Как продать ипотечную квартиру

Содержание

Как продать ипотечную квартиру

Ипотечные кредиты берутся на длительные периоды времени, в течение которых могут случиться различные жизненные ситуации — потеря платежеспособности, необходимость приобретения в кредит другой квартиры и др. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и если да, то как это сделать.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке (в залоге у банка), возможно, однако оформление подобной сделки является более трудоемким и затратным процессом по сравнению с обычной сделкой. Кроме того, сделка может оказаться невыгодной продавцу, если рыночная стоимость квартиры на момент продажи будет ниже стоимости обязательств продавца перед банком.

1. Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами.

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и органом регистрации прав (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 53 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Кроме того, второй и третий способ продажи подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.

Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

2. Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта действий.

2.1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (ст. ст. 867, 870 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, — выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

2.2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив.

Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

3. Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона N 102-ФЗ).

Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме продажи квартиры.

Кроме того, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от различных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание!

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ. При декларировании дохода от продажи вы вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество в отношении нее (ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229, ст. ст. 400, 401 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Связанные вопросы

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? >>>

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Финансы

Как продать квартиру в ипотеке "Сбербанка"? Можно ли продать квартиру в ипотеке "Сбербанка"?

25 февраля 2016

В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным. Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать. Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?

Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:

  • сокращение заемщика на текущем месте работы;
  • разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
  • расторжение брака;
  • смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
  • потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.

Как банки относятся к продаже ипотечной недвижимости

Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.

Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.

Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле-продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.

Видео по теме

Снятие обременения

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке" (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:

  • эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
  • содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.

Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.

Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения

Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.

Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.

Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.

Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено

Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.

Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли-продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.

Военная ипотека

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. Договор целевого займа на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продатьквартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации – вопрос спорный. Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:

  • род деятельности покупателей;
  • стадия выплат по кредиту;
  • может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.

Продажа без участия банка

По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:

  • выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
  • заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
  • погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в банковской ячейке;
  • получить документацию у банка о снятии обременения;
  • подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
  • после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли-продажи.

Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.

Продажа при участии банка

Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу. Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги. Пока деньги лежат в сейфовых ячейках, регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком-кредитором.

Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.

Оплата налога с продажи недвижимости

Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец-заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.

Важно

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам. Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели. Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.

«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр». Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья. Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени. Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно. Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.

Еда и напитки
Как выбрать холодильник для вина домашний? Можно ли хранить вино в холодильнике?

Качественное вино – довольно капризный и нежный напиток. Его букет зависит от многих факторов, включая температуру его подачи к столу, условия хранения и качество исходного сырья. Многие из нас не выпивают сразу…

Автомобили
Какие бывают стробоскопы на авто, и можно ли их устанавливать?

Автомобильные стробоскопы – это приборы, которые могут быстро воспроизводить световые вспышки различного цвета и частоты. Как правило, данное устройство устанавливается на транспортные средства спецслужб для инф…

Дом и семья
Как отучить кота лазить по столам? Можно ли отучить кота лазить по столам?

Коты и кошки, особенно молодые, просто обожают лазить по столам, шкафам, подоконникам, прочим поверхностям, возвышающимся над остальными в квартире или доме. Мало того, что их появление там как минимум нежелательно, т…

Домашний уют
Как клеить обои на бетонные стены? Можно ли клеить обои на бетонную стену?

Наверное, лишним будет упоминание о том, что на первом этапе поклейки обоев нужно произвести тщательное обследование поверхности стен. А при обнаружении выпуклостей, трещин, впадин и прочих изъянов — выровнять и штука…

Еда и напитки
Как есть хурму? Как правильно выбирать и есть хурму? Можно ли хурму при грудном вскармливании?

Хурма уже давно перестала быть экзотическим фруктом. Ею могут полакомиться все – цены на нее на рынке вполне доступные. Но вот потребители разделились насчет вкусовых качеств плодов на два лагеря. «Пища бо…

Закон
Как узнать адрес человека по фамилии? Можно ли узнать, где живет человек, зная его фамилию?

В условиях бешеного ритма современной жизни человек очень часто теряет связь со своими друзьями, родными и близкими. Спустя какое-то время он вдруг начинает осознавать, что ему не хватает общения с людьми, которые в с…

Здоровье
Как правильно принимать угольные таблетки и можно ли с их помощью очистить организм

Для чего необходимы угольные таблетки? Применение и назначение этого средства будут описаны в данной статье. Также мы расскажем о свойствах упомянутого препарата, его побочных явлениях и противопоказаниях.

Финансы
Как зарабатывать на бинарных опционах. Узнайте, можно ли заработать на бинарных опционах

Заработок в интернете интересует сегодня многих, поэтому мы коснемся темы, как зарабатывать на бинарных опционах. Подробно рассмотрим основные стратегии, которые подойдут для желающих попробовать себя в качестве трейд…

Домашний уют
Как стирать коврик для мыши и можно ли это делать вообще

По прошествии времени любой коврик загрязняется. И происходит это не потому, что мы редко моем руки. В пространстве квартиры витает множество пылинок, которые раз за разом, оседая на плоскость коврика, втираются в нег…

Финансы
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой

К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое жел…

Ипотечные кредиты берутся на длительные периоды времени, в течение которых могут случиться различные жизненные ситуации — потеря платежеспособности, необходимость приобретения в кредит другой квартиры и др. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и если да, то как это сделать.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке (в залоге у банка), возможно, однако оформление подобной сделки является более трудоемким и затратным процессом по сравнению с обычной сделкой. Кроме того, сделка может оказаться невыгодной продавцу, если рыночная стоимость квартиры на момент продажи будет ниже стоимости обязательств продавца перед банком.

1. Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами.

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и органом регистрации прав (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 53 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Кроме того, второй и третий способ продажи подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.

Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

2. Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта действий.

2.1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (ст. ст. 867, 870 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, — выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

2.2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив.

Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

3. Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита».

Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона N 102-ФЗ).

Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме продажи квартиры.

Кроме того, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от различных факторов может оказаться существенной.

В случае представления ваших интересов в государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание!

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ. При декларировании дохода от продажи вы вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество в отношении нее (ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229, ст. ст. 400, 401 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Связанные вопросы

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? >>>

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Иметь свое жилье мечтает каждый, однако заработать на него, да так, чтобы не влезть в долги, увы, под силу немногим. Выход, естественно, найти можно, главное – захотеть. К примеру, приобрести жилье можно в ипотеку. Выплаты немаленькие и не быстрые, но зато за свое, как говорится. А вот можно ли продать ипотечную квартиру? – вопрос уже совсем другой. Ведь, как всем известно, подобное сотрудничество с банком нередко «связывает по рукам и ногам» своих «компаньонов».

Разберемся. Ведь безвыходных ситуаций не бывает.

Что такое ипотека и какими нюансами она сопровождается?

Ипотека – это кредит, который оформляется физическим лицом в отделении банка на достаточно длительное время его погашения (около 20-30 лет) в основном с целью приобретения жилья. При этом приобретаемое имущество (либо иное, находящееся в собственности оформителя ипотеки) становится залоговым до полного погашения ипотечной суммы.

Условия ипотеки: до момента полного погашения ипотечного кредита собственник приобретенного жилья не имеет права в полной мере распоряжаться имуществом. Ограничения присутствуют в вопросах регистрации по месту жительства, пользования помещением третьим лицам, продажи, дарения, обмена и прочих, поэтому крайне важно знать все тонкости в обращении с приобретенным жильем, дабы не нарушить ипотечный договор.

Итак, для того чтобы заняться непосредственно продажей ипотечной квартиры, нужно получить разрешение банка, выдавшего данный кредит. А так как выдача ипотечного кредита характеризуется определенными затратами для банка, которые банк уже понес, да и за самих заемщиков банки готовы бороться со своими конкурентами ввиду их (заемщиков) небольшого количества, будьте готовы к подробному расспросу сотрудником банка о причинах продажи ипотечного жилья.

Конечно, не исключено, что для согласия на продажу квартиры (дома) банку будет достаточно лишь предъявленного вами соглашения предварительного характера между вами и покупателем жилья, заверенного нотариусом, что уже дает гарантию о совершении сделки в дальнейшем. Но так бывает не всегда: для некоторых представителей отдельных банков подобным гарантом может стать лишь погашение части кредита деньгами, взятыми у покупателя под расписку, на что сам покупатель может не согласиться, ввиду существования определенных рисков. И это тоже еще не худший исход. Есть банки, получить согласие которых на продажу ипотечной квартиры практически невозможно.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Способы, которыми вы воспользуетесь

С ними для совершения сделки в буквальном смысле придется воевать. И будьте уверены, «войну» эту вы выиграете (при условии наличия и правильного оформления всех необходимых документов), это лишь вопрос времени.

Как продать ипотечную квартиру — четыре способа.

После того, как будет получено согласие банка, совместно с покупателем и банком можно заняться выбором способа продажи жилого помещения, а их 4.

1. Самостоятельно.

  • Между покупателем и вами (продавцом) заключается предварительное соглашение в установленном порядке.
  • Покупатель перечисляет на счет банка всю сумму задолженности по кредиту.
  • Далее, вы (продавец) должны получить в банке документ с закладной о том, что задолженностей по кредиту нет.
  • Собрав вышеуказанные документы, вам следует обратиться в регистрационную службу, там с данного жилого помещения снимутся наложенные обременения, будет зарегистрирован договор купли продажи и смена прав собственности.
  • В том случае, если сумма за ипотечную квартиру между вами и покупателем заранее оговаривалась больше кредитной, то покупателю необходимо в день сделки положить в депозитную ячейку любого банка (это может быть не банк-кредитор) разницу. Доступом к этим деньгам станет предъявленный договор о регистрации купли-продажи. Дополнительно некоторые банки просят предъявить еще и копию свидетельства о праве собственности на жилье, заверенную нотариально.

2. С помощью банка.

Здесь ваши действия будут аналогичны действиям в случае с самостоятельной продажей жилого помещения, но с некоторыми уточнениями.

  • Сумма, внесенная покупателем за жилье должна быть внесена в банковскую ячейку либо депозит именно того банка, к которому вы обратились за помощью в продаже.
  • В случае большей суммы для внесения за жилье, разница закладывается в другую ячейку этого же банка.
  • Все сведения и необходимую документацию в регистрационную службу банк обязан отправить сам.

3. С участием третьих лиц.

В данном случае речь идет не о покупке квартиры (дома) с погашением ипотечного кредита, а о покупке самого кредита. В таком случае жилье все еще остается в залоге у того же банка, только меняется сам заемщик.

Условия:

  • банк должен одобрить предлагаемого нового заемщика на ранее оформленный ипотечный кредит;
  • покупатель (новый заемщик), продавец (действующий обладатель ипотечного кредита) и банк (его представитель) оформляют и подписывают соответствующее соглашение.

4. Без уведомления банка.

Такой способ весьма рискованный и чаще всего его выбирают, если покупатель и продавец являются близкими родственниками или же просто состоят в тесных доверительных отношениях.

Условия:

  • покупатель должен досрочно погасить кредит продавца;
  • после этого совершается процедура по переоформлению права собственности (аналогично предыдущим вариантам).

Отдельной строкой в вопросе о продаже ипотечной квартиры можно вынести «дележку» имущества при разводе супругов. Остановимся на нем подробнее.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Несмотря на то, что квартира оформляется в ипотеку на одного из супругов, приобретенное в кредит жилье является совместно «нажитой» собственностью, следовательно, при разводе должно делиться на двоих. Но такое ипотечное жилье, как известно, находится под залогом, значит, каждый из супругов вправе получить только долю собственности на данное жилье. В то же время закон «Об ипотеке» гласит о невозможности доли собственности выступать в качестве предмета залога. Отсюда следует маловероятность того факта, что банк пойдет на переоформление договора об ипотечном кредите (а если, все же, согласиться, то за такую операцию вам придется заплатить порядка одного процента от суммы непогашенного долга) в случае развода супругов. Очевидно, что и о каких-либо операциях с данным жильем на данном этапе речь идти не может.

Но! Вопрос с ипотечным жильем можно решить через суд, по решению которого чаще всего долг по ипотеке и выплата по ней остается за первоначальным заемщиком, однако, тот вправе будет потребовать компенсацию расходов от бывшего супруга по завершению выплат по кредиту и погашению долга. Естественно, это весьма длительный процесс, что не самое печальное: кредитор может потребовать полного досрочного погашения ипотечного кредита, как результат ухудшения гарантии возврата кредита при разводе.

Для того же, чтобы продать свою долю и, соответственно, освободить себя от выплаты ипотеки нужно также согласие банка, а, как мы уже знаем, добиться его в данной ситуации практически невозможно. Да и при таком исходе вы не избавитесь от ранее приобретенных обязательств, так как по-прежнему будете являться одной из сторон кредитного договора.

Отсюда лучшим вариантом в подобной кредитной ситуации будет совместная продажа ипотечной квартиры по обоюдному согласию супругов и дальнейшее погашение оставшегося долга по договору (все необходимые действия аналогичны действиям вышеописанных продаж). После проведенной операции бывшие супруги смогут разделить оставшиеся от погашения кредита деньги пополам. В противном случае (если один из супругов против продажи) риски сохраняются за второй, сохранившей на себе ипотечный кредит, стороной.

Видео.

Рекомендую прочитать:

Всякое случается в жизни, тем более, во время кризиса, когда чаще всего происходят форс-мажорные истории. Бывает, что человек имеет недвижимость и срочно должен ее продавать. Если же квартира находится в ипотеке, как быть? Как продать подобный актив? Мы рассмотрим, какие бывают варианты сделок такого типа, и что необходимо при этом учитывать.

Все зависит от банка

Продать ипотечную квартиру действительно непросто. Первое, что должен сделать ипотечный заемщик — это встретиться с представителем своего банка, ведь именно от решения банка зависит возможность совершения сделки.

Сотрудник банка обязательно поинтересуется, какова причина того, что заемщик принял решение продавать находящуюся в залоге квартиру. Этот интерес вполне понятен: банк, выдавая кредит, затрачивает свое время и ресурсы, прогнозирует риски и ожидает получения от заемщика платежей на весь срок, заранее установленный. Банку в этом плане невыгодно даже досрочное погашение кредита. Та же причина лежит и в основе нежелания банка переуступить кредит: новый заемщик вполне может оказаться менее платежеспособным.

При продаже ипотечной квартиры банк вынужден нарушать разработанный сценарий сделки. Поэтому если заемщик хочет добиться от банка положительного решения, лучше всего ему объяснять свое желание продать недвижимость резким ухудшением собственного финансового положения. Тогда кредитор сам окажется заинтересован в переоформлении договора на другого заемщика или в закрытии данной ипотеки.

Найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге, бывает значительно сложнее, чем на недвижимость, ничем не обремененную. Покупателю приходится определенные риски брать на себя, поскольку в сделке в качестве одной из сторон выступает банк, который должен своевременно снять обременения, чтобы сделка не затянулась. Желательно заключить предварительное соглашение, заверив его нотариально. Такой документ может дать всем участникам сделки определенные гарантии.

В сделке с ипотечной квартирой принимают участие три стороны:

  • владелец квартиры, находящейся в залоге, который хочет ее продать;
  • покупатель недвижимости;
  • банк-залогодержатель, выдавший под залог квартиры кредит продавцу.

Три варианта развития событий

В зависимости от обстоятельств события могут развиваться по трем направлениям.

1.​ Можно найти покупателя, имеющего деньги. Для всех участников сделки, кроме самого покупателя, этот вариант наиболее простой и удобный. Продавец находит покупателя, имеющего сумму, размеры которой будут достаточны для компенсации задолженности продавца перед банком. Оформляется договор задатка, желательно заверенный у нотариуса, о том, что владелец недвижимости после снятия обременения в Регистрационной палате продает ее покупателю. В этом договоре указывается время, в течение которого банк обещает снять залог, а также срок продажи квартиры продавцом.

При использовании этой схемы чаще всего стоимость квартиры разделяется на две части: задолженность продавца перед банком и оставшаяся часть суммы. Денежные средства целесообразно положить на две депозитные ячейки, обычно в том же банке, который выдавал ипотечный кредит. Затем залог с квартиры снимается, составляется и регистрируется в УФРС договор купли-продажи.

Эта схема достаточно рискованная для покупателя. Банку на оформление документов потребуется 2-3 месяца, и в это время покупатель, перечислив денежные средства, на квартиру не имеет никаких имущественных прав.

2.​ Можно поменять заемщика, но такая сделка невозможна, если банк не даст на нее своего согласия. Банк должен одобрить на старый кредит нового заемщика и при положительном решении вопроса переоформить кредит. В этом случае все три стороны, участвующие в сделке — продавец, покупатель и сотрудник банка, имеющий соответствующие полномочия, подписывают соглашение, согласно которому весь долг по кредиту переходит на нового заемщика. Этот документ предусматривает обязанность нового заемщика выплачивать по кредиту задолженность. Обременение с квартиры снимается только после того, как погасит ипотеку новый заемщик.

3.​ Данная схема действий напоминает первый вариант, но все действия, включая и поиск покупателя, берет на себя банк-залогодержатель. Каждая операция сделки сопровождается банковскими работниками, банк предоставляет ячейки, с помощью которых производятся денежные расчеты. Занимается банк и теми деталями сделки, выполнение которых связано с Регистрационной палатой — ей передается уведомление о погашении кредита и закладная.

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Далее следует обычная регистрация сделки с оформление прав собственности на квартиру.

Таким образом, продать находящуюся в ипотеке квартиру хотя и сложно, но вполне возможно.

Часто продавцы подобных квартир идут на предоставление небольшого 5-10%-ного дисконта на подобную недвижимость. Таким образом, покупатель, если он трудностей не боится, получает возможность сэкономить, пусть и незначительно.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговое руководство

Почему-то силен миф, что квартиру в ипотеке продать невозможно. Причины возникновения ошибочного мнения понятны – право собственности ограничено, а значит, право свободного распоряжения квартирой тоже. Но ведь ограничение можно снять.

Разрешит ли банк

Квартира оформленная в кредит принадлежит заемщику, однако является залоговым обеспечением займа. Право собственности заемщика ограничивается до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. В квартире можно жить, но продать, подарить, обменять ее без разрешения банка нельзя.

Мнение, что банки не дают таких разрешений, – это миф. Никаких проблем здесь нет, кроме того, что за согласие придется заплатить около 1% от суммы кредитоваания. Да, существуют банки, которые не то чтобы запрещают, но не одобряют такие операции и всячески им препятствуют. Например, с помощью высоких штрафов за досрочное погашение, затягивания выдачи разрешения или же запрета на самостоятельный поиск клиентом покупателя. Но таких мало.

Отказ банка может быть связан с отдельными условиями договора. Например, если клиент желает продать квартиру в период, когда действует мораторий на досрочное погашение. Но это временный запрет. К тому же, есть способ осуществить сделку в такой ситуации, и мы о нем расскажем.

В общем, если банк устраивает цена (должна превышать сумму задолженности) и прочие пункты сделки, то он не будет против.

Способы продажи собственности без разрешения банка

Без разрешения банка продать квартиру, оформленную в ипотеку, можно только после снятия обременения. Поэтому если не желаете, чтобы банк участвовал в сделке, придется погасить долг. Есть два способа.

Взять еще один кредит

Если позволяют финансовые возможности, можно взять потребительский кредит наличными и с помощью полученных средств погасить остаток задолженности по ипотечному кредиту. Квартира станет безоговорочно вашей, и вы сможете продать ее «в обычном порядке».

Найти покупателя, который не боится риска

Находите покупателя, и он под честное слово (под расписку) дает вам деньги на погашение задолженности. Вы платите банку, снимаете обременение и делаете с квартирой, что хотите.

Самый удобный вариант, который избавляет от лишних трат времени и денег на всевозможные переоформления. Но не каждый покупатель пойдет на такой риск. Ведь после уплаты долга продавец может отказаться от операции, так как это обязательство нигде не прописано.

Способы продажи квартиры с разрешения банка

Начните с посещения отделения банка. Проконсультируйтесь с менеджером по ипотечным кредитам. Будьте готовы к «допросу» на тему «почему решили продать?». Если банк согласен, то не исключено, что он сам предложит вам оптимальную схему реализации жилья.

Далее нужно написать заявление, чтобы банк выдал письменное разрешение.

Как можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2018 году

Получив ответ, сообщите банку все условия сделки: время и место совершения сделки, данные об агентстве недвижимости (если сделка осуществляется с его участием), способы погашения задолженности и т.д.
Изучив полученную информацию, банк может внести изменения или дополнения, чтобы обезопасить себя. Придется согласиться.

Без участия банка в сделке

Все делаете сами. Находите покупателя, обсуждаете условия, договариваетесь и действуете следующим образом:

  1. Обращаетесь в отделение банка, узнаете остаток задолженности по кредиту. Просите выдать справку (или выписку), в которой написано, сколько вы должны. Она нужна для того, чтобы покупатель удостоверился, что вы не соврали, называя сумму долга.
  2. Заключаете с покупателем предварительный договор купли-продажи (в нотариальном порядке).
  3. Получаете от покупателя часть денег для оплаты долга. Остальную сумму покупатель может положить в банковскую ячейку.
  4. На полученные от покупателя средства гасите кредит. Или же это может сделать сам покупатель. Как договоритесь. Для покупателя предпочтительнее заплатить самостоятельно. Платежный документ оформят на его имя, и это будет служить доказательством тому, что кредит погасил именно он.
  5. Банк выдает документы для снятия обременения – закладную, справку об отсутствии задолженности.
  6. Отправляетесь в регистрационную палату и снимаете обременение. Процедура займет около месяца.
  7. Получив «полное» право собственности, отправляетесь вместе с покупателем к нотариусу и оформляете договор купли-продажи. Переход права собственности и договор регистрируются в регистрационной службе. После этого получаете остальную сумму.

С участием банка в сделке

Вы находите покупателя и договариваетесь с ним, но сопровождением сделки занимается банк, за что берет комиссию. Алгоритм следующий:

  1. Банк открывает две сейфовые ячейки. За их аренду он возьмет комиссию. Почему ячейки, а не денежные переводы? Это намного дешевле. В качестве альтернативы можно открыть депозит.
  2. Покупатель разделяет денежные средства на две части и кладет их в разные ячейки. Сумма денег в первой ячейке равняется остатку по ипотеке. Во второй – разнице между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Условием доступа к ячейке продавца может быть предъявление зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства покупателя о праве собственности на квартиру. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
  3. После размещения денег в ячейках банк отправляет пакет документов в регистрационную палату, чтобы снять обременение.
  4. После снятия обременения оформляется сделка купли-продажи у нотариуса. Важный нюанс: нотариуса обычно выбирает банк.
  5. Договор и свидетельство о праве собственности регистрируются в регистрационной службе.

Продажа ипотечного кредита (перевод долга)

Продаете не саму квартиру, а ипотечный кредит на нее. Недвижимость продолжает являться залоговым обеспечением. Кредитный договор переоформляется на нового заемщика – покупателя, который берет на себя обязательства по кредиту и становится новым владельцем жилья.

Это возможно, если покупатель устроит банк в качестве заемщика. То есть покупателю придется предоставить соответствующий пакет документов (в том числе справки о доходах). При этом нет гарантии, что покупатель получит ипотеку на тех же условиях. Банк может применить в договоре с ним действующие тарифы – выше тех, что были несколько лет назад.

Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком долга по кредиту, но банк в этой операции уже участие не принимает.

«Ипотека в ипотеку»

Покупатель тоже может воспользоваться подобным кредитом для приобретения квартиры, обремененной другой ипотекой. При этом кредитоваться он может как в вашем банке, так и в другом. Если он оформляет займ в другом банке, то последний может провести рефинансирование долга в вашем финансовом учереждении. Сомнительная и неудобная схема.

Улучшение жилищных условий

В этом случае квартира продается с целью приобрести более дорогое и комфортное жилье. Если с текущим кредитом проблем нет, банк может одобрить новый кредит для покупки другого жилья. Имеющаяся квартира продается, и деньги идут на частичную оплату нового долга.

Риски и сложности

Выгода для продавца сомнительна, так как квартиры в ипотеке приходится продавать по сниженной цене. Процесс заключения сделки длительный и сложный, расчеты в большинстве случаев ведутся наличными, и это отпугивает покупателей. Привлечь их можно только предложением цены на 5-10% ниже рыночной.

Расходы на совершение сделки всегда выше, чем при продаже квартиры, не обремененной кредитом. Обычно продавец оплачивает подготовку документов, а покупатель – оформление сделки. Риэлторы – если воспользуетесь их услугами – возьмут более высокие комиссионные за сложность сделки.

Если объектом кредита является жилье на стадии строительства, придется запрашивать у застройщика разрешение на переоформление договора, а это тоже стоит денег. Разрешение передается в банк.

Вывод

Продать квартиру в ипотеке можно. Однако готовьтесь к тому, что это будет долго и дорого. Алгоритмы продажи простые, но на практике каждый пункт заставит понервничать. Что ж, сделки с недвижимостью и без ипотеки требуют времени и терпения, а с оформленным кредитом – тем более. Если вы уверены, что оно того стоит, не отказывайтесь от этой идеи.  

Обратите внимание на:

03.07.2014

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *