Перепланировка в нежилом помещении

Содержание

Перепланировка нежилого помещения

Вопрос: 

Раньше было офисное здание, сейчас планируется перепланировка в подобие гостиничного комплекса с размещением санузлов, душевых кабин, раковин. Какие требования к размещению санузлов в гостиничном комплексе? С кем необходимо согласовывать размещение?

Перепланировка нежилого помещения: понятие перепланировки, процедура, необходимые документы

Какие санкции могут быть? 

Ответ:

Перепланировка и переустройство нежилого здания требует разработки и согласование проекта независимо от значительности или незначительности планируемых изменений.

Возможно, что потребуется предварительное обследование конструкций помещений на допустимость тех или иных изменений.

Проект перепланировки должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск от саморегулируемой организации на соответствующие виды проектных работ.

Согласование разработанного Проекта с уполномоченным организациями (в каждом конкретном случае их список определяется отдельно):

Санэпидемстанция (Роспотребнадзор).

Управление государственной противопожарной службы.

Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ) или эксплуатирующая организация.

Архитектурно-планировочное управление.

Мосгосэкспертиза (при необходимости).

Проведения обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.

Внесение изменений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), связанных с произведенной перепланировкой, с получением нового Свидетельства о собственности.

В случае аварии из- за самовольной перепланировки ответственность полностью ложится на плечи собственника здания, а при согласованной перепланировке она распространяется на проектную организацию и строительную компанию.

Перепланировка (переустройство) — это демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Законодательство не содержит специального порядка согласования перепланировки (переустройства) нежилых зданий и помещений. В данном случае можно применить предусмотренную ст. 6 ГК РФ аналогию закона: в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения.

В отличие от перепланировки, переоборудование нежилого помещения связано с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением помещения дополнительным оборудованием и внесением изменений в существующую схему инженерных коммуникаций (прокладка трубопроводов, электрических сетей, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов). В случае переустройства нежилого помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта.

После произведенной перепланировки (переустройства) нежилого помещения необходимо внести в ЕГРП соответствующие изменения.

Ведение ЕГРП (и внесение в него изменений) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), на основании Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457.

Согласно п. 76 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 184, при внесении в ЕГРП изменений, не влекущих за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, регистратору рекомендуется истребовать у заявителя документ, подтверждающий факт изменения соответствующих сведений.

Таким образом, в территориальный орган Росреестра в целях внесения изменений в ЕГРП после переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения необходимо представить документы.

Если нежилое помещение, подвергающееся перепланировке, расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то процесс согласования завершается получением Решения префектуры округа о разрешении переустройства и контролируется должностными лицами Префектуры округа

Независимо от гражданско-правовых последствий самовольной реконструкции лица, осуществившие реконструкцию без разрешения на строительство в случае, если для ее осуществления предусмотрено получение разрешений на строительство, могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее — КоАП РФ) в виде наложения штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.           

Согласно п.6.2.2 СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (далее СП 160.1325800.2014) санузлы апартаментов допускается проектировать совмещенными, независимо от числа жилых комнат.

Гостиничные номера допускается проектировать в виде одной жилой комнаты. При необходимости в их состав могут быть включены дополнительные комнаты, передняя, санитарный узел, гардеробная. Допускается предусматривать возможность объединения двух и более смежных номеров, а также устройство при номерах кабинетов (офисов) (п.6.2.5 СП 160.1325800.2014).

Гостиничные номера повышенной комфортности (апартаменты, президентские, люкс) следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, предусматривая не менее двух санитарных узлов. Состав других дополнительных помещений и оборудования, включая кухонное, определяют заданием на проектирование (п.6.2.6 СП 160.1325800.2014).

Высоту прихожих, коридоров и санузлов гостиничных номеров следует принимать не менее 2,1 м, жилых комнат — не менее 2,5 м. Ширину жилых комнат следует принимать не менее 2,4 м, ширину прихожих — не менее 1,05 м. (п.6.2.8 СП 160.1325800.2014).

Перепланировка нежилых объектов

Как правильно провести перепланировку или реконструкцию нежилых помещений (объектов)? Данным вопросом часто задаются собственники и арендаторы нежилых помещений или объектов. И этот вопрос возникает неспроста. Ведь неправильно оформленная перепланировка или реконструкция может повлечь за собой неблагоприятные правовые, имущественные и даже налоговые последствия. В данной статье будет рассмотрен порядок проведения согласования перепланировки (реконструкции) в нежилых помещениях многоквартирных домов, а так же перепланировка (реконструкция) нежилых объектов (зданий, сооружений).

Для начала рассмотрим порядок перепланировки нежилых помещений в многоквартирном жилом доме. Данные действия регулируются, прежде всего, главой 4 ЖК РФ.

Перепланировка помещения (как жилого, так и нежилого) – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Такая перепланировка разнообразна и по своей сути может состоять из объединения или разъединения санузлов (туалета с ванной), изменения дверных проёмов, монтажа, переноса или создания новых ненесущих стен, разукрупнения или укрупнения многокомнатных квартир, изменения площади нежилых помещений за счёт переоборудования кухни под офис. Устройство дополнительных входов в данное нежилое помещение, ликвидация или оборудование тамбуров и подсобных помещений и т. д.

Нормативно порядок и условия осуществления перепланировки нежилых помещений изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Согласно указанному документу нельзя производить работы, которые могут повлечь ущерб прочности, уменьшения её стойкости или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств.

Также перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах в г. Москве регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (далее по тексту – Постановление № 508-ПП). Данный документ содержит в себе требования к перепланировке, а также регламент по согласованию таких работ, требования к составу проекта и т. д.

Так, в данном документе указано, что работы по перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах, при которых может возникнуть угроза безопасности жизни или здоровья граждан, а также возможен риск нанесения урона конструктивной прочности многоквартирного дома, осуществляются на основе проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме. 

В п. 2.2. данного документа указан перечень работ, которые являются перепланировкой:

устройство (перенос) уборных и ванных комнат;
демонтаж перегородок, устройство проёмов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения;
устройство несущих стен;
устройство проёмов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
заделка самовольно выполненных проёмов в несущих стенах и перекрытиях и т. д.

Также данный документ содержит запреты на некоторые виды работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах:

ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учёте штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение и т. д.

Производство указанных работ осуществляется на основании решения о согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме с последующим оформлением приёмочной комиссией акта о завершённой перепланировке помещения в многоквартирном доме в соответствии с административным регламентом, утверждённым Правительством Москвы. В соответствии с регламентом, закреплённым в Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, согласование перепланировки и оформление акта о завершении такой перепланировки осуществляется Мосжилинспекцией, в частности, службой «одного окна» Мосжилинспекции или многофункциональными центрами предоставления государственных услуг города Москвы (далее – МФЦ).

Адреса и телефоны служб «одного окна» Мосжилинспекции, расположенных по административным округам города Москвы, размещены на официальном сайте Мосжилинспекции http://www.mzhi.ru.

При обращения в данную службу заявителю необходимо представить:

заявление о согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме;
копии правоустанавливающих документов на нежилое помещение в многоквартирном доме;
технический паспорт;
согласие собственников. Заявитель самостоятельно получает согласие на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, являющегося собственностью города Москвы, в Департаменте имущества города Москвы.
подготовленный и оформленный проект перепланировки.

Решение о согласовании применяется в течение двадцати дней (п. 2.14.3 Постановления № 508-ПП).

При получении акта о завершении перепланировки заявителю необходимо представить:

заявление об оформлении акта о завершённом переустройстве;
договор на осуществление работ, связанных с перепланировкой и авторским надзором;
журнал производства работ, заполненный в соответствии с требованиями, установленными Правительством Москвы. Данные требования утверждены в Приложении №4 Постановления 508-ПП.

Оформление приёмочной комиссией акта осуществляется в течение десяти дней (п. 2.15 Постановления № 508-ПП).

Теперь рассмотрим порядок перепланировки (реконструкции) нежилых объектов (зданий, сооружений). Данный вопрос в последний год приобрёл особую актуальность, так как на уровне города Москвы ряд документов, который регулировал данный вопрос, отменён. Но для начала рассмотрим федеральные нормы по данному вопросу.

На федеральном уровне законодательно не закреплено понятие перепланировки нежилых объектов. Но закреплено понятие реконструкции нежилых объектов.

Согласование перепланировки нежилых помещений(2018г)

Оно гораздо более обширное и по своей сути включает в себя перепланировку. Так, в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства понимается как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления отнесены функции выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Ранее, до принятия Постановление Правительства Москвы от 22.11.2011 № 551-ПП «О признании утратившими силу постановления Правительства Москвы от 16 августа 2005 года № 621-ПП и отдельных положений постановления Правительства Москвы от 8 июня 2010 года № 472-ПП», процесс согласования перепланировки был детально отрегулирован. На основании Постановления № 621-ПП префектурами был принят ряд документов, которые регламентировали порядок согласования. И стоит заметить, что данные документы продолжают действовать, хотя Постановление № 621 ПП отменено.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 24.06.2008 № 554-ПП «О Городской целевой программе по созданию окружных и районных центров обслуживания населения и организаций по принципу „одного окна“» на территории города Москвы на 2009-2011 гг.» и Распоряжения Правительства Москвы от 01.03.2007 № 333-РП «Об утверждении Положений об экспериментальных Центрах обслуживания населения и организаций окружного и районного уровня в режиме „одного окна“» пакет документов для согласования перепланировки нежилых объектов подаётся в службу одного окна префектуры административного округа.

Для согласования работ по перепланировке нежилых объектов заявитель (физическое или юридическое лицо) обязано предоставить следующий пакет документов, в который включаются:

заявление;
доверенность от физического или юридического лица на получение разрешительного документа (в случае если заявителем является представитель физического или юридического лица);
документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (в случае если представление заявления осуществляется непосредственно им);
документ, удостоверяющий личность заявителя;
копия свидетельства ЕГРЮЛ;
копия правоустанавливающего документа на занимаемые помещения и использование объекта (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, договор на право оперативного управления), заверенная в установленном порядке;
правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений);
согласование балансодержателя (по объектам государственной и городской собственности), оформленное в установленном законодательством порядке;
согласование собственника объекта недвижимости (для арендуемых помещений), оформленное в установленном законодательством порядке;
проектная документация, подготовленная и оформленная в соответствии с предполагаемым видом работ.

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 01.03.2007 № 333-РП «Об утверждении Положений об экспериментальных Центрах обслуживания населения и организаций окружного и районного уровня в режиме „одного окна“», срок подготовки, оформления и выдачи итогового документа заявителю – не более двадцати рабочих дней.

Также стоит отметить, что на территории города Москва действует Распоряжение Москомархитектуры от 17.07.2008 № 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений», которое содержит в себе подробное описание подготовки и оформления проекта перепланировки нежилых объектов. Так, например, при подаче документов на оформление проекта необходимо представить в канцелярию ГУП «ГлавАПУ» документы.

При подаче заявки Заявитель представляет:

гарантийное письмо-заявку на подготовку Заключения с указанием реквизитов Заявителя, источника финансирования работ и на фирменном бланке организации (для юридических лиц), Ф. И. О. ответственного исполнителя (для юридических лиц), контактных лиц и телефонов;
заявку-задание на подготовку Заключения;
проектную документацию, оформленную в установленном порядке;
копии правоустанавливающих документов на объект;
задание на проектирование или техническое задание (при необходимости);
остальные документы, указанные в данном Распоряжении по необходимости.

Как видно из всего вышесказанного, относиться халатно к перепланировке недопустимо. Действия по согласованию данных действий являются обязательными, и это неспроста. Ведь любая перепланировка – это вмешательство в конструкцию здания, которое может повлечь катастрофические последствия для жизни соседей, работников или просто повреждение имущества и в связи с этим соответствующую административную, гражданскую и даже уголовную ответственность. Например, административная ответственность возникнет по ст. 19.1, 7.21, 7.22 КоАП РФ, но также при несогласованной перепланировке применяется гражданское законодательство о самовольной постройке. Да и правильно проведённая перепланировка без согласования потребует дальнейшей фиксации данных действия, что не освободит Вас от административной ответственности, а в худшем случае нарушителей могут обязать вернуть всё в исходное состояние. Поэтому лучше заранее пройти процедуру согласования перепланировки нежилых объектов, чем потом нести ответственность.

вернуться

Перепланировка нежилого помещения

Вопрос: 

Раньше было офисное здание, сейчас планируется перепланировка в подобие гостиничного комплекса с размещением санузлов, душевых кабин, раковин. Какие требования к размещению санузлов в гостиничном комплексе? С кем необходимо согласовывать размещение? Какие санкции могут быть? 

Ответ:

Перепланировка и переустройство нежилого здания требует разработки и согласование проекта независимо от значительности или незначительности планируемых изменений.

Возможно, что потребуется предварительное обследование конструкций помещений на допустимость тех или иных изменений.

Проект перепланировки должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск от саморегулируемой организации на соответствующие виды проектных работ.

Согласование разработанного Проекта с уполномоченным организациями (в каждом конкретном случае их список определяется отдельно):

Санэпидемстанция (Роспотребнадзор).

Управление государственной противопожарной службы.

Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ) или эксплуатирующая организация.

Архитектурно-планировочное управление.

Мосгосэкспертиза (при необходимости).

Проведения обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.

Внесение изменений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), связанных с произведенной перепланировкой, с получением нового Свидетельства о собственности.

В случае аварии из- за самовольной перепланировки ответственность полностью ложится на плечи собственника здания, а при согласованной перепланировке она распространяется на проектную организацию и строительную компанию.

Перепланировка (переустройство) — это демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Законодательство не содержит специального порядка согласования перепланировки (переустройства) нежилых зданий и помещений. В данном случае можно применить предусмотренную ст. 6 ГК РФ аналогию закона: в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения.

В отличие от перепланировки, переоборудование нежилого помещения связано с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением помещения дополнительным оборудованием и внесением изменений в существующую схему инженерных коммуникаций (прокладка трубопроводов, электрических сетей, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов). В случае переустройства нежилого помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта.

После произведенной перепланировки (переустройства) нежилого помещения необходимо внести в ЕГРП соответствующие изменения.

Ведение ЕГРП (и внесение в него изменений) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), на основании Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457.

Согласно п. 76 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 184, при внесении в ЕГРП изменений, не влекущих за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, регистратору рекомендуется истребовать у заявителя документ, подтверждающий факт изменения соответствующих сведений.

Таким образом, в территориальный орган Росреестра в целях внесения изменений в ЕГРП после переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения необходимо представить документы.

Если нежилое помещение, подвергающееся перепланировке, расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то процесс согласования завершается получением Решения префектуры округа о разрешении переустройства и контролируется должностными лицами Префектуры округа

Независимо от гражданско-правовых последствий самовольной реконструкции лица, осуществившие реконструкцию без разрешения на строительство в случае, если для ее осуществления предусмотрено получение разрешений на строительство, могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее — КоАП РФ) в виде наложения штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.           

Согласно п.6.2.2 СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (далее СП 160.1325800.2014) санузлы апартаментов допускается проектировать совмещенными, независимо от числа жилых комнат.

Гостиничные номера допускается проектировать в виде одной жилой комнаты. При необходимости в их состав могут быть включены дополнительные комнаты, передняя, санитарный узел, гардеробная. Допускается предусматривать возможность объединения двух и более смежных номеров, а также устройство при номерах кабинетов (офисов) (п.6.2.5 СП 160.1325800.2014).

Гостиничные номера повышенной комфортности (апартаменты, президентские, люкс) следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, предусматривая не менее двух санитарных узлов.

Как сделать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании

Состав других дополнительных помещений и оборудования, включая кухонное, определяют заданием на проектирование (п.6.2.6 СП 160.1325800.2014).

Высоту прихожих, коридоров и санузлов гостиничных номеров следует принимать не менее 2,1 м, жилых комнат — не менее 2,5 м. Ширину жилых комнат следует принимать не менее 2,4 м, ширину прихожих — не менее 1,05 м. (п.6.2.8 СП 160.1325800.2014).

Административный порядок узаконивания перепланировки

Для узаконивания самовольной перепланировки нежилого помещения предусмотрен внесудебный порядок.

Для этого собственнику нежилого помещения, в котором была произведена самовольная, не согласованна с органами местного самоуправления перепланировка, надо обратиться в БТИ, для вызова техника и изготовления нового технического паспорта нежилого помещения, в котором будут отражены все произведенные изменения.

Кроме нового техпаспорта необходимо запросить копию плана помещения, который был составлен ДО производства работ по перепланировке.

Далее необходимо обратиться в лицензированную проектно-строительную организацию за составлением технического заключения о состоянии ответственных конструкций.

Если в процессе перепланировки были перенесены санитарно-технические узлы (ванные, душевые и туалетные комнаты), потребуется составление санитарно-гигиенического заключения.

Со всеми правоустанавливающими и собранными документами по перепланировке необходимо обратиться в учреждение строительства и архитектуры местной администрации. После проведения экспертизы предоставленных документов, выносится решение о согласовании или отказе в согласовании уже произведенных изменений.

Отказ в согласовании можно обжаловать в суде.

Судебный порядок узаконивания произведенной перепланировки

Как узаконить перепланировку нежилого помещения через суд.

Для этого потребуется написать иск о сохранении помещения в измененном виде.

Самовольная перепланировка нежилого помещения: как узаконить

Ответчиком, в таком случае, будет выступать учреждение строительства и архитектуры местной администрации.

К иску потребуется приложить:

  1. Технические паспорта нежилого помещения до и после перепланировки, выданные БТИ. На паспорте, отражающем произведенные изменения нежилого помещения, должен стоять штамп «САМОВОЛЬНАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА»,
  2. Заключение санэпиднадзора о соблюдении санитарно-гигиенических норм,
  3. Заключение о техническом состоянии ответственных конструкций,
  4. Заключение органов пожнадзора о соблюдении правил пожарной безопасности,
  5. Документы, подтверждающие ваше право на нежилое помещение.

Иск об узаконивании произведенных изменений (перепланировки) с указанными документами направляется в суд. Если были соблюдены все нормы, не были нарушены несущие конструкции и произведенная перепланировка не угрожает жизни людей, судебный орган выносит положительное решение о сохранении произведенных изменений.

Далее на основании решения суда изготавливается новый технический паспорт. С новым техпаспортом на помещение вы обращаетесь в регпалату для внесения изменений в сведения о принадлежащем вам нежилом помещении (изменение площади и т.д.).

Во всех случаях, за самовольно произведенную перепланировку предусмотрен административный штраф, его размер указан в КоАП.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Как узаконить перепланировку нежилого помещения вам подскажут специалисты юридических фирм, которые по вашему поручению подготовят все необходимые документы для проведения процедуры согласования уже произведенных изменений, а также могут представлять интересы доверителя в суде.

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

Перепланировка нежилого помещения

Вопрос: 

Раньше было офисное здание, сейчас планируется перепланировка в подобие гостиничного комплекса с размещением санузлов, душевых кабин, раковин. Какие требования к размещению санузлов в гостиничном комплексе? С кем необходимо согласовывать размещение? Какие санкции могут быть? 

Ответ:

Перепланировка и переустройство нежилого здания требует разработки и согласование проекта независимо от значительности или незначительности планируемых изменений.

Возможно, что потребуется предварительное обследование конструкций помещений на допустимость тех или иных изменений.

Проект перепланировки должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск от саморегулируемой организации на соответствующие виды проектных работ.

Согласование разработанного Проекта с уполномоченным организациями (в каждом конкретном случае их список определяется отдельно):

Санэпидемстанция (Роспотребнадзор).

Управление государственной противопожарной службы.

Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ) или эксплуатирующая организация.

Архитектурно-планировочное управление.

Мосгосэкспертиза (при необходимости).

Проведения обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.

Внесение изменений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), связанных с произведенной перепланировкой, с получением нового Свидетельства о собственности.

В случае аварии из- за самовольной перепланировки ответственность полностью ложится на плечи собственника здания, а при согласованной перепланировке она распространяется на проектную организацию и строительную компанию.

Перепланировка (переустройство) — это демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Законодательство не содержит специального порядка согласования перепланировки (переустройства) нежилых зданий и помещений. В данном случае можно применить предусмотренную ст. 6 ГК РФ аналогию закона: в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения.

В отличие от перепланировки, переоборудование нежилого помещения связано с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением помещения дополнительным оборудованием и внесением изменений в существующую схему инженерных коммуникаций (прокладка трубопроводов, электрических сетей, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов). В случае переустройства нежилого помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта.

После произведенной перепланировки (переустройства) нежилого помещения необходимо внести в ЕГРП соответствующие изменения.

Ведение ЕГРП (и внесение в него изменений) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), на основании Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457.

Согласно п.

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения

76 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 184, при внесении в ЕГРП изменений, не влекущих за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, регистратору рекомендуется истребовать у заявителя документ, подтверждающий факт изменения соответствующих сведений.

Таким образом, в территориальный орган Росреестра в целях внесения изменений в ЕГРП после переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения необходимо представить документы.

Если нежилое помещение, подвергающееся перепланировке, расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то процесс согласования завершается получением Решения префектуры округа о разрешении переустройства и контролируется должностными лицами Префектуры округа

Независимо от гражданско-правовых последствий самовольной реконструкции лица, осуществившие реконструкцию без разрешения на строительство в случае, если для ее осуществления предусмотрено получение разрешений на строительство, могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее — КоАП РФ) в виде наложения штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.           

Согласно п.6.2.2 СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (далее СП 160.1325800.2014) санузлы апартаментов допускается проектировать совмещенными, независимо от числа жилых комнат.

Гостиничные номера допускается проектировать в виде одной жилой комнаты. При необходимости в их состав могут быть включены дополнительные комнаты, передняя, санитарный узел, гардеробная. Допускается предусматривать возможность объединения двух и более смежных номеров, а также устройство при номерах кабинетов (офисов) (п.6.2.5 СП 160.1325800.2014).

Гостиничные номера повышенной комфортности (апартаменты, президентские, люкс) следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, предусматривая не менее двух санитарных узлов. Состав других дополнительных помещений и оборудования, включая кухонное, определяют заданием на проектирование (п.6.2.6 СП 160.1325800.2014).

Высоту прихожих, коридоров и санузлов гостиничных номеров следует принимать не менее 2,1 м, жилых комнат — не менее 2,5 м. Ширину жилых комнат следует принимать не менее 2,4 м, ширину прихожих — не менее 1,05 м. (п.6.2.8 СП 160.1325800.2014).

В Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен проект Федерального закона N 550627-6 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" (далее – законопроект). Согласно Протоколу заседания Совета Государственной Думы законопроект должен быть включен в проект примерной программы законопроектной работы Государственной Думы в период осенней сессии 2014 года (сентябрь).

Законопроект предлагает дополнить Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) общим порядком осуществления перепланировки и переустройства нежилых помещений – применительно как для многоквартирных домов, так и для нежилых зданий.

Проекты перепланировок нежилых помещений

Для этой цели, в первую очередь, законопроект вводит нормативное определение понятий перепланировки и переустройства. Положения ГрК РФ, касающиеся архитектурно-строительного проектирования, строительного контроля, предполагается распространить на работы по перепланировке/переустройству жилых и нежилых помещений. Работы по перепланировке/переустройству жилых и нежилых помещений включаются в перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, следовательно, для выполнения таких работ потребуется получение специального допуска.

Установление требований к проведению переустройства/перепланировки, в том числе порядок проведения приемки переустройства/перепланировки и форма акта приемочной комиссии, законопроектом отнесено к ведению органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Положения законопроекта во многом зеркально воспроизводят положения Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), касающиеся переустройства и перепланировки. А в части переустройства/перепланировки жилых помещений законопроект содержит прямую отсылку к ЖК РФ.

Для переустройства/перепланировки нежилого помещения собственник помещения (или уполномоченное им лицо) должен будет представить в орган, осуществляющий согласование, ряд документов, перечень которых является исчерпывающим:

  • заявление о переустройстве/перепланировке (форма должна быть утверждена уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти);
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое/перепланируемое нежилое помещение;
  • проект переустройства/перепланировки;
  • технический паспорт нежилого помещения или объекта капитального строительства;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства/перепланировки нежилого помещения, если такое помещение или здание, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается, по общему правилу, в течение 45 дней со дня представления заявителем документов; такое решение о согласовании является основанием для проведения переустройства/перепланировки помещения. Государственной пошлины за согласование переустройства/перепланировки, а также за выдачу решения о согласовании или об отказе в согласовании не предусматривается.

Отказать в согласовании могут только в случаях прямо предусмотренных в законопроекте. Завершение переустройств/перепланировки нежилого помещения  должно подтверждаться актом приемочной комиссии, который затем органом, осуществляющим согласование, направляется в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества.

В случае самовольного переустройства/перепланировки, помещение должно быть приведено собственником в первоначальное состояние в разумный срок. В случае невыполнения требования, суд по иску органа, ответственного за согласование переустройства/перепланировки, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого нежилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого нежилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого нежилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Если переустроенным/перепланированным  помещением не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, то помещение на основании решения суда может быть сохранено в переустроенном/перепланированном состоянии.

ГрК РФ планируется дополнить положением об ответственности за самовольное переустройство/перепланирование нежилых помещений. Несмотря на то, что законопроектом виды ответственности не конкретизированы, логично предположить, что в Кодекс об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ) должны быть внесены соответствующие изменения, с тем чтобы уравнять степень ответственности за переустройство/перепланировку жилых и нежилых  помещений (независимо от форм собственности).

Подводя итог, следует заметить, что в настоящее время вопрос переустройства/перепланировки нежилых помещений не урегулирован законодательством РФ, а отдельные нормативные акты на уровне субъектов федерации не позволяли вести речь о единообразном регуляторном подходе в этой сфере.

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *