Как безопасно получить деньги при продаже квартиры

Содержание

Бытует мнение, что на вторичном рынке жилья всегда рискует только покупатель. Он может заплатить деньги, а в результате получить квартиру со скрытыми дефектами или, например, с обременением, или соседи по лестничной клетке окажутся не совсем благополучными. Но продавцы квартир тоже рискуют: и своим имуществом, и деньгами. Рассмотрим самые главные проблемы, с которыми могут столкнуться продавцы недвижимости, а также способы решения этих проблем.

Доверяй, но проверяй

Как бы нелепо это не звучало, но самой ненадежной системой оплаты на вторичном рынке стала схема безналичных расчетов. Проблема упирается в простой вопрос: когда переводить денежные средства, после регистрации договора купли-продажи или до этого?

Закон требует производить оплату после регистрации договора, чтобы избежать возникновения залога. Но тогда продавец подвергается риску не получить причитающиеся ему деньги. На практике существует большое число примеров, когда денежные средства не доходят до продавцов недвижимости. Это происходит по разным причинам: отсутствие денег у покупателя при растрате или утере их в процессе оформления нужных документов, его наглости или жадности, а возможно, он просто передумал покупать именно эту квартиру.

Много месяцев, а быть может, не один год потратит продавец, чтобы получить деньги или вернуть обратно квартиру в ситуации уклонения покупателя от оплаты. А если покупателями стали профессиональные мошенники, шансы возвратить свое имущество будут приближены к нулю.

Вот почему желательно проводить расчеты с помощью банковских ячеек, такой способ оплаты будет гарантией выполнения договора для обеих сторон.

Как не написать лишнего в документах

Многие люди не уделяют положенного внимания документам, подтверждающим передачу денег: передаточному акту, расписке, а также условиям договора купли-продажи, в которых оговаривается схема расчетов между сторонами. Продавцы напрасно считают, что это заботит только покупателей.

В договоре и передаточном акте часто указывается, что покупатель вносит оплату до регистрации этого договора, к примеру, в момент подписания, делается это во избежание возникновения залога на квартиру. Если же в последующем после регистрации договора стороны оформят еще и расписку о получении денег, будет считаться, что произошла двойная оплата: по передаточному акту и договору — в первый раз, по расписке — во второй.

Двойная оплата будет являться в данном случае неосновательным обогащением, а закон его не допускает. Следовательно, подобная ошибка продавца дает возможность недобросовестному покупателю обратиться в суд с требованием возврата излишне выплаченных им денег в сумме, указанной в расписке. И хотя деньги передавались продавцу только один раз, доказать это будет практически невозможно, и суд, скорее всего, поверит документам.

Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов

Частый промах продавцов заключается в том, что они обращаются не в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, как настоящие профессионалы, а к тем риелторам, которые пообещали продать их имущество за большую стоимость. Владельцы квартир, не знающие рынок недвижимости и не имеющие опыта в продаже жилья, ошибочно предполагают, что лучшие риелторы — те, которые обещают продать имущество по самой высокой цене.

Нужно помнить, что обещание продать квартиру по более высокой, чем рыночная, цене — это обман клиента в самом начале сотрудничества.

Завлекая продавцов жилья в свои агентства путем необоснованных заверений и обещаний, недобросовестные риелторы, как правило, стремятся получить в свое распоряжение оригиналы документов на квартиру.

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

При этом с клиентом подписывается договор, в соответствии с условиями которого собственник жилья обязуется не продавать его через другие агентства.

В результате продавец оказывается связанным кабальными условиями, он полностью зависит от данного агентства и не имеет никакой возможности отказаться от невыгодной сделки.

Если на показ квартиры приходят воры…

Мошенников, представившихся потенциальными покупателями жилья, интересует не сама недвижимость, а содержимое квартиры. Нужно насторожиться, если при осмотре такой «покупатель» обращает внимание не на состояние жилья, документы и вид из окна, а на находящуюся в комнатах обстановку.

Продавцу необходимо проверять документы у лиц, которых он впустил в квартиру, и записывать паспортные данные. То же касается и сотрудников агентств недвижимости.

Перед самим показом квартиры стоит убрать документы и ценные вещи в надежное место, чтобы уменьшить риск ограбления или кражи имущества.

Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре

Продавцу нужно непременно сообщить покупателям обо всех недостатках жилья, а самые существенные из них необходимо указать в договоре купли-продажи. Это даст возможность впоследствии избежать исков о возмещении убытков, причиненных покупкой некачественного помещения. Также это позволит снизить риск расторжения договора при наличии существенных недостатков жилья.

Существенными недостатками могут быть признаны: не работающая электропроводка, нарушения конструктивных составляющих после ремонта, незаконная перепланировка, наличие притязаний со стороны третьих лиц и т.п.

Будьте осторожны

Стоит быть осторожным в целом, продавая свою недвижимость. Ведь продажа квартиры за правильную цену, с гарантией получения денег и надлежащим оформлением документов — процедура сложная и не самая безопасная.

Мало кто из продавцов задумывается об осторожности. А это становится поводом для обмана собственника жилья и недобросовестными покупателями, и профессиональными мошенниками, не говоря уже о сомнительных риелторских агентствах и «черных» маклерах. Нужно помнить об указанных рисках, это поможет продавцам сохранить свое имущество.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Доступные способы

Сделка купли-продажи недвижимости предполагает необходимость не только грамотно составить договор, но и правильно организовать обмен финансовыми средствами. Передача денег при продаже квартире может производиться разными способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Чтобы сделать правильный выбор, следует внимательно ознакомиться с каждым методом.

Обмен финансовыми средствами может производиться следующими способами:

  • путём передачи наличных из рук в руки;
  • безналичным переводом;
  • с привлечением третьих лиц: агента по недвижимости или нотариуса;
  • через банк.

Каждый из этих методов имеет свои нюансы, которые определяют степень его безопасности и удобства.

Расчёт при оплате наличными

Договор купли-продажи квартиры считается заключённым после его подписания участниками сделки. Нотариальное заверение документа является необязательным, но желаемым дополнением к оформлению процедуры. При этом подписанное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, после которой производится переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Момент передачи денег

Допускается наличная передача финансов как до регистрации права собственности, так и после неё. Но независимо от того, на каком этапе производится расчет, при выборе данного способа рискуют обе стороны сделки.

Если покупатель передаёт деньги до регистрации договора, получается, что они переходят фактическому владельцу, который впоследствии может отменить продажу, заявив, что не получал оплату.

Если расчёт производится после перехода права собственности, рискует продавец. Потому что покупатель, став владельцев недвижимости, может вовсе отказаться передавать деньги.

Порядок передачи наличных

Поэтому если стороны выбирают наличный расчет, необходимо соблюсти ряд условий:

  1. Удостоверить передачу денег распиской. При наличии подписей сторон, она имеет юридическую силу и может служить доказательством факта расчёта. Документ составляется в свободной форме с указанием:
    • реквизитов сторон;
    • описанием объекта сделки;
    • передаваемой суммы цифрами и прописью;
    • датой осуществления расчёта;
    • подписью сторон.
    • Обеспечить наличие свидетелей либо заверить расписку нотариально.
    • Проверить купюры на подлинность. Об этом должен заранее позаботиться продавец, потому что после передачи денег никто не несёт ответственность за них. Для такой проверки можно обратиться к нотариусу, в банк либо приобрести детектор и пропустить через него купюры самостоятельно.

    Самый безопасный способ — банковская ячейка

    Наиболее безопасный способ наличного расчёта — использование банковской ячейки. Алгоритм действий в данном случае следующий:

    • визит в выбранный банк обоих участников сделки;
    • аренда банковской ячейки на одного из них (обычно это покупатель);
    • подписание договора аренды;
    • помещение наличных средств в ячейку;
    • блокировка ячейки до завершения перехода права собственности.

    Высокая надёжность данного метода расчёта обуславливается тем, что за передачу финансов от одного лица к другому отвечает посредник – банк.

    Как безопасно получить деньги при продаже квартиры?

    После того, как договор аренды подписан и деньги помещены в ячейку, доступ к нему теряют оба участника соглашения. Открыть её можно только после завершения сделки. Если она пройдёт успешно и переход права собственности будет оформлен соответствующим образом, продавец сможет сразу забрать деньги из ячейки. А если сделка по каким-то причинам сорвётся, банк передаст финансовые средства обратно покупателю.

    Какие расходы сопутствуют тому или иному способу передачи денег?

    Как и любая услуга, посредничество в процессе передачи финансовых средств требует оплаты. Если речь идет о наличном расчёте без привлечения банка, следует подготовиться к расходам на:

    • нотариальное заверение расписки;
    • дополнительную плату представителю агентства недвижимости за присутствие при передаче и предоставление свидетельских показаний при необходимости;
    • проверку купюр.

    Если стороны решили воспользоваться банковской ячейкой, в смете расходов нужно учитывать её оплату. Она устанавливается в зависимости от количества дней, в течение которых в ячейке будут храниться финансовые средства. Таким образом, привлечение  банка требует более высоких затрат, что нужно учитывать участникам сделки. Также следует уточнить, кто оплачивает ячейку и входит ли плата за аренду в объём помещаемых в неё средств. Однако дополнительные расходы оправдываются существенным снижением риска мошенничества как для продавца, так и для покупателя.

    Оформление покупки через банковский аккредитив

    Данный способ имеет сходство с использованием ячейки, потому что в каждом случае роль посредника в сделке выполняет банк. Но в отличие от первого метода, аккредитив используется при безналичной оплате. Схема следующая:

    • открывается счёт на имя одного из участников сделки (обычно, это покупатель);
    • на него переводятся средства, которые будут служить оплатой за недвижимость;
    • после того, как будет завершён переход права собственности, банк переводит средства на счёт продавца, выступая, таким образом, гарантом выполнения сторонами своих обязательств.

    Если сделка будет отменена, деньги также будут возвращены владельцу. Данный метод расчёта является более безопасным, потому что в операции не участвуют наличные. А это значит, нет риска использования поддельных купюр или ошибки в их подсчёте.

    Стоимость аккредитива выше, чем при открытии банковской ячейки, кроме того, он имеет больше сложностей в оформлении.

    Преимущества аккредитива:

    • высокая степень надёжности;
    • отсутствие скрытых комиссий;
    • возможность перевода средств в другой банк или на другой счёт без снятия наличных и уплаты соответствующих процентов.

    Депозит у нотариуса

    Ещё один вариант безналичного расчёта с привлечением посредника — депозит нотариуса. В этом случает, открывается специальный депозитарный счёт, на который покупатель переводит сумму сделки. Она хранится на нём до завершения сделки, когда будут закончены все формальности с оформлением бумаг и передачей имущества. После того, как они будут завершены, нотариус переводит средства продавцу либо возвращает покупателю (в зависимости от исхода сделки). Основанием для передачи денег продавцу является выписка из ЕГРП, в которой зафиксирован переход права собственности.

    Использование ипотеки

    Если покупатель хочет приобрести недвижимость за счёт кредита, нужно учитывать особенности процедуры. Этапы сделки следующие:

    1. Заёмщик подаёт необходимые документы в банк и ожидает рассмотрения своей заявки.
    2. В случае её одобрения, он открывает счёт, зачисляет на него определённую сумму, указанную банком, как первоначальный взнос за жильё.
    3. Ищет недвижимость по цене, соответствующей выдаваемой ссуде.
    4. После того, как нужная квартира найдена и получено согласие хозяина на подобный способ расчёта, он должен подтвердить его банку и открыть счёт для получения оплаты.
    5. После сбора всех нужных бумаг и завершения всех формальностей, банк переводит на счёт продавца сумму, соответствующую стоимости квартиры с учётом внесённого первоначального взноса.
    6. Далее покупатель погашает долг ежемесячными платежами (способом, выбранным по кредитному договору).

    Если впоследствии покупатель захочет продать недвижимость, которая была приобретена за счёт кредитных средств, следует учесть, что она находится в залоге у банка. Поэтому любые операции возможны только с его согласия.

    Когда заёмщик хочет продать квартиру, за которую ещё не выплатил кредит, процедура передачи денег контролируется банком. Именно он выбирает способ расчёта, как правило, это аккредитив или аренда ячейки. Пока производится сбор необходимых документов и оформление перехода права собственности, финансовые средства заблокированы. Продавец может получить эти деньги только после завершения указанных процедур и только в том случае, если их хватит на оплату ипотечного долга.

    Здесь следует учитывать, что банковскими ячейками оборудован не каждый банк. Если их нет, возможны дополнительные существенные расходы, связанные с переводом крупной суммы в стороннюю банковскую организацию.

    Участники сделки могут составить устную договорённость, в соответствии с которой покупатель погашает кредит, а продавец оформляет на него квартиру. Но такой способ связан с определёнными рисками, например, дополнительные платежи за досрочное закрытие долга.

    Таким образом, самым удобным и надёжным способом расчёта будет аккредитив. Покупатель открывает счёт в банке и вносит на него необходимую сумму денег. После завершения всех формальностей и перехода права собственности, финансы поступают в банк как расчет за ипотечный долг.

    Если безналичный расчёт за ипотечную квартиру производится до регистрации нового права собственности, продавец также может обмануть покупателя. Кредит погашен и необходимости переоформлять недвижимость больше нет. В подобном случае банк может наложить ограничение на сделку, тем самым заморозив полученные средства. Поэтому привлечение банковской организации как третьего лица при совершении любых сделок с недвижимостью является способом существенно повысить их надёжность.

    Дополнительные советы

    Выбор банка как посредника в вопросе передачи денег имеет не только преимущества, но и недостатки. Главный из них — отсутствие возможности выбирать способ расчёта. Если в банке принято действовать через аккредитив или только через банковскую ячейку, никто не будет менять правила ради одного клиента. Поэтому прежде чем обращаться туда, следует определиться со способом расчёта и выбирать банк в соответствии с ним.

    Риски, связанные с привлечением организации:

    • мошенничество сотрудника;
    • прекращение деятельности организации.

    В первом случае можно рассчитывать на компенсацию, потому что банк дорожит своей репутацией. А во втором — у банкрота будет найден правопреемник, к которому перейдут его обязательства. Таким образом, риск потерять деньги в данном случае минимален.

    Ещё одна особенность способа — прозрачность сделки. Нельзя занизить её сумму в целях уклонения от налогов.

    Таким образом, привлечение банка для осуществления расчёта за квартиру — наиболее удобный и надёжный способ.

    Дополнительные советы для снижения риска мошенничества при передаче финансов:

    1. Правильный выбор места, если выбирается наличный расчёт. Не стоит передавать деньги дома либо в незнакомом пустынном месте. Также следует избегать крупного скопления народа (торговые центры, кинозалы и т.д.). В случае непредвиденной ситуации, охранники могут не среагировать вовремя, к тому же мошеннику будет намного легче затеряться в толпе.
    2. Внесение предоплаты. Если продавец требует заплатить большую сумму вперёд, это повод насторожиться, потому что есть риск больше не увидеть свои деньги. Задаток является только подтверждением серьёзности намерений покупателя и не должен составлять более 5-10% от стоимости покупки.
    3. Привлечение профессионалов. Участие квалифицированного юриста, нотариуса, риелтора или банковского работника существенно повышает уровень надёжности сделки, потому что они:
      • в силу профессиональных знаний и опыта могут предусмотреть разные нюансы;
      • могут дать квалифицированные показания в случае судебного разбирательства.

      Таким образом, для успешного закрытия сделки необходимо учесть множество нюансов, которые касаются не только оформления документации, но и вопроса передачи финансовых средств.

      Бытует мнение, что на вторичном рынке жилья всегда рискует только покупатель. Он может заплатить деньги, а в результате получить квартиру со скрытыми дефектами или, например, с обременением, или соседи по лестничной клетке окажутся не совсем благополучными. Но продавцы квартир тоже рискуют: и своим имуществом, и деньгами. Рассмотрим самые главные проблемы, с которыми могут столкнуться продавцы недвижимости, а также способы решения этих проблем.

      Доверяй, но проверяй

      Как бы нелепо это не звучало, но самой ненадежной системой оплаты на вторичном рынке стала схема безналичных расчетов.

      Основные ошибки при передаче денег за квартиру

      Проблема упирается в простой вопрос: когда переводить денежные средства, после регистрации договора купли-продажи или до этого?

      Закон требует производить оплату после регистрации договора, чтобы избежать возникновения залога. Но тогда продавец подвергается риску не получить причитающиеся ему деньги. На практике существует большое число примеров, когда денежные средства не доходят до продавцов недвижимости. Это происходит по разным причинам: отсутствие денег у покупателя при растрате или утере их в процессе оформления нужных документов, его наглости или жадности, а возможно, он просто передумал покупать именно эту квартиру.

      Много месяцев, а быть может, не один год потратит продавец, чтобы получить деньги или вернуть обратно квартиру в ситуации уклонения покупателя от оплаты. А если покупателями стали профессиональные мошенники, шансы возвратить свое имущество будут приближены к нулю.

      Вот почему желательно проводить расчеты с помощью банковских ячеек, такой способ оплаты будет гарантией выполнения договора для обеих сторон.

      Как не написать лишнего в документах

      Многие люди не уделяют положенного внимания документам, подтверждающим передачу денег: передаточному акту, расписке, а также условиям договора купли-продажи, в которых оговаривается схема расчетов между сторонами. Продавцы напрасно считают, что это заботит только покупателей.

      В договоре и передаточном акте часто указывается, что покупатель вносит оплату до регистрации этого договора, к примеру, в момент подписания, делается это во избежание возникновения залога на квартиру. Если же в последующем после регистрации договора стороны оформят еще и расписку о получении денег, будет считаться, что произошла двойная оплата: по передаточному акту и договору — в первый раз, по расписке — во второй.

      Двойная оплата будет являться в данном случае неосновательным обогащением, а закон его не допускает. Следовательно, подобная ошибка продавца дает возможность недобросовестному покупателю обратиться в суд с требованием возврата излишне выплаченных им денег в сумме, указанной в расписке. И хотя деньги передавались продавцу только один раз, доказать это будет практически невозможно, и суд, скорее всего, поверит документам.

      Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов

      Частый промах продавцов заключается в том, что они обращаются не в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, как настоящие профессионалы, а к тем риелторам, которые пообещали продать их имущество за большую стоимость. Владельцы квартир, не знающие рынок недвижимости и не имеющие опыта в продаже жилья, ошибочно предполагают, что лучшие риелторы — те, которые обещают продать имущество по самой высокой цене.

      Нужно помнить, что обещание продать квартиру по более высокой, чем рыночная, цене — это обман клиента в самом начале сотрудничества.

      Завлекая продавцов жилья в свои агентства путем необоснованных заверений и обещаний, недобросовестные риелторы, как правило, стремятся получить в свое распоряжение оригиналы документов на квартиру. При этом с клиентом подписывается договор, в соответствии с условиями которого собственник жилья обязуется не продавать его через другие агентства.

      В результате продавец оказывается связанным кабальными условиями, он полностью зависит от данного агентства и не имеет никакой возможности отказаться от невыгодной сделки.

      Если на показ квартиры приходят воры…

      Мошенников, представившихся потенциальными покупателями жилья, интересует не сама недвижимость, а содержимое квартиры. Нужно насторожиться, если при осмотре такой «покупатель» обращает внимание не на состояние жилья, документы и вид из окна, а на находящуюся в комнатах обстановку.

      Продавцу необходимо проверять документы у лиц, которых он впустил в квартиру, и записывать паспортные данные. То же касается и сотрудников агентств недвижимости.

      Перед самим показом квартиры стоит убрать документы и ценные вещи в надежное место, чтобы уменьшить риск ограбления или кражи имущества.

      Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре

      Продавцу нужно непременно сообщить покупателям обо всех недостатках жилья, а самые существенные из них необходимо указать в договоре купли-продажи. Это даст возможность впоследствии избежать исков о возмещении убытков, причиненных покупкой некачественного помещения. Также это позволит снизить риск расторжения договора при наличии существенных недостатков жилья.

      Существенными недостатками могут быть признаны: не работающая электропроводка, нарушения конструктивных составляющих после ремонта, незаконная перепланировка, наличие притязаний со стороны третьих лиц и т.п.

      Будьте осторожны

      Стоит быть осторожным в целом, продавая свою недвижимость. Ведь продажа квартиры за правильную цену, с гарантией получения денег и надлежащим оформлением документов — процедура сложная и не самая безопасная.

      Мало кто из продавцов задумывается об осторожности. А это становится поводом для обмана собственника жилья и недобросовестными покупателями, и профессиональными мошенниками, не говоря уже о сомнительных риелторских агентствах и «черных» маклерах. Нужно помнить об указанных рисках, это поможет продавцам сохранить свое имущество.

      Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
      мы обязательно на них ответим.

      Доступные способы

      Сделка купли-продажи недвижимости предполагает необходимость не только грамотно составить договор, но и правильно организовать обмен финансовыми средствами. Передача денег при продаже квартире может производиться разными способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Чтобы сделать правильный выбор, следует внимательно ознакомиться с каждым методом.

      Обмен финансовыми средствами может производиться следующими способами:

      • путём передачи наличных из рук в руки;
      • безналичным переводом;
      • с привлечением третьих лиц: агента по недвижимости или нотариуса;
      • через банк.

      Каждый из этих методов имеет свои нюансы, которые определяют степень его безопасности и удобства.

      Расчёт при оплате наличными

      Договор купли-продажи квартиры считается заключённым после его подписания участниками сделки. Нотариальное заверение документа является необязательным, но желаемым дополнением к оформлению процедуры. При этом подписанное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, после которой производится переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

      Момент передачи денег

      Допускается наличная передача финансов как до регистрации права собственности, так и после неё. Но независимо от того, на каком этапе производится расчет, при выборе данного способа рискуют обе стороны сделки.

      Если покупатель передаёт деньги до регистрации договора, получается, что они переходят фактическому владельцу, который впоследствии может отменить продажу, заявив, что не получал оплату.

      Если расчёт производится после перехода права собственности, рискует продавец. Потому что покупатель, став владельцев недвижимости, может вовсе отказаться передавать деньги.

      Порядок передачи наличных

      Поэтому если стороны выбирают наличный расчет, необходимо соблюсти ряд условий:

      1. Удостоверить передачу денег распиской. При наличии подписей сторон, она имеет юридическую силу и может служить доказательством факта расчёта. Документ составляется в свободной форме с указанием:
        • реквизитов сторон;
        • описанием объекта сделки;
        • передаваемой суммы цифрами и прописью;
        • датой осуществления расчёта;
        • подписью сторон.
        • Обеспечить наличие свидетелей либо заверить расписку нотариально.
        • Проверить купюры на подлинность. Об этом должен заранее позаботиться продавец, потому что после передачи денег никто не несёт ответственность за них. Для такой проверки можно обратиться к нотариусу, в банк либо приобрести детектор и пропустить через него купюры самостоятельно.

        Самый безопасный способ — банковская ячейка

        Наиболее безопасный способ наличного расчёта — использование банковской ячейки. Алгоритм действий в данном случае следующий:

        • визит в выбранный банк обоих участников сделки;
        • аренда банковской ячейки на одного из них (обычно это покупатель);
        • подписание договора аренды;
        • помещение наличных средств в ячейку;
        • блокировка ячейки до завершения перехода права собственности.

        Высокая надёжность данного метода расчёта обуславливается тем, что за передачу финансов от одного лица к другому отвечает посредник – банк. После того, как договор аренды подписан и деньги помещены в ячейку, доступ к нему теряют оба участника соглашения. Открыть её можно только после завершения сделки. Если она пройдёт успешно и переход права собственности будет оформлен соответствующим образом, продавец сможет сразу забрать деньги из ячейки. А если сделка по каким-то причинам сорвётся, банк передаст финансовые средства обратно покупателю.

        Какие расходы сопутствуют тому или иному способу передачи денег?

        Как и любая услуга, посредничество в процессе передачи финансовых средств требует оплаты. Если речь идет о наличном расчёте без привлечения банка, следует подготовиться к расходам на:

        • нотариальное заверение расписки;
        • дополнительную плату представителю агентства недвижимости за присутствие при передаче и предоставление свидетельских показаний при необходимости;
        • проверку купюр.

        Если стороны решили воспользоваться банковской ячейкой, в смете расходов нужно учитывать её оплату. Она устанавливается в зависимости от количества дней, в течение которых в ячейке будут храниться финансовые средства. Таким образом, привлечение  банка требует более высоких затрат, что нужно учитывать участникам сделки. Также следует уточнить, кто оплачивает ячейку и входит ли плата за аренду в объём помещаемых в неё средств. Однако дополнительные расходы оправдываются существенным снижением риска мошенничества как для продавца, так и для покупателя.

        Оформление покупки через банковский аккредитив

        Данный способ имеет сходство с использованием ячейки, потому что в каждом случае роль посредника в сделке выполняет банк. Но в отличие от первого метода, аккредитив используется при безналичной оплате. Схема следующая:

        • открывается счёт на имя одного из участников сделки (обычно, это покупатель);
        • на него переводятся средства, которые будут служить оплатой за недвижимость;
        • после того, как будет завершён переход права собственности, банк переводит средства на счёт продавца, выступая, таким образом, гарантом выполнения сторонами своих обязательств.

        Если сделка будет отменена, деньги также будут возвращены владельцу. Данный метод расчёта является более безопасным, потому что в операции не участвуют наличные. А это значит, нет риска использования поддельных купюр или ошибки в их подсчёте.

        Стоимость аккредитива выше, чем при открытии банковской ячейки, кроме того, он имеет больше сложностей в оформлении.

        Преимущества аккредитива:

        • высокая степень надёжности;
        • отсутствие скрытых комиссий;
        • возможность перевода средств в другой банк или на другой счёт без снятия наличных и уплаты соответствующих процентов.

        Депозит у нотариуса

        Ещё один вариант безналичного расчёта с привлечением посредника — депозит нотариуса. В этом случает, открывается специальный депозитарный счёт, на который покупатель переводит сумму сделки. Она хранится на нём до завершения сделки, когда будут закончены все формальности с оформлением бумаг и передачей имущества. После того, как они будут завершены, нотариус переводит средства продавцу либо возвращает покупателю (в зависимости от исхода сделки). Основанием для передачи денег продавцу является выписка из ЕГРП, в которой зафиксирован переход права собственности.

        Использование ипотеки

        Если покупатель хочет приобрести недвижимость за счёт кредита, нужно учитывать особенности процедуры. Этапы сделки следующие:

        1. Заёмщик подаёт необходимые документы в банк и ожидает рассмотрения своей заявки.
        2. В случае её одобрения, он открывает счёт, зачисляет на него определённую сумму, указанную банком, как первоначальный взнос за жильё.
        3. Ищет недвижимость по цене, соответствующей выдаваемой ссуде.
        4. После того, как нужная квартира найдена и получено согласие хозяина на подобный способ расчёта, он должен подтвердить его банку и открыть счёт для получения оплаты.
        5. После сбора всех нужных бумаг и завершения всех формальностей, банк переводит на счёт продавца сумму, соответствующую стоимости квартиры с учётом внесённого первоначального взноса.
        6. Далее покупатель погашает долг ежемесячными платежами (способом, выбранным по кредитному договору).

        Если впоследствии покупатель захочет продать недвижимость, которая была приобретена за счёт кредитных средств, следует учесть, что она находится в залоге у банка. Поэтому любые операции возможны только с его согласия.

        Когда заёмщик хочет продать квартиру, за которую ещё не выплатил кредит, процедура передачи денег контролируется банком. Именно он выбирает способ расчёта, как правило, это аккредитив или аренда ячейки. Пока производится сбор необходимых документов и оформление перехода права собственности, финансовые средства заблокированы. Продавец может получить эти деньги только после завершения указанных процедур и только в том случае, если их хватит на оплату ипотечного долга.

        Здесь следует учитывать, что банковскими ячейками оборудован не каждый банк. Если их нет, возможны дополнительные существенные расходы, связанные с переводом крупной суммы в стороннюю банковскую организацию.

        Участники сделки могут составить устную договорённость, в соответствии с которой покупатель погашает кредит, а продавец оформляет на него квартиру. Но такой способ связан с определёнными рисками, например, дополнительные платежи за досрочное закрытие долга.

        Таким образом, самым удобным и надёжным способом расчёта будет аккредитив. Покупатель открывает счёт в банке и вносит на него необходимую сумму денег. После завершения всех формальностей и перехода права собственности, финансы поступают в банк как расчет за ипотечный долг.

        Если безналичный расчёт за ипотечную квартиру производится до регистрации нового права собственности, продавец также может обмануть покупателя. Кредит погашен и необходимости переоформлять недвижимость больше нет. В подобном случае банк может наложить ограничение на сделку, тем самым заморозив полученные средства. Поэтому привлечение банковской организации как третьего лица при совершении любых сделок с недвижимостью является способом существенно повысить их надёжность.

        Дополнительные советы

        Выбор банка как посредника в вопросе передачи денег имеет не только преимущества, но и недостатки. Главный из них — отсутствие возможности выбирать способ расчёта. Если в банке принято действовать через аккредитив или только через банковскую ячейку, никто не будет менять правила ради одного клиента.

        Поэтому прежде чем обращаться туда, следует определиться со способом расчёта и выбирать банк в соответствии с ним.

        Риски, связанные с привлечением организации:

        • мошенничество сотрудника;
        • прекращение деятельности организации.

        В первом случае можно рассчитывать на компенсацию, потому что банк дорожит своей репутацией. А во втором — у банкрота будет найден правопреемник, к которому перейдут его обязательства.

        Как правильно получить деньги при продаже квартиры

        Таким образом, риск потерять деньги в данном случае минимален.

        Ещё одна особенность способа — прозрачность сделки. Нельзя занизить её сумму в целях уклонения от налогов.

        Таким образом, привлечение банка для осуществления расчёта за квартиру — наиболее удобный и надёжный способ.

        Дополнительные советы для снижения риска мошенничества при передаче финансов:

        1. Правильный выбор места, если выбирается наличный расчёт. Не стоит передавать деньги дома либо в незнакомом пустынном месте. Также следует избегать крупного скопления народа (торговые центры, кинозалы и т.д.). В случае непредвиденной ситуации, охранники могут не среагировать вовремя, к тому же мошеннику будет намного легче затеряться в толпе.
        2. Внесение предоплаты. Если продавец требует заплатить большую сумму вперёд, это повод насторожиться, потому что есть риск больше не увидеть свои деньги. Задаток является только подтверждением серьёзности намерений покупателя и не должен составлять более 5-10% от стоимости покупки.
        3. Привлечение профессионалов. Участие квалифицированного юриста, нотариуса, риелтора или банковского работника существенно повышает уровень надёжности сделки, потому что они:
          • в силу профессиональных знаний и опыта могут предусмотреть разные нюансы;
          • могут дать квалифицированные показания в случае судебного разбирательства.

          Таким образом, для успешного закрытия сделки необходимо учесть множество нюансов, которые касаются не только оформления документации, но и вопроса передачи финансовых средств.

          При продаже квартиры через ИПОТЕКУ, когда продавец получает деньги?

          анастасия лунькова

          Дело в том что ни когда еще не сталкивалась с ипотекой и продажей.
          В настоящее время продаю квартиру и есть клиент который хочет купить через ипотеку… Но на сколько я в курсе: банк дает деньги только после того как подписан договор купли-продажи или нет?

          Помогите!

          Natalia Nalimova

          Да, и зарегистрирован в юстиции

          Константин Лютиков

          лучший ответДеньги вы получите только после регистрации договора купли продажи, до этого деньги будут помещены в банковскую ячейку с прописанными условиями их изятия из этой ячейки.

          Лучше все-таки обратиться в агентство недвижимости.

          Занимаюсь недвижимостью
          Все вопросы пишите на почту

          АННА ОРЛОВА

          Деньги до подписания договора вам никто не даст, хоть с ипотекой, хоть без.
          Часть денег вы получаете после подписания договора(какую именно—по договору), часть после регистрации собственности и передачи квартиры. Банк положит деньги в ячейку после подписания договора, а получить вы их сможете после того, как представите "чистую" ф 9.
          Не думаю что найдуться дураки которые отдадут вам все деньги до этого.
          С ИПОТЕКОЙ есть другая проблема—налоги
          Я занимаюсь недвижимостью в Петербурге и сама недавно покупала квартиру в кредит, Если есть вопросы—пишите

          Алеха

          Я таким образом покупал. Незначительные нюансы обсуждаются с банком, но общая схема такова, что Вы действительно получаете деньги только после подписания договора, а точнее после предъявления банку свидетельства о регистрации сделки в рег палате — это ещё от недели до нес месяцев…
          С другой стороны, если с вашей стороны сделка чистая, то ни продавец, ни банк никуда не денуться, и для Вас ипотека -дополнительные гарантии, что деньги вы получите, работа с известным банком безопаснее, чем с частным покупателем или мелким риелтором.

          Юлия Ощепкова

          После регистрации

          Narciss

          Ипотека, — это залог недвижимости. Залог, говоря по-крестьянски, это обременение на имущество. Ну вот пример, есть 2 стороны, одна, допустим, просит денег у другой, а в качестве гарантии возврата — закладывает свое имущество, в случае невозврата денег или частичного возврата, залогодержатель (тот кто дал денег в долг) может продать заложенное ему имущество, и взять с его реализации положенные ему деньги. Излишки отдает экс собственнику имущества. Это прелюдия. Ипотека, как сказал — залог недвижимости. В сущности, необходимо понимание, — кто будет залогодержатель, вы или банк?

          Способы передачи денег при продаже квартиры в 2018 году

          Клиент будет сам всю сумму платить или кредитуется в банке? Если он кредитуется в банке, то вас вопрос ипотеки не должен волновать в принципе, бо как ипотеку (залог хаты) он будет с банком оформлять, а банк перечисляет вам всю сумму денег. Если он в рассрочку платит деньги вам, то нужно грамотно прописывать договор купли-продажи, в части оплаты и в части перехода права собственности.

          Ринат

          Подскажите мне взял ипотечный кредит 1250000на приобритения комнаты от этоы суммы осталось1125000 первый взнос за комнату я плачу125000наличными, а комнату я покупаю за1000000 получается что ему переведут остатки875000тысяч, а куда исчезнит остаток ипотечного кредита подскажите мне пожалуйста

          Похожие обсуждения

          При покупке квартиры нельзя терять бдительность, проверяя все необходимые документы. Но и деньги за квартиру нужно отдавать грамотно.

          В конечном итоге любая покупка подходит к важному моменту — оплате. Существует много способов передачи денежных средств, особенно при сделках с недвижимостью. Например, можно сделать безналичное перечисление на тот счет, который укажет продавец, можно передавать деньги на руки в момент подписания договора о купле-продаже или при сдаче документов на регистрацию (не забывайте взять расписку). Но любой из перечисленных выше способов имеет свои недостатки, существует возможность обмана со стороны продавца. Самой надежной считается передача денежных средств через депозитную ячейку.

          Депозитная ячейка в банке изначально предназначалась для надежного хранения ценных вещей, например, ювелирных украшений. Но в нашей стране она стала практически незаменимой при расчетах в сделках с недвижимостью.

          Схема очень проста: до предстоящей сделки покупатель помещает деньги в ячейку, предоставляя продавцу возможность пересчитать купюры и проверить их, после этого банк ограничивает доступ к ячейке. Если сделка состоится — продавец получит доступ к деньгам, в противном случае — их забирает покупатель. Таким образом, у продавца есть возможность «пощупать» деньги до подписания договора.

          Покупатель уже не сможет помешать получить их в случае успешного проведения сделки. С другой стороны, покупатель тоже защищен: в случае, если сделка не состоится, он не потеряет свои деньги. Но, несмотря на кажущуюся простоту схемы, существуют некоторые нюансы.

          Договор об аренде депозитной ячейки

          Сначала нужно заключить договор аренды ячейки. Есть два типа таких договоров, и они существенно отличаются друг от друга. При заключении первого, двустороннего договора с дополнительным соглашением, с одной стороны его подписывает банк, с другой — арендатор ячейки. В качестве арендатора могут выступать и покупатель, и продавец, и даже агентство недвижимости. Некоторые агентства берут в аренду депозитную ячейку на длительный срок, используя ее поочередно на разных сделках. К двустороннего договору обязательно оформляется дополнительное соглашение, в котором указываются правила доступа к ячейке покупателя и продавца. При заключении второго типа договора, трехстороннего, продавец и покупатель (арендаторы) и банк (арендодатель) оформляют единый документ, регламентирующий правила в разных ситуациях по сделке. Стоит отдать предпочтение трехстороннему договору, ведь в нем однозначно трактуются все возможные ситуации.

          Закладка денег

          После подписания договора аренды депозитной ячейки участники сделки направляются в хранилище. Там продавец проверяет и пересчитывает деньги, затем они закладываются в ячейку под контролем покупателя. Обычно банки предоставляют для этих целей специальные проверочные машины и счетчики банкнот. Но можно заказать и платную услугу по пересчету и проверке денег работниками банка. Стоит заранее уточнить, в каких купюрах предполагается вносить сумму, ведь от их количества будет зависеть размер предоставляемой ячейки. При закладке денег нужно тщательно контролировать и запоминать все действия, чтобы впоследствии не сомневаться: все ли банкноты поместили в ячейку, закрыли ли дверцу и т.д.

          Для банка вопрос о хранении ключа от депозитной ячейки не принципиален, это могут урегулировать между собой арендаторы. Но обычно он остается у покупателя, а когда ключ передается продавцу, последний дает расписку о получении денежных средств. Также нейтральная сторона может хранить ключ, например, сотрудник агентства недвижимости. В таком случае гарантию и покупателю, и продавцу дает уже агентство.

          Все идет по плану

          Доступ к депозитной ячейке продавец получает после регистрации сделки в соответствующих органах. Он приходит в банк с документами, подтверждающими право на собственность.

          Как безопасно получить деньги при продаже квартиры

          Таким документом обычно служит договор купли-продажи с соответствующей отметкой о регистрации.

          Если сделка не состоялась

          При срыве сделки после закладки денег в ячейку право доступа к ней получает покупатель. Документ о срыве сделки, конечно, не составляется, предполагается, что об этом говорит сам факт неявки в банк продавца в определенный срок. При положительном исходе он обязательно должен подойти в банк с документами, подтверждающими право собственности. Если такого не произошло, деньги забирает покупатель. Этот момент считается самым «тонким» местом такой схемы, ведь могут существовать объективные причины неявки продавца в банк.

          Полезные советы

          • Всегда проверяйте договор аренды депозитной ячейки (и все сопутствующие документы) на наличие ошибок. Если таковые обнаружатся, банк вполне может отказать в доступе к сейфу. Придется вновь собирать всех участников сделки для внесения изменений в договор или для его прекращения по взаимному согласию.
          • Можно предусмотреть специальные условия доступа продавца к депозитной ячейке. Например, он должен будет предъявить копию какого-либо документа, заверенную нотариально, либо выписку из домовой книги, либо акт приема-передачи объекта недвижимости и т.д. При этом продавец должен понимать, что все это ограничивает его доступ к деньгам вне зависимости от воли покупателя.

          В любом случае, схема расчетов через депозитную ячейку на сегодняшний момент популярна и удобна. Но с 2014 года у законодателей есть намерение ограничить оборот наличных денежных средств, а это значит, что все покупки стоимостью выше 600 000 рублей нужно будет оплачивать безналичным путем. Хотя есть вероятность того, что намерения не будут закреплены законом.

          Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
          мы обязательно на них ответим.

          Вам также может понравиться

          About the Author: admin

          Добавить комментарий

          Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *