Налог при обмене квартиры

Как платить налог при квартирном обмене (#2444)

Порядок уплаты налога при обмене имуществом законом не определен. Поэтому есть множество мнений на этот счет.
 

Мнение Минфина

Наиболее понятная позиция у Минфина России. Она отражена во многих письмах этого ведомства (см. письма от 26.12.2008 № 03-04-05-01/479, от 24.01.2008 № 03-04-05-01/12, от 19.10.2011 № 03-04-05/7-754). В минфине приравнивают мену к двум встречным договорам купли-продажи. Действительно, каждая из сторон мены недвижимости выступает как продавцом, так и покупателем квартиры. Соответственно на этом и основывается порядок налогообложения подобных сделок.

Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой в 2018

Передавая квартиру человек выступает ее продавцом. Вместо денег он получает другую квартиру (если квартиры признаны равноценными). Его дохода равен ее стоимости. Если кроме квартиры он получает доплату, то его доход равен стоимости полученной квартиры и сумме полученной доплаты. Этот доход облагают налогом по тем же правилам, что и доходы от продажи недвижимого имущества. Если срок владения квартирой переданной в обмен меньше трех лет, то человек вправе либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), либо уменьшить данный доход на сумму расходов по приобретению этой квартиры. Если срок владения квартирой переданной в обмен больше трех лет, то полученный доход налогом не облагают.

А не так давно, Минфин указал, что при расчете налога доход от мены квартиры может быть уменьшен на стоимость квартиры, переданной новому владельцу, которая указана в договоре мены (кстати в результате по этой сделке не будет дохода, облагаемого налогом). Если в договоре эта стоимость отсутствует, то может учитываться рыночная цена отданной квартиры на дату ее передачи новому владельцу (см. письма Минфина России от от 5 марта 2015 г. N 03-04-05/11808, от 29 августа 2016 г. N 03-04-05/50395). ).

Получая квартиру в обмен, человек выступает в роли покупателя. То есть, он вправе заявить имущественный вычет по расходам на приобретение новой квартиры. Сумма таких расходов будет равна стоимости квартиры переданной взамен.

Мнение налоговиков

В столичном управлении налоговой службы считают иначе. По их мнению,  меняя старую квартиру на новую, человек не несет никаких расходов по приобретению последней. Ведь, денег он никаких не тратит. У него нет документов, подтверждающих расходы на получение нового жилья. В управлении считают, что данные расходы должны быть выражены только в денежной форме. (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 № 20-15/4/139525). Соответственно с дохода от обмена квартирой он должен заплатить налог, а вот на имущественный вычет для покупателей он претендовать не может.

Мнение суда

В 2009 году своем мнение насчет обмена высказали судьи Верховного суда. Их рассуждения посвящены  обмену ценных бумаг. Но логика судей вполне применима и при мене квартир. Как указали судьи доходы человека могут быть получены:

  • — в денежной форме;
  • — в форме материальной выгоды;
  • — в натуральной форме.
     

В рамках равноценной мены никаких доходов в денежной форме у сторон нет. Материальной выгоды  тоже не возникает. Остается третий — доход в натуральной форме. Но подобный доход рассчитывают как разницу между рыночной стоимостью полученных ценностей и суммой «частичной оплаты» за них (разумеется, если таковая была). Из этого судьи делают вывод (цитата): «… если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости (что и происходит по договору мены равноценного имущества), налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен» (Обзор законодательства и судебной практики, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 25.11.2009 г.). Таким образом, как считают судьи, при равноценном обмене ни у кого из сторон дохода, облагаемого налогом, не возникает в принципе. Однако, в 2016 году мнение судей поменялось. Теперь они считают, что налог платить надо и придерживаются Минфиновской позиции.

Портал "Ваши налоги"

____________________________________________________________________________________________________________________

Как платить налог при квартирном обмене (#2444)

Порядок уплаты налога при обмене имуществом законом не определен. Поэтому есть множество мнений на этот счет.
 

Мнение Минфина

Наиболее понятная позиция у Минфина России. Она отражена во многих письмах этого ведомства (см. письма от 26.12.2008 № 03-04-05-01/479, от 24.01.2008 № 03-04-05-01/12, от 19.10.2011 № 03-04-05/7-754). В минфине приравнивают мену к двум встречным договорам купли-продажи. Действительно, каждая из сторон мены недвижимости выступает как продавцом, так и покупателем квартиры. Соответственно на этом и основывается порядок налогообложения подобных сделок. Передавая квартиру человек выступает ее продавцом. Вместо денег он получает другую квартиру (если квартиры признаны равноценными). Его дохода равен ее стоимости. Если кроме квартиры он получает доплату, то его доход равен стоимости полученной квартиры и сумме полученной доплаты. Этот доход облагают налогом по тем же правилам, что и доходы от продажи недвижимого имущества. Если срок владения квартирой переданной в обмен меньше трех лет, то человек вправе либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), либо уменьшить данный доход на сумму расходов по приобретению этой квартиры. Если срок владения квартирой переданной в обмен больше трех лет, то полученный доход налогом не облагают.

А не так давно, Минфин указал, что при расчете налога доход от мены квартиры может быть уменьшен на стоимость квартиры, переданной новому владельцу, которая указана в договоре мены (кстати в результате по этой сделке не будет дохода, облагаемого налогом). Если в договоре эта стоимость отсутствует, то может учитываться рыночная цена отданной квартиры на дату ее передачи новому владельцу (см. письма Минфина России от от 5 марта 2015 г. N 03-04-05/11808, от 29 августа 2016 г. N 03-04-05/50395). ).

Получая квартиру в обмен, человек выступает в роли покупателя. То есть, он вправе заявить имущественный вычет по расходам на приобретение новой квартиры. Сумма таких расходов будет равна стоимости квартиры переданной взамен.

Мнение налоговиков

В столичном управлении налоговой службы считают иначе. По их мнению,  меняя старую квартиру на новую, человек не несет никаких расходов по приобретению последней. Ведь, денег он никаких не тратит. У него нет документов, подтверждающих расходы на получение нового жилья. В управлении считают, что данные расходы должны быть выражены только в денежной форме. (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 № 20-15/4/139525). Соответственно с дохода от обмена квартирой он должен заплатить налог, а вот на имущественный вычет для покупателей он претендовать не может.

Мнение суда

В 2009 году своем мнение насчет обмена высказали судьи Верховного суда. Их рассуждения посвящены  обмену ценных бумаг. Но логика судей вполне применима и при мене квартир. Как указали судьи доходы человека могут быть получены:

  • — в денежной форме;
  • — в форме материальной выгоды;
  • — в натуральной форме.
     

В рамках равноценной мены никаких доходов в денежной форме у сторон нет. Материальной выгоды  тоже не возникает. Остается третий — доход в натуральной форме. Но подобный доход рассчитывают как разницу между рыночной стоимостью полученных ценностей и суммой «частичной оплаты» за них (разумеется, если таковая была). Из этого судьи делают вывод (цитата): «… если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости (что и происходит по договору мены равноценного имущества), налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен» (Обзор законодательства и судебной практики, утв.

Налог при обмене квартиры: размер, порядок уплаты и ее нюансы

постановлением Президиума ВС РФ от 25.11.2009 г.). Таким образом, как считают судьи, при равноценном обмене ни у кого из сторон дохода, облагаемого налогом, не возникает в принципе. Однако, в 2016 году мнение судей поменялось. Теперь они считают, что налог платить надо и придерживаются Минфиновской позиции.

Портал "Ваши налоги"

____________________________________________________________________________________________________________________

Как платить налог при квартирном обмене (#2444)

Порядок уплаты налога при обмене имуществом законом не определен. Поэтому есть множество мнений на этот счет.
 

Мнение Минфина

Наиболее понятная позиция у Минфина России.

При обмене квартиры нужно ли платить налог

Она отражена во многих письмах этого ведомства (см. письма от 26.12.2008 № 03-04-05-01/479, от 24.01.2008 № 03-04-05-01/12, от 19.10.2011 № 03-04-05/7-754). В минфине приравнивают мену к двум встречным договорам купли-продажи. Действительно, каждая из сторон мены недвижимости выступает как продавцом, так и покупателем квартиры. Соответственно на этом и основывается порядок налогообложения подобных сделок. Передавая квартиру человек выступает ее продавцом. Вместо денег он получает другую квартиру (если квартиры признаны равноценными). Его дохода равен ее стоимости. Если кроме квартиры он получает доплату, то его доход равен стоимости полученной квартиры и сумме полученной доплаты. Этот доход облагают налогом по тем же правилам, что и доходы от продажи недвижимого имущества. Если срок владения квартирой переданной в обмен меньше трех лет, то человек вправе либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), либо уменьшить данный доход на сумму расходов по приобретению этой квартиры. Если срок владения квартирой переданной в обмен больше трех лет, то полученный доход налогом не облагают.

А не так давно, Минфин указал, что при расчете налога доход от мены квартиры может быть уменьшен на стоимость квартиры, переданной новому владельцу, которая указана в договоре мены (кстати в результате по этой сделке не будет дохода, облагаемого налогом). Если в договоре эта стоимость отсутствует, то может учитываться рыночная цена отданной квартиры на дату ее передачи новому владельцу (см. письма Минфина России от от 5 марта 2015 г. N 03-04-05/11808, от 29 августа 2016 г. N 03-04-05/50395). ).

Получая квартиру в обмен, человек выступает в роли покупателя. То есть, он вправе заявить имущественный вычет по расходам на приобретение новой квартиры. Сумма таких расходов будет равна стоимости квартиры переданной взамен.

Мнение налоговиков

В столичном управлении налоговой службы считают иначе. По их мнению,  меняя старую квартиру на новую, человек не несет никаких расходов по приобретению последней. Ведь, денег он никаких не тратит. У него нет документов, подтверждающих расходы на получение нового жилья. В управлении считают, что данные расходы должны быть выражены только в денежной форме. (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 № 20-15/4/139525). Соответственно с дохода от обмена квартирой он должен заплатить налог, а вот на имущественный вычет для покупателей он претендовать не может.

Мнение суда

В 2009 году своем мнение насчет обмена высказали судьи Верховного суда. Их рассуждения посвящены  обмену ценных бумаг. Но логика судей вполне применима и при мене квартир. Как указали судьи доходы человека могут быть получены:

  • — в денежной форме;
  • — в форме материальной выгоды;
  • — в натуральной форме.
     

В рамках равноценной мены никаких доходов в денежной форме у сторон нет. Материальной выгоды  тоже не возникает. Остается третий — доход в натуральной форме. Но подобный доход рассчитывают как разницу между рыночной стоимостью полученных ценностей и суммой «частичной оплаты» за них (разумеется, если таковая была). Из этого судьи делают вывод (цитата): «… если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости (что и происходит по договору мены равноценного имущества), налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен» (Обзор законодательства и судебной практики, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 25.11.2009 г.). Таким образом, как считают судьи, при равноценном обмене ни у кого из сторон дохода, облагаемого налогом, не возникает в принципе. Однако, в 2016 году мнение судей поменялось. Теперь они считают, что налог платить надо и придерживаются Минфиновской позиции.

Портал "Ваши налоги"

____________________________________________________________________________________________________________________

Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу образует стоимость обмениваемого недвижимого имущества (ст. 567 ГК РФ; п. 1 ст. 39, пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. п. 3, 4 ст. 210 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. При определенных условиях у каждой из сторон возникает право на имущественные налоговые вычеты.

Виды имущественных вычетов по договору мены квартир

В случае заключения договора мены квартир возможны следующие имущественные вычеты (пп. 1, 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ):

1) в размере доходов от реализации квартиры, но не более 1 млн руб.;

2) в размере расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб.;

3) в размере расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), но не более 3 млн руб. (с 2014 г.).

Примечание.Как правило, обмениваемое имущество предполагается равноценным (п. 1 ст. 568 ГК РФ). В ином случае одной из сторон договора приходится доплачивать другой стороне разницу в стоимости квартир. Для этого могут использоваться и заемные (кредитные) средства.

Воспользоваться имущественными вычетами при обмене квартирами можно в том же порядке, что и при обычной покупке (продаже) недвижимости. Для этого вы должны иметь статус налогового резидента РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организациях) (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены

При реализации по договору мены квартиры, которая не использовалась вами в предпринимательской деятельности и находилась в вашей собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от времени или оснований ее приобретения), вы можете по своему выбору уменьшить свой налогооблагаемый доход (п. 17.1 ст. 217, п. п. 3, 4 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):

  • либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору мены (доход от реализации квартиры), но не более 1 млн руб.,
  • либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.

Обратите внимание!

Если квартира находилась в вашей собственности в течение указанных сроков владения и более, доходы от ее реализации по договору мены не облагаются НДФЛ и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Сумма дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Если вы обмениваете квартиру, приобретенную после 01.01.2016, доход от ее реализации нужно сравнить с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены меньше указанной величины, то именно последняя учитывается при обложении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Налоговый вычет вы можете получить, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором состоялся обмен квартирами (п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Имущественные вычеты при приобретении квартиры по договору мены

При приобретении на территории РФ квартиры по договору мены вы имеете право уменьшить свой налогооблагаемый доход на следующие виды расходов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ):

1) на приобретение квартиры в размере, не превышающем 2 млн руб. Как правило, размер вычета равен стоимости квартиры согласно договору мены, если ее оценка сторонами не более 2 млн руб.;

2) на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования указанных займов (кредитов). Размер вычета ограничен 3 млн руб., если заем (кредит) получен начиная с 2014 г. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях их рефинансирования, имущественный вычет предоставляется без ограничения.

Обратите внимание!

Имущественный вычет в части расходов на приобретение жилья, оплаченного за счет средств работодателя или иных лиц, материнского капитала или из бюджетных средств, не предоставляется (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие годы. При этом, если квартира приобретена вами в 2014 г. или позднее, воспользоваться им можно и при приобретении другой недвижимости. Однако вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта (п. п. 8, 9, 11 ст.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить ндфл при обмене недвижимости в россии?(2018г)

220 НК РФ; п. п. 1 — 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Указанные имущественные вычеты вы можете получить (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

  • у работодателя — до окончания календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при наличии вашего письменного заявления о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты;
  • в налоговом органе — по окончании календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при представлении вами декларации 3-НДФЛ.

Пример.Расчет НДФЛ с применением имущественных вычетов при обмене квартир по договору мены

Налогоплательщик по договору мены обменял в 2017 г. квартиру, полученную им по наследству в этом же году, на другую квартиру. Стороны оценили каждую квартиру в 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 10 000 000 руб.

Кредитные средства на приобретение квартиры по договору мены налогоплательщик не использовал, налоговый вычет на приобретение жилья ему ранее не предоставлялся.

При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик может применить следующие имущественные вычеты:

— при реализации квартиры в размере 1 000 000 руб.;

— на приобретение квартиры в размере 2 000 000 руб.

Доход от реализации квартиры (4 000 000 руб.) меньше ее кадастровой стоимости на 01.01.2017, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (7 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7)), поэтому НДФЛ рассчитывается с учетом последней величины.

Налогооблагаемый доход составит 4 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб. — 2 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате составит 520 000 руб. (4 000 000 руб. x 13%).

Связанные вопросы

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как обменять жилье, находящееся в собственности? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Федеральной налоговой службы — www.nalog.ru

Когда необходимо платить налог при обмене квартиры и как его рассчитать?

На этой странице информация о том, какие налоги уплачиваются сторонами сделки мены недвижимости, какие существуют налоговые льготы и в каких случаях необходимо подавать налоговую декларацию при заключении договора мены.

Мена недвижимости
налог

Договор мены недвижимости приравнивается по законодательству к договору купли-продажи, стороны договора мены признаются, каждая, продавцом отчуждаемой недвижимой собственности и одновременно покупателем приобретаемой собственности, что, по определению Минфина РФ, накладывает налоговые требования и обязательства на стороны договора мены аналогичные налоговым обязательствам, возникающим при совершении сделки по договору купли-продажи.

Проще говоря, все налоговые требования к сторонам договора мены равны требованиям, предъявляемым сторонам договора купли-продажи:

  • Раз доход от реализации договора купли-продажи, а значит и договора мены, является объектом налогообложения, в договоре указываются цены объектов, а стороны договора мены, обе являющиеся продавцами-налогоплательщиками, в налоговой декларации указывая сумму дохода от реализации своей отчуждаемой собственности, представляют ее в виде стоимости приобретенной недвижимости, в некоторых случаях увеличенной на сумму доплаты.
  • Ставка налога – 13% (для резидентов РФ, для нерезидентов – 30%)
  • Относительно предоставления льгот – та же картина, что и при продаже.
    Продавец освобождается от уплаты налога на доход полностью в случае владения отчуждаемым объектом от трех лет и более.
    В случае владения менее трех лет – освобождается от уплаты налога на доход в один миллион рублей,
    или (по выбору налогоплательщика) налогооблагаемая база уменьшается на сумму расходов по приобретению
    При отчуждении объекта дольщиками льгота в один миллион рублей делится между ними пропорционально принадлежащих им долям, а не предоставляется полностью.
    Одновременно являясь покупателями недвижимости стороны договора мены вправе воспользоваться еще одной льготой (если приобретаемая недвижимость жилая) – имущественным налоговым вычетом (в размере до 2 млн. рублей начиная с налогового периода 2008 года).
    И опять примечание относительно дольщиков: льгота при покупке жилой недвижимости (имущественный налоговый вычет) приобретаемой в долевую собственность предоставляется каждому совладельцу не в полном размере (до 2 млн. рублей), а только частично, пропорционально приобретаемой доле. отчуждаемой по договору мены недвижимости.
  • Кто обязан подавать налоговую декларацию. Подавать налоговую декларацию надо в обязательном порядке, когда доход по договору мены подлежит налогообложению, т.е. освобождается от обязанности подавать налоговую декларацию о доходе тот налогоплательщик, чей отчуждаемый объект недвижимости находится в его собственности три года и больше.

Мена недвижимости, договор мены /налог

Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу образует стоимость обмениваемого недвижимого имущества (ст. 567 ГК РФ; п. 1 ст. 39, пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. п. 3, 4 ст. 210 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. При определенных условиях у каждой из сторон возникает право на имущественные налоговые вычеты.

Виды имущественных вычетов по договору мены квартир

В случае заключения договора мены квартир возможны следующие имущественные вычеты (пп. 1, 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ):

1) в размере доходов от реализации квартиры, но не более 1 млн руб.;

2) в размере расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб.;

3) в размере расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), но не более 3 млн руб. (с 2014 г.).

Примечание.Как правило, обмениваемое имущество предполагается равноценным (п. 1 ст. 568 ГК РФ). В ином случае одной из сторон договора приходится доплачивать другой стороне разницу в стоимости квартир. Для этого могут использоваться и заемные (кредитные) средства.

Воспользоваться имущественными вычетами при обмене квартирами можно в том же порядке, что и при обычной покупке (продаже) недвижимости. Для этого вы должны иметь статус налогового резидента РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организациях) (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены

При реализации по договору мены квартиры, которая не использовалась вами в предпринимательской деятельности и находилась в вашей собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от времени или оснований ее приобретения), вы можете по своему выбору уменьшить свой налогооблагаемый доход (п. 17.1 ст. 217, п. п. 3, 4 ст. 217.1, пп. 1 п.

Платят ли налоги при обмене квартиры

1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):

  • либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору мены (доход от реализации квартиры), но не более 1 млн руб.,
  • либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.

Обратите внимание!

Если квартира находилась в вашей собственности в течение указанных сроков владения и более, доходы от ее реализации по договору мены не облагаются НДФЛ и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Сумма дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Если вы обмениваете квартиру, приобретенную после 01.01.2016, доход от ее реализации нужно сравнить с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены меньше указанной величины, то именно последняя учитывается при обложении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Налоговый вычет вы можете получить, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором состоялся обмен квартирами (п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Имущественные вычеты при приобретении квартиры по договору мены

При приобретении на территории РФ квартиры по договору мены вы имеете право уменьшить свой налогооблагаемый доход на следующие виды расходов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ):

1) на приобретение квартиры в размере, не превышающем 2 млн руб. Как правило, размер вычета равен стоимости квартиры согласно договору мены, если ее оценка сторонами не более 2 млн руб.;

2) на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования указанных займов (кредитов). Размер вычета ограничен 3 млн руб., если заем (кредит) получен начиная с 2014 г. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях их рефинансирования, имущественный вычет предоставляется без ограничения.

Обратите внимание!

Имущественный вычет в части расходов на приобретение жилья, оплаченного за счет средств работодателя или иных лиц, материнского капитала или из бюджетных средств, не предоставляется (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие годы. При этом, если квартира приобретена вами в 2014 г. или позднее, воспользоваться им можно и при приобретении другой недвижимости. Однако вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта (п. п. 8, 9, 11 ст. 220 НК РФ; п. п. 1 — 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Указанные имущественные вычеты вы можете получить (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

  • у работодателя — до окончания календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при наличии вашего письменного заявления о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты;
  • в налоговом органе — по окончании календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при представлении вами декларации 3-НДФЛ.

Пример.Расчет НДФЛ с применением имущественных вычетов при обмене квартир по договору мены

Налогоплательщик по договору мены обменял в 2017 г. квартиру, полученную им по наследству в этом же году, на другую квартиру. Стороны оценили каждую квартиру в 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 10 000 000 руб.

Кредитные средства на приобретение квартиры по договору мены налогоплательщик не использовал, налоговый вычет на приобретение жилья ему ранее не предоставлялся.

При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик может применить следующие имущественные вычеты:

— при реализации квартиры в размере 1 000 000 руб.;

— на приобретение квартиры в размере 2 000 000 руб.

Доход от реализации квартиры (4 000 000 руб.) меньше ее кадастровой стоимости на 01.01.2017, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (7 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7)), поэтому НДФЛ рассчитывается с учетом последней величины.

Налогооблагаемый доход составит 4 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб. — 2 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате составит 520 000 руб. (4 000 000 руб. x 13%).

Связанные вопросы

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как обменять жилье, находящееся в собственности? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Федеральной налоговой службы — www.nalog.ru

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *