Оформление переуступки прав на квартиру

3.  Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.

4.  Четвертая схема: путем вступления в кооператив.

5.  Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.

6.  Шестая схема: переуступка права требования.

Итак, вы выбрали фирму или строительную компанию, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор. Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.

Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

• 

в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;

• 

точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);

• 

подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;

• 

размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);

• 

основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;

• 

порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);

• 

механизм и условия расторжении договора;

• 

порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:

 

досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);

 

досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);

 

порядок переуступки прав по договору другому лицу;

 

порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;

 

уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;

 

порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;

 

гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);

 

порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;

 

ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;

 

порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия. Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства. Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС. Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе "Основные риски" мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП

Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 "Об участии в долевом строительстве…", то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Векселя

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра растет в цене. В разные годы — по-разному. Например, в 2004 году этот рост составлял около 40% в год, а 2005-й был для рынка недвижимости годом стагнации цен. Однако по результатам I полугодия 2006 года, по некоторым оценкам, продажные цены увеличились на 40% и продолжают расти. Не исключено, что к окончанию строительства "доходность" от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Пример:

Строительная компания "Н" и финансовая компания "А" организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования — цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см.

Переуступка права на квартиру. Что? Зачем? Кому?

в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования — цессией — понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

3.  Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.

4.  Четвертая схема: путем вступления в кооператив.

5.  Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.

6.  Шестая схема: переуступка права требования.

Итак, вы выбрали фирму или строительную компанию, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор. Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.

Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

• 

в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;

• 

точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);

• 

подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;

• 

размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);

• 

основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;

• 

порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);

• 

механизм и условия расторжении договора;

• 

порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:

 

досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);

 

досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);

 

порядок переуступки прав по договору другому лицу;

 

порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;

 

уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;

 

порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;

 

гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);

 

порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;

 

ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;

 

порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия. Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства. Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС. Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе "Основные риски" мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП

Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 "Об участии в долевом строительстве…", то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Векселя

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра растет в цене. В разные годы — по-разному. Например, в 2004 году этот рост составлял около 40% в год, а 2005-й был для рынка недвижимости годом стагнации цен. Однако по результатам I полугодия 2006 года, по некоторым оценкам, продажные цены увеличились на 40% и продолжают расти. Не исключено, что к окончанию строительства "доходность" от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Пример:

Строительная компания "Н" и финансовая компания "А" организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика.

Как сделать переуступку прав на квартиру в строящемся доме

Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования — цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования — цессией — понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

3.  Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.

4.  Четвертая схема: путем вступления в кооператив.

5.  Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.

6.  Шестая схема: переуступка права требования.

Итак, вы выбрали фирму или строительную компанию, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор. Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.

Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

• 

в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;

• 

точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);

• 

подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;

• 

размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);

• 

основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;

• 

порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);

• 

механизм и условия расторжении договора;

• 

порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:

 

досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);

 

досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);

 

порядок переуступки прав по договору другому лицу;

 

порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;

 

уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;

 

порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;

 

гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);

 

порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;

 

ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;

 

порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия. Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства. Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС. Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе "Основные риски" мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП

Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 "Об участии в долевом строительстве…", то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Векселя

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра растет в цене.

Жилищный Консультант

В разные годы — по-разному. Например, в 2004 году этот рост составлял около 40% в год, а 2005-й был для рынка недвижимости годом стагнации цен. Однако по результатам I полугодия 2006 года, по некоторым оценкам, продажные цены увеличились на 40% и продолжают расти. Не исключено, что к окончанию строительства "доходность" от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Пример:

Строительная компания "Н" и финансовая компания "А" организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования — цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования — цессией — понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

Переуступка прав на квартиру — правильное оформление.

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)

Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)

Переуступкой права на квартиру называется переход всех прав собственности и различных обязательств, касающихся жилого помещения, от настоящего собственника к новому. Основанием для этого считается договор, который заключается между этими двумя собственниками.

Переуступить права на квартиру возможно при любом типе сделки: по договорам купли – продаже или инвестирования, и при ипотечном кредите. Покупателем может являться как физическое лицо, так и организация. Чаще всего этот вид соглашения возникает на этапе строительства нового дома.

Почему это происходит? В наше время большое распространение получило такое явление, как участие в долевом строительстве. Между будущим собственником и застройщиком заключается договор, по которому, после сдачи жилого объекта в эксплуатацию, собственник становится полноправным хозяином квартиры. Но так как, строительство является довольно длительным процессом, у будущего собственника могут измениться обстоятельства, и он может передать права на свою квартиру третьему лицу. Вот такая сделка и называется уступкой права требования на квартиру или, говоря юридическим языком, цессией.

Продавец считается цедентом, а покупатель – цессионарием. Но данная сделка возможна только в том случае, если в основном договоре отсутствует пункт, запрещающий любую переуступку права требования на квартиру.

На основании статьи 11 Федерального закона № 214 сделка по переуступке права на квартиру может быть заключена только до момента подписания передаточных документов на объект сделки. Если же акт о приемке квартиры уже подписан, то заключать такой договор нельзя. В этом случае, возможно только заключение договора о купле – продаже, либо, использование другого способа, разрешенного российским законодательством.

Договор на переуступку прав заключается только в письменной форме, устные договоренности запрещены. Все права на квартиру переходят к новому собственнику в том же объеме, в каком они были у предыдущего владельца этого имущества. К нему также переходят всевозможные поручительства и обязательства, оставшиеся от прежнего собственника, в полном объеме и на тех же условиях. Важно знать, что продавец имеет полное право на заключение договоров о переуступке прав сразу с несколькими покупателями, но только, если в квартире имеется больше двух комнат.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Так же законом не запрещается переуступать одну и ту же квартиру неограниченное количество раз. Поэтому, до подписания всех бумаг, необходимо узнать достоверную информацию о судьбе жилплощади у застройщика, который обязан вести свой независимый реестр.

Гражданским Кодексом Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация переуступки права собственности на квартиру в соответствующих государственных органах. Запрещается заключать сделки переуступки прав с людьми, являющимися недееспособными или несовершеннолетними. Новый собственник должен быть работоспособным, т.е. в состоянии выполнять все финансовые обязательства, перешедшие к нему от предыдущего собственника.

На основании действующего законодательства, собственник может передавать свои права и на квартиру, которая находится в ипотечном кредите, но только при условии, что ипотечным кредитом это не запрещено и банк, выступающий в качестве кредитора, дал свое согласие. Именно банком выдвигаются условия договора переуступки, которые могут отличаться от тех, которые были заключены с предыдущим собственником.

После того, как договор о переуступке подписан, на руках у покупателя должны остаться следующие документы:

— договор (основной) или его копия, заверенная нотариусом;

— бумаги, подтверждающие финансовые расчеты между сторонами;

— согласие второй стороны на переуступку;

— акт передачи всех вышеперечисленных документов.

Тем, кто занимается оформлением сделки по переуступке, лучше всего, для расчетов между сторонами, воспользоваться банковскими ячейками. Это необходимо для того, что бы продавец смог забрать денежные средства только после переоформления всех документов на покупателя.

На основании пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации эти сделки облагаются налогом, который оплачивает первоначальный инвестор. Сумма рассчитывается из общей суммы сделки. Иногда возникают ситуации, когда первый собственник пытается переложить на плечи нового собственника всю финансовую ответственность перед государством, что в корне не верно. Правильнее будет договориться о разделе этих финансовых затрат поровну.

В связи с тем, что сделка по переуступке права собственности имеет множество тонкостей, необходимо, прежде чем подписывать документы, проконсультироваться с юристами, занимающимися сделками с недвижимостью.

Пять шагов переуступки жилья в строящемся доме

Опубликовано: 30.06.2015Просмотров: 809

Сделки по переуступке квартир на рынке строящегося жилья становятся все более популярными. Многие решают воспользоваться предложенной переуступкой, условия которой иногда бывают достаточно привлекательными.

Многих потенциальных покупателей смущает сама процедура переуступки, которая кажется им сложной и опасной. Однако если переуступается квартира, строящаяся в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», то сделка получается вполне надежной.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки

Для ее совершения потребуется всего лишь пять основных шагов.

 Шаг первый: Выбираем объект

 Покупателю, решившему заключить договор переуступки (такой человек называется цессионарием), очень важно уяснить, что он приобретает пока что не квартиру, а всего лишь право требования на нее. Соответственно – и все те риски, которые несет любой дольщик. Не стоит надеяться, что человек, переуступающий вам объект (цедент), уже все проверил и убедился в надежности взаимоотношений с этим застройщиком.

 Во-первых, он сам мог подойти к заключению договора не слишком ответственно. Во-вторых – там могут быть риски и условия, которые устраивали его, но не устроят вас. И, в-третьих, он может переуступать объект именно по той причине, что обнаружил какие-либо проблемы у данного проекта.

 Цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства, поэтому цессионарию следует самостоятельно провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: от поиска информации о застройщике до проверки самого договора долевого участия (ДДУ).

 Если речь идет о типовом жилье, то покупатель на сайте застройщика выбирает объект с интересующими его характеристиками (количество комнат, площадь, этаж и проч.), а дальше попросту фильтрует весь массив аналогичных предложений по параметру цены.

 Кстати, здесь есть о чем задуматься и продавцам: выставив цену на свою квартиру всего лишь на несколько тысяч рублей ниже самого дешевого на данный момент предложения, вы автоматически поднимете свой объект на первое место как в формальном списке на сайте, так и в рейтинге привлекательности для покупателей

Важно

Как правило, на сайтах большинства застройщиков есть отдельные списки квартир, продающихся по переуступке, либо пометки «переуступка» в общем списке экспозиции. Оптимальный по цене вариант легче всего найти именно там

Шаг второй: Смотрим условия ДДУ

 На этой стадии нелишним будет привлечь к работе профессиональных юристов. Следует учитывать, что в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

 Переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Нелишним будет в очередной раз напомнить: если вы выбирали объект, ориентируясь на данные с сайта застройщика, обязательно внимательно сличите условия, прописанные там, с теми, которые указаны в ДДУ, – нередки случаи, когда они различаются в критично важных для покупателя моментах. К примеру – в заявленных сроках строительства или передачи объекта.

Важно

Даже если вы покупаете квартиру по договору переуступки прав требования, необходимо будет проверить сам текст ДДУ, и лучше всего с привлечением независимых экспертов

Шаг третий: Заключаем договор

 Если результат двух предыдущих шагов вы сочли удовлетворительным, то теперь пора идти в офис к застройщику, поскольку переуступка производится с его участием.

 Теоретически договор цессии может быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием. Однако на практике в подавляющем большинстве в ДДУ существует пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Чаще всего этим согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.

 Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

 Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

 Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

Важно

В договоре переуступки необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ

Шаг четвертый: Подаем документы в Росреестр

 Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу. Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, смотрите в справке.

Справка: Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии

  • Заявление о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве – предоставляют обе стороны договора; 
  • Документ, удостоверяющий личность – оригинал;
  • Документ об уплате государственной пошлины – оригинал и копия;
  • Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве – оригинал возвращается после проведения государственной регистрации;
  • Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями. Если он совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее двух экземпляров; если он нотариально удостоверен – не менее двух экземпляров, один из которых оригинал;
  • Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов – брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее двух экземпляров копий);
  • Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным (оригинал и копия);
  • Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства – оригинал и копия.

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика.

 Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента. К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.

Важно

Проверьте, не осталось ли за цедентом долгов по выплатам в рамках договора долевого участия – после заключения договора переуступки все эти обязательства перейдут к вам.

Шаг пятый: Производим расчеты

 Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья. Расчет может быть проведен перечислением оговоренной суммы на счет, через банковский аккредитив, или, до сих пор самым распространенным способом – через банковскую ячейку.

 После получения денег цедентом вся сделка по договору цессии считается завершенной.

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *