Квартира с обременением

Содержание

Что такое обременение?

Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным. Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц. Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • аварийное состояние дома;
  • наличие прописанных жильцов.

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Арест

Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.

Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:

  • долг по ипотеке,
  • задолженность по коммунальным платежам,
  • иная задолженность собственника,
  • решение имущественных вопросов между супругами,
  • исковое заявление об ущербе,
  • долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего. При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца. Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника. Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Как проверить наличие обременения?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости». Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки. При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».

Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой. Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН. Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра. Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.

Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.

Как снять обременение?

Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.

  • Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон.

    Обременение на квартиру: что это?

    Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.

  • В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
  • Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают. В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.
  • Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
  • Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
  • Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке. Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью. Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.

После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.

Снижение рисков при проведении операций с собственностью

Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.

«Опасность» квартиры с обременением

Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени. Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний. Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.

Как продать и купить квартиру с обременением

Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней». При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности. При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.

Как провести сделку купли-продажи квартиры с обременением?

Как провести сделку купли-продажи квартиры с обременением? На этот вопрос вам с готовностью ответят юристы «МЮК № 1» и при необходимости помогут ее осуществить с максимальной безопасностью. Провести такую сделку возможно, главное – вовремя снять обременение, то есть уложиться в прописанные сроки в договоре, иначе все долговые обязательства перейдут на покупателя.

Но на деле многие купли-продажи квартир с обременением заканчиваются длительными и затратными судебными тяжбами с третьими лицами, причем новым жильем часто невозможно пользоваться, дарить его или продавать другим лицам. Возврат уплаченных денег до решения проблемы также невозможен.

Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке

Избежать сложностей поможет грамотный юридический договор и четкое понимание, что такое обременение и чем оно может грозить.

Что такое квартира с обременением?

Продажа квартиры с обременением подразумевает наличие ограничений при совершении сделки. В частности, собственник квартиры может иметь задолженность по коммунальным услугам, и до ее полного погашения не вправе осуществлять какие-либо правовые действия с жилой недвижимостью. Также к обременению относится:

  • ипотека;
  • арест имущества;
  • рента;
  • договор найма;
  • опека;
  • прописанное третье лицо;
  • наличие несовершеннолетних детей.

Все сведения о наложенных обременениях обязательно фиксируются в ЕГРП, и дополнительно отмечаются в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Выписку можно заказать в онлайн-режиме на сайте Росреестра, оплатить небольшую госпошлину и спустя неделю получить справку в виде электронного документа.

Как провести сделку купли продажи квартиры с обременением?

Несмотря на многочисленные риски, существующие при проведении купли-продажи квартиры с обременением, многие россияне покупают такое жилье, поскольку его стоимость на 10-30% ниже, чем рыночная. В основном, сделка осуществляется в два этапа:

 1. Снятие обременения с продаваемого жилья. Легче и быстрее всего решается вопрос, связанный с денежной задолженностью – покупатель погашает всю сумму и ликвидирует ограничение.

2. Оформление покупки и регистрации правоустанавливающего документа на приобретенную квартиру.

Тяжелее проводить сделку, если квартира принадлежит подопечным или в ней прописаны несовершеннолетние. В этом случае обязательно требуется согласие опеки на продажу жилья и ограничение снимается только тогда, когда на руки продавец получает согласие опекунского совета и перепрописывает опекаемых или несовершеннолетних по новому адресу.

Целесообразней подавать документы на снятие обременения и оформление права собственности на нового владельца в один день. Так можно ускорить процесс купли-продажи и обезопасить сделку для обеих участвующих сторон.

Сопровождение и регистрация сделок с обременением – специализация юристов «МЮК № 1». Позвоните, если желаете приобрести квартиру с максимальной безопасностью.

Вернуться в раздел Содержание договора купли-продажи

Форма обратной связи

Напишите нам свой вопрос и наши юристы в рабочее время с вами свяжутся

Что такое обременение?

Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным. Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц. Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • аварийное состояние дома;
  • наличие прописанных жильцов.

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Арест

Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.

Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:

  • долг по ипотеке,
  • задолженность по коммунальным платежам,
  • иная задолженность собственника,
  • решение имущественных вопросов между супругами,
  • исковое заявление об ущербе,
  • долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего. При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца. Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника. Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Как проверить наличие обременения?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости». Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки. При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».

Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой. Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН. Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра. Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.

Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.

Как снять обременение?

Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.

  • Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон. Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.
  • В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
  • Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают.

    Как наложить и зарегистрировать обременение на квартиру или другую собственность физическому лицу

    В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.

  • Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
  • Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
  • Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке. Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью. Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.

После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.

Снижение рисков при проведении операций с собственностью

Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.

«Опасность» квартиры с обременением

Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени. Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний. Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.

Как продать и купить квартиру с обременением

Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней». При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности. При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.

Выкуп квартир с обременением

Продажа квартиры – процесс довольно трудоемкий, включающий оценку стоимости квартиры и другие моменты. Скорость продажи недвижимости часто зависит от самого продавца – его знаний права и скорости принятия решений. А если речь идет о квартире с обременением, то ее продажа вызывает массу сложностей, решить которые удается порой только при продаже жилья агентству недвижимости.

Выкуп квартир с обременением таким агентством, как «Выкуп-52» — гарантия быстрого получения средств за проблемную жилплощадь. Если вам нужны советы и больше информации о тонкостях сделки, не уходите с сайта – мы все подробно расскажем.

Кому продать квартиру с обременением и почему?

Ищете покупателя, который купит квартиру в сжатые сроки, на выгодных условиях и при этом рассчитываете на отличное материальное вознаграждение? Если квартира не обычная и на ней имеется обременение, то продавать ее можно очень долго. Лучше всего обратиться к нам, ведь мы гарантируем выплату средств за недвижимость в размере до 90% от стоимости жилья на рынке, а аванс до 500 000 рублей вы сможете получить еще до совершения сделки.

Преимущества:

  • С нами выгодно. Мы заплатим за вашу недвижимость до 90% от рыночной стоимости.
  • Быстрое решение. Всего 1 час – и мы рассмотрим вам вопрос.
  • Нужен аванс? Вы его получите. Выдадим до 500 000 рублей наличными в качестве аванса за вашу недвижимость еще до проведения самой сделки.
  • Работаем в экспресс-режиме. От заключения сделки до получения выкупа проходит не более 1 рабочего дня.
  • Мы платежеспособны. Деньги на выкуп недвижимости используем только свои, не привлекая посредников.
  • Сделка будет ускорена. Мы наладили отношения с УФРС, что сократило срок выкупа до минимума.
  • Бесплатные услуги. Выезд агента по оценке недвижимости не оплачивается.

Виды обременения, с которым мы можем выкупить вашу квартиру:

В целом обременения – это вид юридических условий, которые налагает на владельца некоторые ограничения его прав распоряжения и использования недвижимого имущества. По российским законам, если квартира имеет обременения, то данные вносятся в ЕГРП и свидетельство о праве собственности на жилье.

Самому продать такую квартиру, в особенности, если все прописано документально – нелегкая задача, но наша фирма может взяться за выкуп.

Мы классифицировали основные виды обременения, с которыми мы сталкиваемся в работе чаще всего:

Вид обременения

Сложности реализации. Как продать?

Ипотека

Самый популярный способ приобретения жилья в кредит. Получив в банке целевой кредит, заемщик сразу становится собственником выбранной квартиры, а в течение определенного количества лет выплачивает ипотеку. Так как квартира является залоговым имуществом, сдать в аренду, написать дарственную или составить договор купли-продажи невозможно. Иногда даже чтобы прописать родственников на своих квадратных метрах, приходится просить документального разрешения у финансовой организации, кредитовавшей владельца. Чтобы продать такую квартиру, можно пойти путем переоформления ипотеки, с ее частичным или полным погашением. После того, как ипотека выплачена на 100% и договор зарегистрирован в госорганах, владелец имеет полное право распоряжаться своей недвижимостью. Именно таким путем мы действуем, покупая ипотечные квартиры – как видите, выход есть.

Арест

Запрет на использование жилой площади предполагает отсутствие возможности ее отчуждения. Владелец квартиры имеет право просто проживать в квартире, не продавая ее. Арестовать жилплощадь могут за неуплату платежей по коммунальным услугам, для проведения действий правоохранительными органами во время расследования, судебных разбирательств на имущественной почве и т.д. Арест снимается после оплаты долгов или решения вопросов с законом. Не хотите продавать квартиру с подобным обременением слишком дешево – позвоните нам и предложите нам свою цену.

Аренда            

Если все было сделано законным путем, и договор заверялся нотариально, то арендаторы могут съехать из квартиры исключительно по истечению сроков, прописанных в документе. Если договориться с ними и достойно компенсировать их срочный съезд, то можно расторгать договор и заниматься продажей квартиры. Если решить вопрос не удается и квартира обременена жильцами, попробуйте найти решение в нашей фирме – возможно, мы найдем общий язык с вашими арендаторами.

В квартире прописаны третьи лица

Если у вас есть родственники, прописанные в квартире, то выписаться они могут только при личном обращении в паспортный стол. Если сами они это делать отказываются, то выписка может происходить и в судебном порядке. До решения суда лица имеют полное право на нахождение в квартире, даже если они не ее собственники. Хотите скорее продать такую квартиру, и ни один покупатель не согласен? У «Выкуп-52» есть интересные и выгодные варианты для вас.

Аварийное состояние

Если здание, в котором находится ваша квартира, порядком износилось или пострадало вследствие катастроф, аварий или форс-мажора, то сделка с подобной недвижимостью считается незаконной. Мы работаем только с законными схемами приобретения недвижимости. Но если вы попали в трудную ситуацию, мы можем дать совет и оказать посильную помощь при продаже имущества.

Причины обращения в компанию:

  • Если вам срочно нужны деньги, и вы понимаете, что самостоятельная продажа квартиры или другого объекта недвижимости отберет у вас много времени и сил.
  • При выезде за границу на ПМЖ. В таких случаях часто заниматься продажей недвижимого имущества просто некому.
  • Вы – владелец «проблемной» недвижимости и не можете долгое время найти покупателя.
  • Продаваемый объект находится не в лучшем техническом состоянии и у вас нет возможности привести его в товарный вид.
  • Другие, известные только вам причины продажи.

Этапы срочного выкупа квартир с обременением:

  • Предварительная оценка. Проводится в телефонном режиме, а заявленная сумма является ориентировочной.
  • Экспертная оценка с выездом на объект. Оценщик на месте согласует с вами окончательную цену.
  • Проверка документов на недвижимость. Добор недостающей документации.
  • Заключение соглашения о намерениях для уверенности обеих сторон в гарантированном начале процесса выкупа, с указанием сроков, всех действий и условий по продаже имущества.
  • Подписание Договора купли-продажи. Как нотариально заверенный, так и простой письменный вариант.

    Обременение на квартиру – что это такое

  • Государственная регистрация сделки.
  • Полный взаиморасчет между сторонами. Выплата денег продавцу квартиры.

Какие нужны документы для выкупа квартиры с обременением?

Какие нужны документы для выкупа недвижимости:

  • Паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка из БТИ.
  • Лицам, состоящим в браке, необходимо предоставить согласие супруга на заключение сделки, заверенное нотариусом.
  • Если недвижимое имущество принадлежит ребенку, возрастом до 18 лет, необходимо предоставить разрешение на сделку со стороны органов опеки.

Важная информация! Срочный выкуп недвижимости проводится при отсутствии некоторых документов из списка, приведённого выше.

Даже если квартира с обременением – ваш тяжкий груз и долгое время не удается найти на нее покупателя, не отчаивайтесь! Теперь вы знаете, с чего начинать продажу и к кому обратиться. «Выкуп-52» рассмотрит любую ситуацию и даст ответ в течение 30 минут после подачи запроса. Скиньте с себя бремя – продайте квартиру нам.

Слово директора компании «ООО Выкуп»:

Мы слишком превозносим значимость жилья в нашей жизни. Конечно же, у каждого должно быть место, куда хотелось бы вернуться. Но в сложных жизненных ситуациях ничто так не выручит, как продажа жилья. Квартира, дом и другое недвижимое имущество – это та палочка спасения, которая помогает многим исправить все ошибки и наладить жизнь к лучшему. На нашей практике, благодаря своевременной продаже квартиры или дома наши клиенты оплатили лечение своим родным, начали собственный бизнес, вложили деньги в выгодное дело, увидели мир и сделали еще много полезных приобретений и дел.

Мы уже 5 лет помогаем людям обретать новое, справляться с жизненными трудностями с достоинством, не теряя попусту свое время и силы. Наши профессионалы всегда ответят на любые вопросы и будьте уверены в том, что мы гарантируем 100% безопасность всех сделок.

С уважением, руководитель фирмы Остроградский Анатолий Сергеевич.

Понятие квартиры с обременением

Наличие обременения не является препятствием для продажи недвижимости, но существенно затрудняет поиск покупателя. При этом от сторон требуется повышенная внимательность и совершение дополнительных действий. Как именно нужно действовать, чтобы продажа квартиры с обременением принесла максимальную выгоду, какие риски нужно учитывать и как повысить надёжность сделки будет рассмотрено в представленной статье.

Обременение недвижимости предполагает ограничение прав собственника на использование жилья и распоряжение им. Смена владельца не снимает подобное ограничение.

Главная особенность ограничения заключается в том, что оно существенно затрудняет продажу жилплощади, а в некоторых случаях делает его невозможным. Именно поэтому сделки с подобной категорией недвижимости требуют особой внимательности и осторожности.

Как проверить обременение квартиры

Любое ограничение, наложенное на жилплощадь, подлежит регистрации в Росреестре (п.1. ст. 131 ГК РФ). Таким образом, наличие обременения должно быть указано в свидетельстве регистрации права собственности. Проверить данную информацию можно двумя способами:

В первом случае нужно посетить официальный сайт Росреестра, ввести адрес квартиры (можно использовать кадастровый номер) и сформировать запрос. В высветившемся поле информации о недвижимости следует перейти в раздел «Права и ограничения». Если обременение квартиры имеется, сведения об этом будут указаны здесь. Данный вид запроса бесплатный.

Чтобы получить расширенные сведения стоит использовать второй способ получения информации. Выписка из ЕГРН является более надёжным источником сведений, потому что содержит исключительно актуальные данные, в то время как информация на сайте может быть устаревшей. Документ можно заказать как в бумажном формате, так и в электронном.

Что такое обременение на квартиру и как его наложить

Во втором случае необходимо сформировать запрос на одном из двух сайтов:

Для получения бумажного формата следует обратиться в Росреестр или МФЦ. Получение выписки стоит 250 рублей во всех случаях.

Виды обременения

Чтобы правильно заключить сделку, следует знать, какое именно ограничение наложено на недвижимость, например, материнский капитал. Это позволит выбрать правильный алгоритм действий для каждой из сторон, чтобы заключённый договор впоследствии не был оспорен.

Законодательство выделяет следующие виды обременений:

  1. Ипотека (залог). Приобретение недвижимости на заёмные средства предполагает временную передачу прав на него кредитору, что обеспечивает гарантию возврата кредитного долга. Владелец квартиры получит их только после исполнения своих обязательств перед банком. Подобное ограничение не делает продажу квартиры невозможной, но существенно осложняет её. Основная трудность заключается в необходимости одобрения сделки банком, без которого она будет недействительной.
  2. Прописка. Если на жилплощади остались невыписанные лица, это делает невозможным переход права собственности. А если речь идет о несовершеннолетних, отбывающих наказание либо иждивенцах, то ситуация осложняется тем, что выписка данной категории жильцов возможна только при наличии их согласия и другой квартиры. Поэтому перед заключением сделки важно проверить не только количество прописанных лиц, но также их возраст и социальный статус.
  3. Аренда. Продавец не может продавать квартиру до окончания срока действия договора найма, если покупатель захочет вселиться сразу. Освободить помещение досрочно можно только в судебном порядке при наличии весомых оснований, например, невыполнение квартирантами условий соглашения.
  4. Рента. Предполагает, что владелец после своей смерти передаст жилплощадь рентополучателю, если последний обеспечит ему пожизненное содержание. Договор ренты лишает собственника права продавать недвижимость иному лицу.
  5. Арест. Это наиболее сложное обременение, которое делает продажу жилплощади невозможной. Может накладываться за долги по коммунальным платежам либо по иным причинам в судебном порядке. Данный вид ограничения может запрещать проживание в квартире её владельца.
  6. Доверительное управление. Предполагает закрепление за жилплощадью доверенного лица, которое присматривает за ней и оплачивает счета по коммунальным услугам. Практикуется при длительных командировках собственника заграницу. В период действия договора доверенное лицо получает часть прав на недвижимость, что создает сложности для её продажи.
  7. Квартира куплена с участием материнского капитала. В таком случае при сделку по продаже должны одобрить Государственные органы Опеки и попечительства, ст. 36 ГКРФ (перекликается с пунком п.2 о прописке несовершеннолетних).

Как осуществляется продажа квартиры: каковы этапы. Можно ли продавать квартиру, не снимая обременение?

Продажа квартиры с обременением оформляется по стандартной схеме. Этапы продажи:

  1. Сбор необходимых документов и подготовка жилплощади. Последний параметр предполагает выписку всех жильцов.
  2. Заключение предварительного договора купли-продажи и проведение расчетов. Чтобы каждый участник сделки был уверен в том, что сделка действительно будет заключена, вносится задаток или аванс. Для продавца это гарантия того, что покупатель действительно купит недвижимость, а для покупателя — что жилплощадь не будет продана кому-то другому. Условия такого соглашения стороны обговаривают самостоятельно.
  3. Оформление договора купли-продажи квартиры и его государственная регистрация, подтверждающая переход права собственности.
  4. Произведение расчётов. Здесь возможен как наличный, так и безналичный расчёт. В первом случае риск мошенничества увеличивается, потому что оплата, как правило, производится до регистрации перехода права собственности. При выборе данного варианта следует оформить расписку и обеспечить наличие свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег. Безналичный расчет с использованием банковской ячейки является более безопасным способом. Финансовые средства вносятся в неё, после чего покупатель теряет доступ к деньгам. После того, как сделка будет заключена и зарегистрирована, банк самостоятельно передаёт деньги продавцу. В случае срыва договорённости, средства возвращаются покупателю.
  5. Передача жилплощади с составлением акта приёма-передачи. Следует учитывать, что только при наличии подписанного передаточного акта, квартира будет считаться действительно перешедшей покупателю.

Основная особенность продажи недвижимости с обременением заключается в готовности покупателя принять данное ограничение и самостоятельно позаботиться о её снятии.

Несмотря на сложности с поиском покупателя, желающих приобрести такую квартиру, всегда можно найти. Как правило, основанием для выбора подобной категории жилплощади является снижение стоимости, что позволяет сэкономить при покупке до 30%.

Какие риски существуют

Основной риск подобной сделки — признание её недействительной. Это возможно, если объектом соглашения является:

  • ипотечная квартира, на продажу которой банк не дал согласия;
  • арестованная недвижимость;
  • квартира в аварийном доме;
  • жилплощадь, собственником которой является несовершеннолетний, недееспособный и т.д.

Расторжение договора или признание его недействительным не гарантирует возврат денег покупателю. Дело рассматривается в судебном порядке с учётом всех нюансов. Решение о возврате финансовых средств принимается исключительно судом. Поэтому покупка недвижимости с обременением требует особой внимательности, чтобы покупатель не остался и без квартиры и без денег.

Как снять обременение

Снятие ограничения возможно только после его устранения. Например, если недвижимость находится в ипотеке, после выплаты долга нужно обратиться в банк со следующими документами:

  • заявление о снятии обременения;
  • личный паспорт;
  • закладная;
  • кредитное соглашение;
  • документы на жилплощадь;
  • чек об оплате госпошлины.

Если речь идет об арестованном имуществе, ограничение будет автоматически снято сразу после выплаты долгов. Точный перечень документов зависит от того, какая структура наложила арест. Обязательным является предоставление:

  • ходатайства об аннулировании обременения;
  • личный паспорт;
  • документов на квартиру;
  • чеков об оплате долгов.

При доверительном управлении, обременение будет снято после окончания срока действия договора, если он установлен. Для бессрочных соглашений прекращение возможно после смерти доверителя. Либо требуется обращение в суд для того, чтобы доказать его недееспособность.

Если объектом соглашения является жилплощадь с проживающими на ней квартирантами, ограничение будет автоматически снято после окончания срока действия арендного соглашения.

Таким образом, продажа недвижимости с обременением имеет собственные нюансы, которые необходимо учитывать для успешного заключения сделки купли-продажи.

Что такое обременение?

Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным. Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц. Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • аварийное состояние дома;
  • наличие прописанных жильцов.

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Арест

Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.

Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:

  • долг по ипотеке,
  • задолженность по коммунальным платежам,
  • иная задолженность собственника,
  • решение имущественных вопросов между супругами,
  • исковое заявление об ущербе,
  • долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего. При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца. Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника. Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Как проверить наличие обременения?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости». Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки. При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».

Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой. Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН. Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра. Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.

Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.

Как снять обременение?

Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.

  • Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон. Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.
  • В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
  • Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают. В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.
  • Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
  • Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
  • Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке. Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью.

    Что такое обременение на квартиру и как его снять

    Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.

После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.

Снижение рисков при проведении операций с собственностью

Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.

«Опасность» квартиры с обременением

Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени. Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний. Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.

Как продать и купить квартиру с обременением

Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней». При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности. При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *