
  • ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, и др.

Согласно ч.

1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»1. В заявлении должны быть изложены цели предстоящих работ, конкретные виды переустройства и перепланировки, организационно-правовая форма подрядчика, а также сроки начала и завершения работ;

2) правоустанавливающие документы на жилое помещение в оригиналах либо нотариально удостоверенных копиях. Это договоры передачи помещений в собственность, договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследства на помещение (вместе со свидетельством о государственной регистрации право собственности) и др.;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Если предусматриваются только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектов, то они должны разрабатываться проектными организациями, являющимися членами соответствующих саморегулируемых организаций;

4) технический паспорт жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). В случае если заявителем является собственник жилого помещения, согласия членов семьи не требуется. Если жилое помещение находится в общей собственности, необходимо согласие всех сособственников;

6) когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Этот перечень документов является исчерпывающим, и в соответствии с ч. 3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки, не вправе требовать других документов.

Более того, согласно п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ заявитель вправе не представлять технический паспорт жилого помещения и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, а также правоустанавливающие документы на жилое помещение, если право собственности на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Орган, осуществляющий согласование, запрашивает указанные документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе, в соответствующих государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях. Органы и организации, в распоряжении которых находятся такие документы, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Когда переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или)

перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40 ЖК РФ).

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ст. 41 ЖК РФ).

О принятии документов заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки или переустройства должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения (см. постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»). Если заявление о переустройстве и (или) перепланировке подавалось через многофункциональный центр, то документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Далее производятся работы по переустройству и (или) перепланировке.

Начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, в журнале по форме, установленной органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки.

Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, сообщает в орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки, которому поручен контроль за ходом работ.

На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт приемочной комиссии направляется органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Таким органом согласно ст. 3 указанного закона является федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости. Это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В статье 27 ЖК РФ предусматриваются основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: непредставление документов и представление документов в ненадлежащий орган.

1) непредставление необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) поступление в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства, если такой документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании перепланировки и (или) переустройства помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласования перепланировки и (или) переустройства помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для согласования перепланировки и (или) переустройства, и не получил от заявителя такой документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

3) представление документов в ненадлежащий орган.

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в суд (в соответствии с главой 25 ГПК РФ).

Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка, проведенные в отсутствие согласования и (или) с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Условно последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки можно разделить на гражданско-правовые и административно-правовые.

К гражданско-правовым последствиям представляется возможным отнести следующие последствия. В п. 3 ст. 29 ЖК РФ указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

При этом если в установленный срок соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, орган, осуществляющий согласование, подает иск в суд, который принимает решение:

  • в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже его с публичных торгов, возникает вопрос: обязательно ли выселение этих граждан из жилых помещений до торгов?

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Следовательно, до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может. Данная позиция подтверждается судебной практикой.

Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Переустройство и перепланировка

Решение суд выносит на основании искового заявления о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, поданного собственником или нанимателем.

Надо сказать, что в суды поступали исковые заявления, сформулированные по-разному: об установлении юридического факта ненарушения прав и законных интересов соседей, об установлении юридического факта законности перепланировки, об узаконении произведенной перепланировки, об обязании органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Однако рассмотрение таких дел должно производиться в порядке искового производства, а не в порядке особого производства путем установления юридического факта, поскольку возникает спор о праве заявителя на жилое помещение в существующем состоянии. Заявления, поданные в порядке особого производства, оставляются судом без рассмотрения на основании ч. 3 ст. 263 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Многие судьи считают, что иск о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии нужно подавать только тогда, когда орган, осуществляющий согласование, отказал в удовлетворении заявления об оформлении документации по результатам перепланировки (переоборудования) или оставил без ответа заявление в течение 45 дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

Однако массовая судебная практика идет по пути рассмотрения исков, поданных без предварительного обращения заявителя в орган, осуществляющий согласование, с таким заявлением. С практикой рассмотрения судом подобных исков вряд ли можно согласиться, поскольку в указанных случаях суды, по сути, подменяют органы местного самоуправления, осуществляя их полномочия по согласованию.

Только после отказа в согласовании самовольных переоборудовании можно говорить о нарушенном или оспариваемом праве лица на сохранение жилого помещения в существующем состоянии, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите.

Часть 2 ст. 29 ЖК РФ устанавливает, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Привлечение к административной ответственности можно отнести к административно-правовым последствиям самовольного переустройства и(или) перепланировки.

Так, согласно ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ)1 порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 руб. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 руб.

К административной ответственности собственника или нанимателя жилого помещения согласно ст. 23.55 КоАП РФ могут привлекать главные государственные жилищные инспекторы субъектов Российской Федерации, их заместители, а также главные государственные жилищные инспекторы субъектов Российской Федерации по городам, районам, их заместители. Государственная жилищная инспекция уполномочена рассматривать данные факты правонарушений и принимать решение о возможности привлечения виновного к административной ответственности.

Следует отметить, что привлечение лица, осуществившего самовольную перепланировку и (или) переустройство, к административной ответственности не означает, что гражданско-правовые последствия для него не наступят. Обе группы последствий применяются одновременно.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Собственники недвижимого имущества в силу различных причин часто переустраивают, достраивают принадлежащие им помещения, не задумываясь о юридических аспектах такой деятельности. На практике, у собственника такого имущества могут возникнуть разнообразные проблемы, вплоть до невозможности отчуждения (продажи, дарения и т. д.) и регистрации имущества.

Отныне перепланировка и переустройство квартиры возможны только после согласования с органом местного самоуправления и внесения поправок в технический паспорт квартиры.

Выступить с инициативой проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо.

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) определяет:

  • переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
  • перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилья определены в статье 26 ЖК РФ.

1. Переустройство и/или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения;
2. Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения представляет:

  • заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме №160-ФЗ 23.07.2008;
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения;
  • технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу заявителя документ, подтверждающий принятие такого решения.

Работы, выполняемые без оформления разрешительной документации

1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.
2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Работы, выполняемые по эскизам, с оформлением разрешительной документации

Если предусматриваются работы по переустройству и/или перепланировке жилого и нежилого помещения в жилом доме, для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов и с остальными документами представляются заявителями в орган, осуществляющий согласование.

Перечень работ.

1. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок.
2. Устройство проемов в ненесущих перегородках.
3. Заделка дверных проемов в несущих стенах.
4. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.
5. Замена столярных элементов фасада с изменением рисунка (согласовывается с ГорАрхитектурой).
6. Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь.
7. Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей.

Работы, выполняемые по проектам, с оформлением разрешительной документации

Если планируемые мероприятия требуют разработки и согласования проектов, то они должны изготавливаться на весь объем работ.

Перечень работ

1. Устройство проемов в несущих стенах и перегородках (при объединении помещений по горизонтали).
2. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали).
3. Устройство внутренних лестниц.
4. Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен.
5. Изменение полов (с увеличением нагрузок).
6. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения в эркеры).
7. Остекление лоджий и балконов.
8.

Переустройство и перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров.
9. Ликвидация или изменение тамбуров.
10. Устройство лоджий, балконов.
11. Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.
12. Создание тамбуров и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий.
13. Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д.
14. Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.
15. Объединение лоджий с внутренними помещениями.
16. Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих.
17. Устройство лоджий на первых этажах, террас, устройство (ликвидация) балконов, непредусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами.
18. Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь.
19. Установка электроплит взамен газовых.
20. Замена и (или) установка дополнительного оборудования) с увеличением энерго-, водопотребления и/или с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

Разработку проектной документации осуществляют организации и лица, имеющие лицензию на данный вид работ. В договорах должны предусматриваться обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами (ГосПожНадзором, Газовой Инспекцией, Управляющей Компанией и т. д.) и ведению авторского надзора. Последнее можно оформить отдельным договором.

Договор об авторском надзоре с проектной организацией нужен для того, чтобы инженер, разработавший проект, оценил выполненные работы и подписал Акт на скрытые работы. В противном случае, получение Акта на скрытые работы невозможно.

Акт на скрытые работы является обязательным документом, предоставляемым при подписании комиссией Акта приемки выполненных ремонтно-строительных работ. Неподписание комиссией Акта приемки выполненных работ делает невозможным внесение изменений в поэтажный план БТИ.

Подписание комиссией Акта приемки — основание для снятия перепланировки с контроля. После завершения работ — внесение изменений в поэтажный план БТИ.

Не допускаются переустройство и перепланировка, при которых:

  • ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • переустроенное помещение может быть отнесено к категории непригодных для проживания;
  • предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса их функционального назначения;
  • затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны без соответствующего разрешения начальника штаба;
  • нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
  • устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов;
  • предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и/или перепланировку жилого помещения. Помимо обязанности нести административную ответственность у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера — они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок.

Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В Жилищном кодексе РФ по сравнению со ст. 84 Жилищного кодекса РСФСР содержится целая глава по вопросу перепланировки и (или) переустройства. Вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений установлены в ст. 25—29 ЖК РФ. Некоторые случаи переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 70 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».

Ряд технических вопросов, касающихся перепланировки и переустройства, может быть урегулирован на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В качестве примера можно привести постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Понятие переустройства и перепланировки закреплено в ст. 25 ЖК РФ.

Итак, переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилых помещений может включать:

  1. установку новых и перестановку существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;
  2. установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  3. замену и (или) установку дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Перепланировка жилого помещения — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя мероприятия, при которых производятся незначительные изменения планировки помещения, в том числе не затрагивается целостность несущих стен жилого помещения: перенос, разборку межкомнатных перегородок, устройство проемов в межкомнатных перегородках и новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, заделку дверных проемов в перегородках и несущих стенах и др.

Также в перепланировку жилых помещений могут входить мероприятия, при которых производятся существенные изменения конфигурации жилого помещения, в том числе затрагиваются несущие стены жилого помещения: устройство (перенос) уборных и ванных комнат; демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения; устройство несущих стен и проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц; устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих; устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках; заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях; строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов; объединение лоджий с внутренними помещениями; разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие), и др.

Возможно осуществление ряда работ без оформления проектной и разрешительной документации:

  • косметический ремонт помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
  • устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
  • замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Также относятся к переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах работы, производство которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

  1. создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение дополнительного земельного участка;
  2. создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
  3. создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
  4. установка наружных технических средств на фасаде, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д., лестниц за границей наружных стен здания;
  5. устройство лоджий и террас на первых этажах и др.

Не допускаются переустройство и перепланировка, при которых:

  • нарушается прочность или разрушаются несущие конструкции здания;
  • нарушается работа инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования;
  • ухудшается сохранность и внешний вид фасадов;
  • нарушаются противопожарные устройства;
  • ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, и др.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке.

Как оформить перепланировку квартиры по закону? Этапы согласования переустройства жилого помещения

Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»1. В заявлении должны быть изложены цели предстоящих работ, конкретные виды переустройства и перепланировки, организационно-правовая форма подрядчика, а также сроки начала и завершения работ;

2) правоустанавливающие документы на жилое помещение в оригиналах либо нотариально удостоверенных копиях. Это договоры передачи помещений в собственность, договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследства на помещение (вместе со свидетельством о государственной регистрации право собственности) и др.;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Если предусматриваются только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектов, то они должны разрабатываться проектными организациями, являющимися членами соответствующих саморегулируемых организаций;

4) технический паспорт жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). В случае если заявителем является собственник жилого помещения, согласия членов семьи не требуется. Если жилое помещение находится в общей собственности, необходимо согласие всех сособственников;

6) когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Этот перечень документов является исчерпывающим, и в соответствии с ч. 3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки, не вправе требовать других документов.

Более того, согласно п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ заявитель вправе не представлять технический паспорт жилого помещения и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, а также правоустанавливающие документы на жилое помещение, если право собственности на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Орган, осуществляющий согласование, запрашивает указанные документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе, в соответствующих государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях. Органы и организации, в распоряжении которых находятся такие документы, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Когда переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или)

перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40 ЖК РФ).

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ст. 41 ЖК РФ).

О принятии документов заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки или переустройства должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения (см. постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»). Если заявление о переустройстве и (или) перепланировке подавалось через многофункциональный центр, то документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Далее производятся работы по переустройству и (или) перепланировке.

Начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, в журнале по форме, установленной органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки.

Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, сообщает в орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки, которому поручен контроль за ходом работ.

На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт приемочной комиссии направляется органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Таким органом согласно ст. 3 указанного закона является федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости. Это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

В статье 27 ЖК РФ предусматриваются основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: непредставление документов и представление документов в ненадлежащий орган.

1) непредставление необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) поступление в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства, если такой документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Отказ в согласовании перепланировки и (или) переустройства помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласования перепланировки и (или) переустройства помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для согласования перепланировки и (или) переустройства, и не получил от заявителя такой документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

3) представление документов в ненадлежащий орган.

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в суд (в соответствии с главой 25 ГПК РФ).

Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка, проведенные в отсутствие согласования и (или) с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Условно последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки можно разделить на гражданско-правовые и административно-правовые.

К гражданско-правовым последствиям представляется возможным отнести следующие последствия. В п. 3 ст. 29 ЖК РФ указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

При этом если в установленный срок соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, орган, осуществляющий согласование, подает иск в суд, который принимает решение:

  • в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже его с публичных торгов, возникает вопрос: обязательно ли выселение этих граждан из жилых помещений до торгов?

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Следовательно, до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может. Данная позиция подтверждается судебной практикой.

Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Решение суд выносит на основании искового заявления о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, поданного собственником или нанимателем.

Надо сказать, что в суды поступали исковые заявления, сформулированные по-разному: об установлении юридического факта ненарушения прав и законных интересов соседей, об установлении юридического факта законности перепланировки, об узаконении произведенной перепланировки, об обязании органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Однако рассмотрение таких дел должно производиться в порядке искового производства, а не в порядке особого производства путем установления юридического факта, поскольку возникает спор о праве заявителя на жилое помещение в существующем состоянии. Заявления, поданные в порядке особого производства, оставляются судом без рассмотрения на основании ч. 3 ст. 263 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Многие судьи считают, что иск о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии нужно подавать только тогда, когда орган, осуществляющий согласование, отказал в удовлетворении заявления об оформлении документации по результатам перепланировки (переоборудования) или оставил без ответа заявление в течение 45 дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

Однако массовая судебная практика идет по пути рассмотрения исков, поданных без предварительного обращения заявителя в орган, осуществляющий согласование, с таким заявлением. С практикой рассмотрения судом подобных исков вряд ли можно согласиться, поскольку в указанных случаях суды, по сути, подменяют органы местного самоуправления, осуществляя их полномочия по согласованию.

Только после отказа в согласовании самовольных переоборудовании можно говорить о нарушенном или оспариваемом праве лица на сохранение жилого помещения в существующем состоянии, что позволяет этому лицу прибегнуть к судебной защите.

Часть 2 ст. 29 ЖК РФ устанавливает, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Привлечение к административной ответственности можно отнести к административно-правовым последствиям самовольного переустройства и(или) перепланировки.

Так, согласно ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ)1 порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 руб. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 руб.

К административной ответственности собственника или нанимателя жилого помещения согласно ст. 23.55 КоАП РФ могут привлекать главные государственные жилищные инспекторы субъектов Российской Федерации, их заместители, а также главные государственные жилищные инспекторы субъектов Российской Федерации по городам, районам, их заместители. Государственная жилищная инспекция уполномочена рассматривать данные факты правонарушений и принимать решение о возможности привлечения виновного к административной ответственности.

Следует отметить, что привлечение лица, осуществившего самовольную перепланировку и (или) переустройство, к административной ответственности не означает, что гражданско-правовые последствия для него не наступят. Обе группы последствий применяются одновременно.

Новая редакция Ст. 25 ЖК РФ

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Комментарий к Статье 25 ЖК РФ

1 — 2. Регулирование отношений, предусмотренных ст. ст. 25 — 29 гл. 4 Кодекса, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РФ 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

Обратим внимание, что Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий "жилой дом", "квартира", установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия "подсобное помещение" Кодекс в данном случае оперирует понятием "помещение вспомогательного использования".

С 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (см. п. 10 ст. 12 Кодекса). До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 <1>.
———————————
<1> РГ. 2003. 23 октября.

Вы точно человек?

N 214.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Важной новеллой Кодекса является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.

Напомним, что понятие "технический паспорт жилого помещения" определено в ст. 19 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Это — документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых подробнее говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Другой комментарий к Ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья не дает полного перечня видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Очевидно, это и не входило в задачу законодателя. Необходим специальный нормативный акт, который в комплексе решит эти вопросы, в первую очередь о том, что относится к подобным работам.

2. Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 <1>. Перечень этих работ включает:
———————————
<1> РГ. N 214. 2003.

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к: нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение N 8).

3. Отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо перепланировки употребляет термин "реконструкция".

Что такое переоборудование помещения. Переоборудование жилого, нежилого помещения и реконструкция здания

Достаточно часто собственники жилой недвижимости называют перепланировкой любые работы, ведущиеся для улучшения функциональности, удобства, внешнего вида объекта. Однако в итоге приходится столкнуться с некоторыми различными понятиями, из-за чего возникает множество сложностей. Для того чтобы проблем в ходе регистрации изменений не происходило, когда выполняется , стоит привлекать к выполнению задач специалистов. Компания «Московский Регистрационный Дом» более шести лет занимается вопросами регистрации недвижимости, перепланировок, иных измерений объектов недвижимости, а также выполняет серию иных задач. Благодаря этому специалисты компании помогут решить любой вопрос, независимо от степени его сложности.

Что собой представляет переоборудование помещения

Наиболее часто встречается переоборудование помещений. По сути, она полностью отличается от перепланировки, в ходе которой полностью или частично меняется планирование объекта недвижимости. В понятие переоборудования помещения входит выполнение строительных работ в отдельно взятом помещении, при проведении которого полностью или частично меняется его функциональное назначение. Выполняется переоборудование жилого и нежилого помещения без нарушений несущих способностей капитальных конструкций. Для более детального рассмотрения особенностей переоборудования можно отметить серию задач:

  • Полная, либо частичная замена перегородок с сохранением их точных несущих способностей, прочностных, иных характеристик
  • Устройство оконных, дверных проемов в перегородках, что частично или значительно изменяет характер, функциональную принадлежность помещения
  • Замена сантехнического, технологического, инженерного оборудования в помещении с полным или частичным переоборудованием самого помещения
  • Для малоэтажного строительства перепланировка чердачного помещения без изменения его технических показателей, конструктивных элементов, устройство мансарды

Все эти изменения значительно изменяются от понятия перепланировки, потому в соответствующих службах выделяются в отдельную категорию.

Особенности реконструкции здания или его части

В свою очередь реконструкция также имеет существенные отличия от перепланировки. Прежде всего, следует отметить, что реконструктивные работы включают в себя выполнение задач по изменению облика фасада здания. Данное понятие очень широкое. Это может быть выполнение облицовки стен с применением утеплительных материалов или без таковых, замена оконных рам, строительство пристроек и установка МАФ перед входом. То есть, к реконструкционным работам относятся любые задачи, связанные с изменением, добавлением любых элементов фасада, с которыми здание может частично или полностью менять собственный внешний облик. Реконструкция проводится как в частных домах, так и в многоквартирных зданиях, отдельных квартирах. И она также требует обязательной регистрации в соответствующих службах.

Оформление разрешений на переоборудование, реконструкцию зданий и жилых, нежилых помещений

Естественно, регистрация переоборудования и реконструкции имеет собственные отличия от перепланировки. Когда выполняется переоборудование жилого и нежилого помещения , любые технические изменения вносятся в техпаспорт объекта недвижимости в соответствии со ст. 25ЖК РФ. То есть, учитываются не только проводимые строительные работы, меняющие функциональное назначение, но и перестановка инженерного, технологического, инженерного оборудования, которая влечет за собой и изменения инженерных сетей, требования безопасности эксплуатации.

Регистрация реконструкции несколько отличается от переоборудования. По сути, реконструктивные работы регистрируются по схожей схеме. Отличительной чертой становится необходимость получения дополнительной резолюции архитектурно-планировочного управления, в которой отмечается проведение проверки ценности здания как исторического, культурного наследия. Сбор всех документов, требующихся для проведения реконструкции, переоборудования может занимать значительный период времени, иметь определенные сложности. Но с участием специалистов компании «Московский Регистрационный Дом» данные задачи будут более простыми, выгодными для заказчика. Как правило, наиболее дорогостоящей является самостоятельная регистрация изменений. Когда же задачи выполняют специалисты, сроки и затраты значительно снижаются, а качество получения разрешительной документации повышается.

Переустройство

"Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.Перепланировка" — это измененение технических параметров недвижимого имущества после которого меняется конфигурация этого помещения, количество комнат или площадь помещения.

Любому переустройству помещения должно предшествовать согласование переустройства.

Согласование переустройства

Это процесс затрагивающий множество различных факторов:

1. Фактор специфики переустройства. В зависимости от того, какие работы планируется провести меняется перечень инстанция для прохождения согласования переустройства и сама процедура. Для согласования переустройства нежилого помещения требуется больший перечень согласований чем для согласования переустройства квартир .

2. Географическое расположение объекта недвижимости, в котором проводятся работы по переустройству. В Каждом городе России есть свои отличительные особенности в согласовании переустройства. В Москве этот процесс более сложный чем в Московской области.

3. Наличие обременений и права на занимаемую площадь в которой планируется провести работы. В зависимости от прав на помещение перечень государственных инстанций может изменятся в большую или меньшую сторону.

Согласование переустройства — обязательный процесс для каждого собственника жилья или нежилого помещения в многоквартирном или отдельно-стоящем здании, так как от этого на прямую зависит безопасность всех проживающих и целостность строительных конструкций. Несогласованные переустройства могут привести к ухудшению жилищных условий и в крайних случаях, к разрушению или аварийному состоянию строительных сооружений. Согласование переустройства проводится в соответствии с действующим законодательством или законами местных властей, но обязательно принимаются в учет единые строительные, противопожарные и санитарные требования. Неоспоримо важно каждому помнить о необходимости согласования переустройства при проведении ремонтных работ.

Ссылки

Wikimedia Foundation .

Как проводится переустройство и перепланировка жилых помещений?

2010 .

Синонимы :

Смотреть что такое "Переустройство" в других словарях:

    Преобразование, реорганизация, реформа, перестройка; реконструкция, переделка, пересоздание, реформирование, переделывание, переиначивание, перестраивание Словарь русских синонимов. переустройство см. перестройка Словарь синонимов ру … Словарь синонимов

    ПЕРЕУСТРОЙСТВО, переустройства, мн. нет, ср. Устройство по иному, на других основаниях или по другому плану. С 7 ноября 1917 г. в России началось переустройство народного хозяйства на социалистических началах. Переустройство здания. Толковый… … Толковый словарь Ушакова

    ПЕРЕУСТРОЙСТВО, а, ср. Устройство чего н. заново, по новому плану, на новых основаниях. П. общества. П. учреждения. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

    переустройство — , а, ср. ** Социалистическое переустройство общества. ◘ Утописты занимались открыванием политических форм, при которых должно бы произойти социалистическое переустройство общества (Ленин). БАС, т. 16,1066 … Толковый словарь языка Совдепии

    переустройство — коренное переустройство … Словарь русской идиоматики

    Ср. действие по гл. переустраивать, переустроить Толковый словарь Ефремовой. Т. Ф. Ефремова. 2000 … Современный толковый словарь русского языка Ефремовой

    Переустройство, переустройства, переустройства, переустройств, переустройству, переустройствам, переустройство, переустройства, переустройством, переустройствами, переустройстве, переустройствах (Источник: «Полная акцентуированная парадигма по А … Формы слов

    переустройство — переустр ойство, а … Русский орфографический словарь

    переустройство — (2 с) … Орфографический словарь русского языка

    переустройство — Syn: преобразование, реорганизация (кн.), реформа (кн.), перестройка (обр.) … Тезаурус русской деловой лексики

Книги

  • Переустройство и перепланировка жилых помещений: практическое пособие. 2-е изд., доп. и перераб , Тихомиров М.Ю.. …
  • Ремонт и переустройство жилища. Евроремонт , В. М. Сафроненко. О секретах ремонта и переустройства жилища с применением хорошо себя зарекомендовавших традиционных и новых материалов и технологий Вам поведает специалист по строительству, широко известный…

Начнем с того, что хозяева могут свободно делать текущий ремонт, устанавливать встроенную мебель, убирать антресоли, менять инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству. На это специального разрешения не требуется. Прочие изменения необходимо предварительно согласовывать, а после вносить в техпаспорт квартиры. А что нужно знать, если вы планируете сделать переустройство или перепланировку квартиры?

В первую очередь необходимо отметить, что право на проведение таких работ имеют только собственники. Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, то вам следует обратиться с разрешением к наймодателю. К тому же потребуется письменное согласие всех членов семьи. Причем при рассмотрении заявлений на переустройство и перепланировку квартиры от собственников и нанимателей применяют разный подход. Например, собственнику разрешают уменьшать площадь жилых помещений за счет нежилых, а нанимателю нет. Город же не заинтересован в том, чтобы терять в своих квартирах жилые метры.

Теперь давайте конкретно определимся, что такое перепланировка и что такое переустройство квартиры.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в его технических паспорт. Такие изменения делают по эскизу и по проекту. К первому относятся:

полная или частичная разборка несущих перегородок, за исключением межквартирных;
устройство в них проемов или заделка дверных проемов;
устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
замена или установка дополнительного инженерного оборудования.

Эти работы делают по эскизам.

По проекту можно вносить более серьезные изменения:

устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении двух смежных квартир по горизонтали);
устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях;
устройство перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен; изменение конструкции полов.

Эскиз отличается от проекта тем, что его можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красным цветом отмечают перегородки, которые планируют снести, зеленым — те, которые будут построены. Если же работы по перепланировке квартиры требуют согласования проекта, то для его составления придется обратиться к специалистам в лицензированное бюро.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования.
Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
Переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы).
Установка бытовых электроплит вместо газовых.
Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.

Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором — изменяете планировку, т. е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
Ликвидировать каналы естественной вентиляции.
Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам.

В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях.

Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ. Обычно этим занимаются специальные комиссии при муниципалитетах или районные отделения жилинспекций. А жителям столицы следует обращаться в службу единого окна при Мосжилинспекции.

В общем, что перепланировка, что переустройство квартиры — дело нешуточное. Забот уж точно не оберешься.

Неправильное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения может привести к катастрофе. Все изменения внесенные в первоначальный инженерный план жилых домов нарушают их целостность, и могут стать причинами обрушения или разрушения несущих конструкций. Российское законодательство даже остекление балкона относит к перепланировке и предусматривает получение разрешений от шести (!) ведомств. Все это связано с износом и относительно неблагоприятным техническим состоянием старых домов и осуществлением безопасности жильцов.

Переустройство и перепланировка жилого помещения регламентируется статьями 25-29 Жилищного Кодекса РФ.

Законодательство под перепланировкой понимает изменение конфигураций жилого помещения, а под переустройством – перенос или замену инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и другого оборудования. Приведем пример, перепланировка – это расширение комнат за счет переноса не несущих стен, коридоров, лоджий и т.д. При переустройстве собственник жилья, может полностью заменить теплосеть, установив автономное отопление, для удобства пользования проложить несколько направлений электрической проводки и многое другое. Все эти действия требуют согласования со специализированными органами и внесения изменений в технический паспорт жилья.

Перепланировка и переустройство жилого помещения могут проводиться как отдельно друг от друга, так и одновременно, например: для соединении санузла с ванной комнатой владельцу жилья потребуется переустраивать всю водо- и канализационную системы.

Переустройство и перепланировка жилого помещения невозможны без согласования с органом местного самоуправления.

Переустройство и перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

Для согласования владелец жилья должен предоставить определенный пакет документов, после рассмотрения, которого и будет вынесено решение о разрешении или запрете изменений.

Документы необходимые для подачи заявления в орган осуществляющий согласование:

  1. Заявление о переустройстве или перепланировки (совместное);
  2. Документы, утверждающие право собственности на перепланируемое и (или) переустраиваемое жилое помещение;
  3. Проект перепланировки и (или) переустройства оформленный и подготовленный в установленном порядке;
  4. Технический паспорт жилого помещения;
  5. Согласие в письменной форме на переустройство и (или) перепланировку от всех членов семьи заявителя;
  6. Заключение органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры; (в заключении указывается, является или нет перепланируемое или переустраиваемое жилое помещение памятником архитектуры, истории или культуры);

В ст. 26 ЖК РФ п. 3 сказано, что орган осуществляющий согласование, не имеет права требовать от заявителя другой перечень документов. Таким образом, представив вышеперечисленные документы, заявитель получает расписку от органа местного самоуправления и может рассчитывать на вынесение решения о согласовании или отказе в течение 5 дней с момента подачи документов. Решение принимается на основании заявления и предоставленных документов.

После принятия решения орган местного самоуправления в трехдневный срок выдает заявителю документ с согласованием. Законом предусмотрена отправка по указанному адресу заявителю решения почтой. Только на основании согласования владелец жилья может осуществлять переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.

Основаниями для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения могут являться: несоответствие проекта требованиям законодательства; непредставление заявителем необходимого перечня документов; представления документов не в надлежащий орган.

Решение об отказе, так же как и о согласовании пересылается или выдается заявителю в течение трехдневного срока после принятия. Данное решение в обязательном порядке должно содержать в себе ссылку на причину отказа.

После проведения работ по переустройству или перепланировке жилого помещения необходимо составить акт приемочной комиссии, который составляется и выдается органом местного самоуправления, выдавшим согласование. После составления акта он направляется в организацию или орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества.

С 2005 года российским законодательством создан перечень ограничений на мероприятия по перепланировке и (или) переустройству помещений в жилых домах.

Не допускается переустройство помещений:

  • в результате, которого ухудшаются условия проживания граждан и эксплуатации дома, так же при котором затрудняется доступ к отключающим устройствам и инженерным коммуникациям;
  • в жилых домах, которые стоят на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
  • отнесенных к категории непригодных для проживания;
  • вследствие, которого ликвидируются или уменьшаются каналы естественной вентиляции;
  • после которого увеличивается нагрузка на несущие конструкции.

Запрещено в жилых помещениях домов типовых серий устраивать проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, а так же колонах. Помимо этого нельзя устраивать штраб под размещение электропроводки в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями. Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений допускается только после согласования с проектной организацией или автором проекта жилого дома.

Таким образом, переустройство и перепланировка жилых помещений ограничивается соединением жилых комнат или соседних квартир, заменой санитарно-технического оборудования и так далее, а без соответствующего согласования собственнику разрешается только делать косметический ремонт.

Произведенные переустройство и перепланировка жилого помещения, без соответствующего разрешения, приведут владельца жилья в суд. По решению суда собственнику жилья придется привести помещение в прежнее состояние и сделать это в разумный временной срок. Суд так же может вынести решение о сохранении переустройства или перепланировки жилого помещения, при условии, что данные действия не нарушают права и интересы граждан, а так же не создают угрозу их здоровью и жизни.

При невыполнении решения суда о возвращении жилому помещению первозданного вида, жилье выставляется на публичные торги. Денежные средства от продажи передаются владельцу жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанности по восстановлению жилого помещения возлагаются на нового собственника. В случае если перепланировка и (или) переустройство жилого помещения, было произведено нанимателем, по договору социального найма с ним будет, расторгнут данный договор и возложены обязанности по восстановлению жилого помещения.

Если вы заинтересованы тематикой жилищного законодательства, советуем прочесть также "как выписать человека из квартиры".

 

С уважением,

Адвокат Виктория Державина

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *