Купля продажа квартиры

Содержание

Самостоятельное оформление сделки по покупке квартиры – рисковое занятие, которое требует ответственного подхода. Без поддержки квалифицированного специалиста по недвижимости или юриста обойтись трудно. Однако при соблюдении ряда правил можно самостоятельно провести сделку и минимизировать все риски. Процедура по продаже квартиры включает в себя несколько этапов.

На первом из них осматривается объект и согласовывается цена. При осмотре квартиры необходимо оценить ее техническое состояние, указать продавцу на недоделки. Также необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы. Если продавец является единственным собственником квартиры, необходимо изучить правоустанавливающие документы и запросить выписку из реестра недвижимого имущества для того чтобы убедиться, что квартира не заложена и на нее распространяются другие обременения. Если с документами все в порядке, необходимо изучить технический паспорт квартиры и сравнить его данные с реальным техническим состоянием квартиры. Затем необходимо согласовать стоимость сделки и порядок оплаты.

Деньги в качестве залога продавцу необходимо передавать на основании расписки, окончательный расчет между сторонами может быть произведен позднее. Текст договора купли квартиры можно разработать самостоятельно или выбрать типовой вариант. В текст договора купли квартиры нужно включить сведения о местонахождении квартиры, ее площади, стоимости и других особенностях. Если продается не только квартира, но и имущество в ней, нужно подготовить приложение к договору с описанием всех предметов, которые передаются покупателю. Регистрировать сделку купли квартиры у нотариуса необязательно, но желательно. Если собственников у квартиры несколько, требуется получить письменное согласие всех собственников на проведение сделки.

Если возникают сомнения в реальной стоимости квартиры, можно заказать независимую оценку. Независимые специалисты на основе технической информации и анализе цен на рынке недвижимости дадут заключение о том, сколько стоит квартира. Далее согласовывается день для подписания договора, стороны подписывают договор купли квартиры в трех экземплярах, один из них при необходимости остается у нотариуса. После подписания договора производятся окончательные взаиморасчеты, стороны с документами обращаются в территориальное управление Росреестра, предъявляют правоустанавливающие документы и паспорта, заявление и договор купли квартиры.

Алгоритм покупки недвижимости в 2018 году

На основании пакета документов производится регистрация права собственности.

Обратите внимание, только после получения свидетельства права собственности у вас появится право распоряжения недвижимости, а обязанности продавца по передаче недвижимости в собственность будут считаться выполненными. При необходимости сделку может сопровождать юрист, он окажет помощь в подготовке договора для подписания, расскажет о правах и обязанностях сторон, проследит за тем, чтобы стороны выполнили свои обязательства по договору.

Если взаиморасчеты между продавцом и покупателем производятся в наличной форме, продавец после получения денег пишет расписку о том, что денежные средства им получены. Если взаиморасчеты подразумевают перечисление денег на счет в банке, доказательством оплаты сделки считается квитанция о переводе денег на счет продавца. После совершения сделки на продавца возлагается обязанность по уплате налога на получение прибыли от сделки. Рекомендуется отказаться от совершения сделки по принципу указания в тексте договора наименьшей цены. В дальнейшем продавец может потребовать доплаты и аннулировать сделку.

Обязательным пунктом по подготовке сделки по покупке квартиры должна стать юридическая проверка ее чистоты. Она включает в себя проверку психического и морального здоровья продавца, недееспособные лица не имеют права распоряжаться своей недвижимостью, согласие на проведение сделки в этом случае дает опекун или иное лицо. Если происходит продажа квартиры, перешедшей по наследству, необходимо выяснить, когда умер наследодатель, и на каких основаниях квартира перешла к продавцу. Если продавец продает квартиру, собственником которой он стал на основании судебного решения, необходимо убедиться в том, что это решение не может и не будет оспорено. Если собственниками продаваемой квартиры являются несколько лиц, необходимо убедиться в том, что они согласны на проведение сделки и не собираются использовать право преимущественной покупки.

Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние лица, требуется убедиться в том, что не нарушаются их права: у них должно быть иное пригодное для проживания жилье. Если вы не уверены в добросовестности покупателя, стоит обратиться за услугами по сопровождению сделки к специалисту по недвижимости или нотариусу. Затраты окупят себя: придется заплатить около 3% вознаграждения от суммы сделки, зато будете гарантирована ее законность и сведены к минимуму риски по потере недвижимости. Сделка считается окончательно завершенной после подписания акта приема-передачи и получения свидетельства права собственности новым владельцем квартиры.

Процесс продажи квартиры представляется достаточно простым, но только на первый взгляд. На самом деле нужно учесть много нюансов, и если нет желания (или возможности) самостоятельно разбираться во всех тонкостях этой сделки, нужно обратиться к профессионалам: в агентство недвижимости.

Но тут возникает еще один нюанс: как выбрать агентство и конкретного специалиста, который будет заниматься продажей? Сумма сделки по продаже квартиры настолько велика, что желающих поживиться найдется немало. Вот почему в процессе сделки нужно быть готовым ко всем способам обмана и заранее принимать меры для защиты собственных интересов.

Плюсы продажи жилья через агентство

Сначала нужно разобраться, чем может помочь риэлтерское агентство при продаже жилья.

Оценка квартиры

Очень важно грамотно и точно оценить недвижимость, ведь от этого зависит, какую сумму вы получите в результате. Если вы завысите стоимость жилья, которое хотите продать, оно останется невостребованным, если занизите — не получите максимально возможную сумму, то есть потеряете деньги. Профессионалы из агентства недвижимости на основе своего опыта могут оценивать недвижимость с высокой точностью. Кроме того, они определят конкретные достоинства и недостатки вашей недвижимости и подскажут, как провести нужную предпродажную подготовку. Лучше всего нанести визит в несколько риэлтерских агентств, так вы получите более точную оценку жилья. Стоит учитывать риск того, что даже оптимально оценив квартиру, риэлтор все же озвучит вам завышенную стоимость. Ведь он получает комиссию от цены проданной недвижимости.

Рекламная кампания

При обращении в агентство недвижимости обязательно уточните, какими способами планируется рекламировать вашу квартиру, попросите показать примеры продвижения других продаваемых объектов, а также уточните бюджет такой рекламы. Сотрудники агентства опубликуют объявления о продаже и будут отвечать на звонки. Кроме того, многие агентства практикуют обмен информацией по продаваемым и покупаемым объектам. Поиск потенциального покупателя вашей квартиры в базе других агентств существенно увеличит возможность продать недвижимость. Риэлторы будут также проводить показы вашей квартиры, которые могут проходить и при отсутствии владельца.

Грамотная подготовка документации

Сделки по продаже недвижимости сопровождаются сбором и оформлением большого количества документов. Рутинную работу по оперативному сбору, грамотному оформлению, а также своевременной регистрации нужных документов возьмет на себя риэлтерское агентство. Оно также зарегистрирует договор продажи в соответствующих учреждениях и организует процедуру передачи денежных средств.

В процессе сбора и оформления документов могут возникать задержки и осложнения, связанные, к примеру, с несанкционированной перепланировкой или детьми, находящимися под опекой. Профессионалы, имеющие опыт преодоления таких сложностей, подготовят все документы оперативно и грамотно. Они же окажут помощь при заключении договора аренды банковской ячейки.

Проверка покупаемой квартиры

Если квартиру вы продаете для того, чтобы купить другую, агентство недвижимости окажет вам услугу по проверке приобретаемой квартиры.

Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

Это защитит от случаев, когда человек расставался с купленной квартирой по причине наличия прав неких третьих лиц, о которых на момент покупки не было известно.

Конечно, можно сэкономить, если весь процесс по продаже, начиная с подготовки и заканчивая передачей денег, выполнять самостоятельно. Размер сэкономленной суммы будет равен 2-6% от стоимости квартиры, это уровень комиссионного вознаграждения агентства. При современных ценах на недвижимость сумма эта значительна. Но ее размер можно индивидуально обговорить (и снизить) в агентстве.

Сделки с недвижимостью — это трудоемкий (иногда длительный) процесс, который требует определенного опыта и знаний законодательства. Это сделки повышенного риска, так как они связаны с высокими ценами на недвижимость. А кроме этого, в процессе подготовки к сделке и во время ее проведения необходимо участвовать в переговорах: с представителями различных учреждений и, самое главное, с потенциальным покупателем или продавцом. Сотрудники агентства недвижимости профессионально проведут эти переговоры, а также безопасным способом решат остальные вопросы, связанные с продажей жилья.

Сложный выбор риэлтерского агентства

Поиск надежного агентства недвижимости — задача сложная, но вполне выполнимая. На что нужно обратить внимание при выборе агентства, которому вы можете доверять?

Продолжительность работы

Для начала нужно узнать, сколько времени агентство недвижимости существует на рынке. Ведь чем дольше оно работает, тем больший имеет опыт. А если агентство сумело пережить все кризисы, это говорит о высоком профессионализме сотрудников. Самые первые риэлтерские агентства в России открылись в начале 90-х годов прошлого века, а частные маклеры появились еще раньше.

Отзывы и рекомендации

Перед визитом в агентство желательно послушать отзывы о его работе. Самыми лучшими рекомендациями станут хорошие отзывы от родных, друзей и знакомых. Но можно поискать отзывы и в интернете. Просматривая положительные и отрицательные отзывы, можно составить себе представление о том или ином агентстве.

Размеры агентства

Небольшие компании уступают в надежности крупным и средним по размеру агентствам. Причин тому несколько:

  • в крупной компании выше финансовая устойчивость, а значит, она продолжит работу даже в условиях кризиса,
  • в такой компании больше профессиональных юристов, которые проводят квалифицированное сопровождение сделки,
  • в крупной компании обширная база данных по объектам недвижимости, а соответственно, большой выбор вариантов, удовлетворяющих самым разным запросам,
  • в такой компании существует уже отработанная схема расчетов с покупателями и продавцами жилья,
  • в крупной компании имеется возможность выделять средства на постоянное повышение квалификации своих сотрудников,
  • в такой компании дорожат репутацией, а потому не делят клиентов на «дорогих и дешевых», стараясь удовлетворить запросы каждого.

Но все вышесказанное не означает, что маленьким агентствам нельзя доверять. Небольшая компания может ответственно выполнять свою работу. Кроме того, многие из таких агентств создаются частными маклерами, имеющими свою базу данных, либо бывшими сотрудниками крупной компании, решившими основать свое дело. А обращаясь в крупное агентство, вы подвергаетесь риску (пусть и небольшому) стать клиентом некомпетентного сотрудника, ведь для роста компания обязана постоянно увеличивать штат.

Офис в собственности

У агентства недвижимости может быть как арендованный офис, так и принадлежащие ему на праве собственности помещения. Собственный офис подтверждает надежность агентства. Если же помещение арендовано, нужно постараться узнать (от независимого источника), как долго агентство находится по этому адресу.

Оформление документов

В офисе агентства нужно ознакомиться с образцами документов, которые вам, возможно, предстоит подписать. Желательно попросить эти образцы и показать их независимому юристу. В договорах и соглашениях должны быть учтены все нюансы, которые на первый взгляд могут показаться незначительными. Если же в документах прописаны лишь общие положения, подписывать их не стоит.

Сайт

Наличие своего сайта — еще один плюс в пользу агентства. Но сайт нужно внимательно изучить: полная информация о компании и сотрудниках, приятный дизайн, а также наличие полезных тематических статей расскажут об ответственном подходе к работе. На сайте можно будет и ознакомиться с образцами документов, и получить информацию о проходящих акциях.

Реклама

Мошенники на рынке недвижимости вряд ли пойдут на серьезные рекламные расходы. Поэтому если агентство тратит на рекламу значительные средства, ему можно доверять. Обратить внимание нужно и на рекламу агентства в целом (так называемую имиджевую рекламу), и на продвижение отдельных объектов (эксклюзивное жилье).

Награды и достижения

Дипломы, сертификаты, благодарственные письма и другие награды свидетельствуют о высоком профессиональном уровне сотрудников и о признании компании коллегами и клиентами.

Договор с риэлтерским агентством

Итак, если вы остановили свой выбор на каком-либо агентстве, вам предстоит подписать договор об обслуживании. Он определяет обязанности и права обеих сторон (агентства и его клиента). Проект договора нужно внимательно прочитать, а еще лучше предварительно показать независимому юристу. Особенно осторожным нужно быть, если в тексте есть непонятные и двусмысленные формулировки. Обычно агентства недвижимости имеют готовые бланки, которые заполняются клиентом. Безукоризненно составленных бланков практически не бывает, нужно подходить индивидуально к каждому договору.

Заказчик и исполнитель

В договоре должно быть указано, кто и на каких условиях подписывает документ. Со стороны агентства должны быть прописаны данные его представителя и его полномочия. В соответствии с действующим законодательством заключать договор от имени агентства вправе только руководитель. Но он может доверить право заключать договоры и другому лицу. Необходимо убедиться в наличии доверенности у этого лица. Без таких полномочий договор будет признан недействительным. Желательно приложить к договору копию доверенности.

Лицо, подписавшее договор, и будет исполнителем по нему, то есть должно лично оказывать услуги по договору. На него и будет оформлена доверенность. Но если непосредственно оказывать услугу будет третье лицо, то его нужно обязательно вписать в договор.

В договоре обязательно должны быть указаны реквизиты сторон. Со стороны исполнителя — сведения о юридическом лице, юридический и фактический адреса, банковские реквизиты. В документ также следует вписать контактные телефоны обеих сторон для связи, можно указать и адреса электронной почты.

Предмет договора

В качестве предмета договора выступают обязанности агентства и клиента, то есть перечисляются действия, выполняемые агентством, и указывается обязанность клиента оплатить услугу. От точности и полноты формулировок в предмете договора зависит возможность отстоять свои права в случае конфликтной ситуации, в том числе и при подаче иска в суд.

Обязанности сторон

К обязанности клиента относится предоставление необходимых документов для выполнения сделки. Если вы отдаете в агентство оригиналы документов, обязательно возьмите расписку в их получении. В этом случае нужно включить в договор пункт об ответственности агентства за утрату оригиналов. Но в агентство можно предоставить и заверенные копии документов. К другим обязанностям клиента относятся оплата услуг исполнителя, оформление доверенности, присутствие при государственной регистрации сделки, а также (при необходимости) участие в показе квартиры.

В договоре должна быть прописана ответственность за срыв сделки. Для клиента это будет ответственность за неуплату денежных средств, для агентства — за неправильную подготовку и оформление документов или наличие претензий со стороны третьих лиц. По статье 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств обеспечивается залогом, неустойкой, удержанием имущества и прочими мерами. Следовательно, в договоре можно закрепить одну из этих мер.

Стоимость услуг

В договоре указывается стоимость услуг. Она может быть выражена конкретной суммой либо в виде процента от общей стоимости сделки. Возможно указание в договоре предварительной оплаты за услугу в виде задатка или аванса.

Если договор оказался неисполненным, при наличии вины клиента задаток остается у исполнителя. В случае вины исполнителя, он выплачивает клиенту двойную сумму задатка. К тому же ответственная за срыв сделки сторона возмещает другой стороне возникшие убытки с учетом задатка. Если предоплата была внесена в виде аванса, при расторжении договора данная сумма возвращается клиенту. При этом не имеет значения, кто был инициатором расторжения данного договора.

Передаваемые в обеспечение агентского договора задаток и аванс нельзя путать с аналогичными платежами покупателя недвижимости по договору купли-продажи.

Срок заключения договора и порядок расторжения

Агентство может предложить для подписания договор, заключаемый на неопределенный срок, который будет действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства, а за расторжение такого договора будут предусмотрены штрафные санкции. Не стоит подписывать такой тип договора. Ведь поиск варианта может затянуться на многие месяцы, а расторгнуть без штрафа такой договор вы не сможете.

Заключать договор желательно на 1-2 месяца. Если за этот срок вам не будет предложено достойного варианта, договор можно расторгнуть без ущерба. В договоре обычно указываются условия его расторжения. Если порядок расторжения не прописан в договоре, то руководствоваться нужно Гражданским кодексом. Согласно его положениям заказчик на любой стадии договора имеет право отказаться от услуги, при этом оплатив расходы, понесенные исполнителем. Размер расходов можно рассчитать в соответствии с объемом уже оказанной услуги.

В договоре также должны быть указаны и те действия, которые стороны обязаны выполнить по истечению срока действия: получение клиентом сданных документов, возврат задатка и т.д.

Заключение

Покупка и продажа недвижимости без посредников постепенно уходит в прошлое. Такие сделки требуют профессионального подхода, знания законодательства и немалых затрат времени. А потому все более востребованными оказываются услуги агентств недвижимости. Вдумчивый выбор агентства и заключение грамотного договора с ним дадут возможность не только продать свое жилье с максимальной выгодой, но и избежать неприятностей, нередко возникающих в процессе продажи.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Самостоятельное оформление сделки по покупке квартиры – рисковое занятие, которое требует ответственного подхода. Без поддержки квалифицированного специалиста по недвижимости или юриста обойтись трудно. Однако при соблюдении ряда правил можно самостоятельно провести сделку и минимизировать все риски. Процедура по продаже квартиры включает в себя несколько этапов.

На первом из них осматривается объект и согласовывается цена. При осмотре квартиры необходимо оценить ее техническое состояние, указать продавцу на недоделки. Также необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы. Если продавец является единственным собственником квартиры, необходимо изучить правоустанавливающие документы и запросить выписку из реестра недвижимого имущества для того чтобы убедиться, что квартира не заложена и на нее распространяются другие обременения. Если с документами все в порядке, необходимо изучить технический паспорт квартиры и сравнить его данные с реальным техническим состоянием квартиры. Затем необходимо согласовать стоимость сделки и порядок оплаты.

Деньги в качестве залога продавцу необходимо передавать на основании расписки, окончательный расчет между сторонами может быть произведен позднее. Текст договора купли квартиры можно разработать самостоятельно или выбрать типовой вариант. В текст договора купли квартиры нужно включить сведения о местонахождении квартиры, ее площади, стоимости и других особенностях. Если продается не только квартира, но и имущество в ней, нужно подготовить приложение к договору с описанием всех предметов, которые передаются покупателю. Регистрировать сделку купли квартиры у нотариуса необязательно, но желательно. Если собственников у квартиры несколько, требуется получить письменное согласие всех собственников на проведение сделки.

Если возникают сомнения в реальной стоимости квартиры, можно заказать независимую оценку. Независимые специалисты на основе технической информации и анализе цен на рынке недвижимости дадут заключение о том, сколько стоит квартира. Далее согласовывается день для подписания договора, стороны подписывают договор купли квартиры в трех экземплярах, один из них при необходимости остается у нотариуса. После подписания договора производятся окончательные взаиморасчеты, стороны с документами обращаются в территориальное управление Росреестра, предъявляют правоустанавливающие документы и паспорта, заявление и договор купли квартиры. На основании пакета документов производится регистрация права собственности.

Обратите внимание, только после получения свидетельства права собственности у вас появится право распоряжения недвижимости, а обязанности продавца по передаче недвижимости в собственность будут считаться выполненными. При необходимости сделку может сопровождать юрист, он окажет помощь в подготовке договора для подписания, расскажет о правах и обязанностях сторон, проследит за тем, чтобы стороны выполнили свои обязательства по договору.

Если взаиморасчеты между продавцом и покупателем производятся в наличной форме, продавец после получения денег пишет расписку о том, что денежные средства им получены. Если взаиморасчеты подразумевают перечисление денег на счет в банке, доказательством оплаты сделки считается квитанция о переводе денег на счет продавца. После совершения сделки на продавца возлагается обязанность по уплате налога на получение прибыли от сделки. Рекомендуется отказаться от совершения сделки по принципу указания в тексте договора наименьшей цены. В дальнейшем продавец может потребовать доплаты и аннулировать сделку.

Обязательным пунктом по подготовке сделки по покупке квартиры должна стать юридическая проверка ее чистоты. Она включает в себя проверку психического и морального здоровья продавца, недееспособные лица не имеют права распоряжаться своей недвижимостью, согласие на проведение сделки в этом случае дает опекун или иное лицо. Если происходит продажа квартиры, перешедшей по наследству, необходимо выяснить, когда умер наследодатель, и на каких основаниях квартира перешла к продавцу.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Если продавец продает квартиру, собственником которой он стал на основании судебного решения, необходимо убедиться в том, что это решение не может и не будет оспорено. Если собственниками продаваемой квартиры являются несколько лиц, необходимо убедиться в том, что они согласны на проведение сделки и не собираются использовать право преимущественной покупки.

Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние лица, требуется убедиться в том, что не нарушаются их права: у них должно быть иное пригодное для проживания жилье. Если вы не уверены в добросовестности покупателя, стоит обратиться за услугами по сопровождению сделки к специалисту по недвижимости или нотариусу. Затраты окупят себя: придется заплатить около 3% вознаграждения от суммы сделки, зато будете гарантирована ее законность и сведены к минимуму риски по потере недвижимости. Сделка считается окончательно завершенной после подписания акта приема-передачи и получения свидетельства права собственности новым владельцем квартиры.

Процедура покупки жилья на вторичном рынке может показаться довольно сложной и не совсем логичной, но на самом деле она отрабатывалась годами и существует для того, чтобы обеспечить максимальную в условиях российского рынка безопасность сделок.

О том, как в общих чертах происходит такая покупка, нашему корреспонденту рассказал юрист Московской Ассоциации — Гильдии Риэлтеров Антон ИЛЬИН. Условно весь процесс можно разделить на пять этапов.

Как продать квартиру самостоятельно?

Заключение договора с агентством недвижимости

Найти квартиру, конечно, можно и без агентства недвижимости, но… Нужно учитывать один момент — в Москве спрос на жилье сильно превышает предложение. Не говоря уже о том, что в условиях российского законодательства и рыночных реалий гораздо удобнее свалить все проблемы на плечи того риэлтора, которого к вам прикрепят, — ему за это деньги платят.

Поиск квартиры и сопровождение сделки — это услуга, за которую агентства берут определенное вознаграждение. Это может быть либо фиксированная цена — обычно, начиная от 1000 долларов, либо процент от сделки, либо все те же гооо долларов за поиск подходящей квартиры плюс процент от ее стоимости.

Если агентство берет плату за поиск квартиры, то деньги придется вносить вперед. В этом случае в договоре, который вы заключите с агентством, должно присутствовать как можно более подробное описание нужной вам квартиры. Так же в договоре указывается, сколько вариантов, соответствующих указанным параметрам, вам предоставят для выбора.

2. Поиск подходящего жилья

После того как заключен договор с агентством, последнее начинает подбор квартиры. Идеальный вариант — квартира, владелец которой заключил договор на продажу именно с вашим агентством. В этом случае агентство, как правило, сразу проверяет документы и историю квартиры. Если же у агентства такой квартиры нет, оно ведет поиск по всем доступным источникам.

Когда более-менее подходящая квартира найдена, ваш агент приглашает вас на ее просмотр. Во время просмотра клиент обычно подписывает Акт осмотра квартиры. Если квартира не соответствует тем параметрам, которые вы заявляли и которые прописаны в вашем договоре с агентством, то это стоит указать в Акте осмотра. В этом случае вариант не засчитывается.

Если же квартира вас устраивает, то вы переходите к следующему этапу.

3. Проверка чистоты квартиры и подготовка сделки

Сбор документов для проведения сделки с жильем требует определенного времени и денег. При этом все необходимые справки имеют ограниченный — срок годности, т.е. их нельзя подготовить впрок. Поэтому весь процесс начинается тогда, когда покупатель подтвердит свое намерение приобрести данную квартиру. Таким подтверждением является определенная сумма, которую в просторечии могут называть задатком или авансом.

Часто бывает так, что на просмотр квартиры приходят сразу несколько потенциальных покупателей. Если квартира понравилась сразу нескольким, то в выигрыше окажется тот, кто первым внесет предоплату. Бывают, правда, и случаи аукционов, когда жадный (pardon, очень расчетливый) покупатель прямо заявляет, что отдаст квартиру тому, кто больше предложит. Что делать в этом случае — решать вам, но стоит отметить, что если в результате аукциона цена квартиры переваливает за ту, которая указана в вашем договоре поиска, то этот вариант также не засчитывается.

Если же все в порядке и вы внесли требуемую сумму, то начинается самый, пожалуй, ответственный этап — сбор документов и их проверка. Напомним, что сегодня из всех участников рынка недвижимости покупатель оказывается самым с юридической точки зрения беззащитным. Юридическая практика такова, что в случае признания сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение и возвращают друг другу все полученное по сделке. Если вспомнить о том, что подавляющее большинство квартир на вторичном рынке продается по оценочной стоимости БТИ, то нетрудно догадаться, что именно эту сумму получит покупатель в качестве возврата всего полученного по сделке. Даже революционный шаг в российском законодательстве — защита государством прав добросовестного приобретателя — осуществляется в размере максимум одного миллиона рублей.

Расширенная выписка из домовой книги (берется в РЭУ или ДЭЗе). В этой выписке указаны все, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда выехали.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней указаны собственник или собственники квартиры, основания для возникновения права собственности. Наличие или отсутствие ограничений или обременения права.

Поэтажный план и экспликация БТИ. То, что вы видели при осмотре квартиры, должно соответствовать тому, что вы видите на плане. Согласно Жилищному кодексу РФ, если в квартире выявлена незаконная перепланировка, то владелец квартиры обязан за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние. Есть, правда, возможность зарегистрировать перепланировку постфактум.

Это основные моменты, которые нужно учесть. Для описания всех возможных ситуаций не хватит целой газеты. Поэтому остановимся еще только на нескольких типичных случаях.

Если продавец квартиры — пожилой или сильно пьющий человек, то стоит получить справки из районных психоневрологического и наркологического диспансеров. Причем если раньше человек был зарегистрирован по другому адресу, то нужно посетить и диспансеры того района. Слишком много сделок впоследствии оспаривалось родственниками продавца на основании того, что последний якобы не мог осознавать последствия своих действий. Поэтому в особо подозрительных случаях можно провести в день заключения сделки медицинское освидетельствование.

Если сделка осуществляется по доверенности и продавец живет в пределах страны, то лучше потребовать личного присутствия продавца и его подписи на договоре купли-продажи. Отговорки занятостью работой и т.д. должны заставить насторожиться.

Если в выписке из домой книги указано, что в квартире проживали несовершеннолетние, которые не участвовали в приватизации квартиры, знайте, что таким образом их права были нарушены и по достижении совершеннолетия они могут попытаться эти права восстановить.

И, наконец, последнее правило — это указание в договоре купли-продажи квартиры именно той суммы, за которую вы ее покупаете.

4. Заключение договора купли-продажи квартиры и денежные расчеты

Итак. Документы собраны и проверены, препятствий для проведения сделки не обнаружено. Вы назначаете день сделки. Приготовьтесь к тому, что этот день будет весьма насыщенным. Во-первых, вам нужно будет зайти в депозитарий или банк, предоставляющий в аренду депозитные сейфовые ячейки. Такая ячейка берется в аренду, и в дополнение к основному договору аренды ячейки прикрепляются так называемые дополнительные условия. В этих дополнительных условиях указывается — кто, когда и на каких основаниях имеет допуск к ячейке после закладки денег. В случае сделки с квартирой первым имеет право доступа продавец, но только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Если продавец с таким договором не приходит в течение назначенного срока (сделка не прошла государственную регистрацию, т.е. не состоялась), то он лишается права доступа к ячейке, и такое право предоставляется покупателю, который приходит и забирает свои деньги обратно. Первоначальный допуск к ячейке (для того чтобы положить в нее деньги) обычно имеют все заинтересованные лица (продавец, покупатель, агенты). Таким образом, деньги пересчитываются в присутствии продавца.

После того как деньги пересчитаны, проверены и заложены в ячейку, вы отправляетесь в отделение Росрегистрации или к нотариусу для заключения договора. В Росрегистрации ваш договор составляет и заверяет государственный регистратор. С этого момента сделка считается состоявшейся.

5. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на жилье

Срок государственной регистрации сейчас составляет один месяц.

Через месяц стороны сделки получают на руки свои экземпляры договора. На договоре продавца стоит одна печать, подтверждающая регистрацию сделки. С этим договором продавец идет в банк (депозитарий), получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. На договоре покупателя стоят две печати: одна подтверждает регистрацию сделки, вторая — регистрацию права собственности. Кроме того, покупатель получает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости — квартиру. С этого момента он становится полноправным собственником.

Также стороны должны подписать Акт приема-передачи объекта недвижимости. Для государственной регистрации сделки этот акт не нужен, но без него сделка также считается не заключенной. Вот с этого момента действительно можно сказать, что сделка состоялась.

Михаил Козырев, «Московские новости»

Большинство людей сейчас становятся собственниками новой квартиры, подписывая договор купли-продажи.

Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Несмотря на довольно обширную законодательную базу, регулирующую этот процесс, остается множество лазеек для мошенничества, поэтому и продавая, и покупая квартиру, надо быть предельно внимательным.

Сделки купли-продажи с жилой недвижимостью являются одними из наиболее сложных. Несмотря на то, что весь процесс детально оговаривается существующим законодательством, в котором описаны права и обязанности участников сделки, на практике здесь имеется немало «подводных камней». Поэтому самый разумный выбор при купле-продаже квартиры – обратиться за помощью к специалистам, коими являются профессиональные участники рынка недвижимости. Это поможет избежать множества ошибок, которые порой весьма дорого обходятся покупателям или продавцам жилья.

Купля продажа квартир: список необходимых документов

Для успешного осуществления сделки купли-продажи жилья необходимо подготовить соответствующий список документов. Сделать это несложно, можно вполне справиться самостоятельно.

В список входят:

1. Документация от Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), в которую входят план и технический паспорт жилого помещения. Для получения документа потребуется предъявить удостоверение личности и правоустанавливающие документы на недвижимость. Выдача производится только после того, как квартиру посетит сотрудник БТИ, который должен проверить жилое помещение на соответствие указанным в документах данным, убедиться в отсутствии незаконных перепланировок. Справка из БТИ при оформлении купли-продажи квартиры является обязательной. Стоимость документа – около 1,5-2 тыс. рублей, и нужно помнить, что он действителен в течение ограниченного времени.

2. Выписка из домовой книги, выдаваемая управляющей организацией (РЭУ, ЖСК и т. д.). В выписке указывается информация о всех гражданах, прописанных в квартире сейчас и ранее. Этот документ необходим для проверки юридической чистоты квартиры, поэтому относится к категории обязательных. Выписка из домовой книги действительна в течение месяца.

3. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и копия лицевого счета – эти документы можно получить в едином расчетно-информационном центре (ЕИРЦ). Копия лицевого счета также действительна только один месяц.

Помимо перечисленных, для купли-продажи квартиры могут понадобиться дополнительные документы. Состоящим в браке, к примеру, потребуется оформить разрешение на сделку от супругов. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то нужно будет получить согласие у органов опеки. Выдается оно только при условии, что сделка не ущемляет права ребенка.

Как все выглядит на практике?

После подготовки пакета документов, участники сделки подписывают договор купли-продажи квартиры. Согласно сегодняшним правилам, заверять нотариально документ не требуется, но он обязательно должен быть правильно составлен. Далее договор купли-продажи проходит процесс государственной регистрации, и лишь после регистрации он признается действительным.

На практике все происходит так: в день сделки покупатель и продавец, а часто и риелтор, собираются в банке. Для безопасной передачи денег покупатель закладывает оговоренную сумму в депозитную ячейку банка, после чего заключается трехстороннее соглашение между покупателем, продавцом и банком. По этому соглашению, продавец может получить деньги из ячейки в течение определенного срока, если предъявит документ, подтверждающий факт состоявшейся сделки купли-продажи квартиры. Если же в указанные сроки сделка не произошла, то покупатель может забрать свои деньги из ячейки обратно.

Факт состоявшейся сделки подтверждает государственная регистрация договора, после чего происходит переход прав собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю. Регистрация осуществляется органами федеральной регистрационной службы. При этом договор купли-продажи должен быть представлен в письменной форме, с соблюдением всех необходимых требований.

Когда производятся сделки с жилой недвижимостью, параллельно выполняется два регистрационных акта: регистрация договора купли-продажи квартиры и регистрация права собственности. Покупатель получает регистрационное удостоверение о праве собственности, заверяются печатью все экземпляры договора купли продажи. Предъявив заверенный в регистрационной службе договор купли-продажи, продавец как раз и получает деньги в депозитной банковской ячейке.

Чем помогут профессионалы?

Сам процесс купли-продажи жилой недвижимости не так и сложен, а вот разобраться самостоятельно в тонкостях законодательных и нормативных актов – это проблема. Неприятности могут быть самыми разными, от непринятия регистрационной службой неправильно составленного договора купли-продажи, до признания сделки недействительной впоследствии. Причем, в последнем случае есть риск потерять и деньги, и квартиру.

К сожалению, иногда даже специалисты не могут избавить участников сделки от неприятностей, но они способны свести возможные риски к минимуму. А это очень важно, ведь речь идет не только о крупных денежных суммах, но и о жилье – нашей базовой потребности.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, после того как нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный — опека, разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность..

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан — покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку купли-продажи квартиры. Что дальше?…

Как наверное и в любом другом деле, львиную часть времени в сделке купли-продажи недвижимости занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения ваших и наших намерений необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение — это стандартная процедура в сделках при продаже недвижимости.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности между сторонами. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

  • время и место проведения сделки

  • сроки физического и юридического освобождения квартиры

  • порядок финансовых взаиморасчетов

  • ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств

  • штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права

Аванс, обычно, вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также, в подтверждении намерения купить квартиру, может быть внесен не аванс, а задаток за квартиру. В отличии от аванса, задаток сумма невозвратная.

Некоторые клиенты на рынке недвижимости, считают внесение аванса атавизмом, абсолютно лишним и давно устаревшим. Уверены, что аванс внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей — это не гарантия, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином, не без этого.

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Стоит отметить, что и действительно, по большому счету, стадия аванса носит чисто символический характер. И все же, следует придерживаться устоявшимся правилам делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания в отношениях между всеми заинтересованными участниками процесса.

После принятия аванса, каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

  • Продавец собирает необходимый пакет документов

  • Покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

  • в отсутствии наложенных ограничениях на квартиру

  • в психическом и физическом здоровье и состояние продавца

  • в отсутствии законных наследников и лиц претендующих на долю в праве

  • в легитимности возникновения права собственности

  • в отсутствии долгов по ЖКХ

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

  • Удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт)

  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

  • Справки из ПНД и НД

  • ЕЖД (единый жилищный документ)

  • Выписка из домовой книги

  • Нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака

Следующий этап — согласование конкретного отделения банка для проведения сделки купли-продажи квартиры. Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании. Время проведения сделки купли-продажи обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами — продавцом и покупателем, их представителями — контрагентами, юристами, риэлторами.

Следующий этап в схеме проведения сделки — составление проекта договора купли-продажи квартиры.

Составить проект договора может любая из сторон — это не принципиально: риэлтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить ДКП (договор купли-продажи) необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно. Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности. В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить сложившуюся ситуацию в кратчайшие сроки. Тогда как в аналогичном случае, тяжелая бюрократическая машина в лице МФЦ может попросту сильно забуксовать.

Следующий этап — сама сделка.

Все участники сделки собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи квартиры. В это время, банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Порядок взаиморасчетов:

  • Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.

  • Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.

  • Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку

  • Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иного соглашения в этой части.

При этом, комиссия риэлтора за услуги по продаже квартиры может:

  • храниться в одной ячейки с деньгами продавца и выплачивается только после полного завершения сделки купли-продажи квартиры

  • закладываться в отдельный сейф, на таких же условиях выемки как и деньги продавца — только после предоставления документов подтверждающих успешную регистрацию перехода права собственности на объект

  • выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риэлтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму — ИП или ООО)

Договор подписан, стороны «заложились» (“Заложиться” жарг. — Произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе — это все.

Далее предстоит дожидаться окончания срока регистрации, сейчас на 2018 год это порядка 10 рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра, стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу, в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

  • договор аренды банковской ячейки

  • паспорт продавца

  • договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости

  • выписка из ЕГРН

Заключительный этап сделки купли-продажи — физическая передача квартиры новому владельцу. На этой стадии стороны сделки встречаются непосредственно на самой квартире для подписания акта приема-передачи. В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ. Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет каких-либо претензий к объекту и продавцу.

Проверенный временем, старый дедовский метод, но от того нисколько не потерявший своей актуальности и по сей день, которым пользуются большинство риэлторов и агентств недвижимости в нашей стране. Так как он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер с основными моментами процесса проведения сделок по купле-продаже, и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно.

Надеюсь, я подробно изложила общие моменты схемы проведения и процесса продажи вторичной недвижимости, и вам стало чуть более понятно как происходит сделка купли-продажи квартиры

Частный риэлтор по продаже квартир в Москве Татьяна Мамонтова.

8-903-170-13-84 novik911@yandex.ru

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *