Информация об управляющих компаниях

Правительство РФ постановлением от 23 сентября N731 утвердило стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Организации, осуществляющие на день вступления в силу данного постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить /опубликовать/ информацию в соответствии с утвержденным данным постановлением стандартом в течение 2 месяцев со дня вступления в силу постановления.

Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию: общая информация об управляющей организации: основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации /в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления/; сведения о выполняемых работах /оказываемых услугах/ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ /услуг/ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о ценах и тарифах на коммунальные ресурсы.

Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законода-тельством РФ судебном порядке.

Управляющие организации раскрывают информацию следующим путем:
а/ опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, или на официальном сайте органа исполнитель-ной власти субъекта РФ, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в сети Интернет, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;

б/ опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность;

в/ размещения на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации;
г/ предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Информация размещается управляющей организацией на сайтах в сети Интернет, выбранных ею из числа указанных сайтов. При этом информация должна быть доступна в течение 5-ти лет. Управляющая организация обязана сообщать по запросу потребителей — граждан и организаций, являющихся собственниками /нанимателями/ помещений в многоквартирном доме, адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация.

На территориях, где отсутствует доступ к сети Интернет, информация раскрывается путем ее опубликования в официальных печатных изданиях в полном объеме, а также путем предоставления информации на основании письменных запросов.

Управляющая организация обязана размещать на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации и сообщать по запросу потребителей адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация, а также наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

а/ фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;

б/ реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического ли-ца или индивидуального предпринимателя /основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации/;

в/ почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляю-щей организации, контактные телефоны, а также /при наличии/ официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;

г/ режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;
д/ перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;

е/ перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и основа-ний расторжения договоров управления;

ж/ сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и /или/ других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.

В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:
а/ годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;

б/ сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами /по данным раздельного учета доходов и расходов/;

в/ сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами /по данным раздельного учета доходов и расходов/.

В рамках информации о выполняемых работах /оказываемых услугах/ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) не-посредственно управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:

а/ услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г N491;

б/ услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:
— услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в много-квартирный дом коммунальных ресурсов;
— заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания /в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций/;
— охрана подъезда;
— охрана коллективных автостоянок;
— учет собственников помещений в многоквартирном доме;
— иные услуги по управлению многоквартирным домом.

В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:
а/ проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквар-тирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;
б/ сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:
— план работ на срок не менее одного года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы /услуги/, выполняемые /оказываемые/ управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ /услуг/, а также сведения об их выполнении /оказании/ и о причинах отклонения от плана;

— сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;

— сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и /или/ за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

— сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам /при наличии таких стандартов/.

В случае привлечения управляющей организации в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Информация о стоимости работ и услуг управляющей организации должна содержать:
а/описание содержания каждой работы /услуги/, периодичность выполнения работы /оказания услуги/, результат выполнения работы /оказания услуги/, гарантийный срок /в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом РФ или предлагается управляющей организацией/, указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ /услуг/;

б/ стоимость каждой работы /услуги/ в расчете на единицу измерения /на 1 кв м общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв м площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др/.

В рамках информации о ценах и тарифах на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения:

а/ перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;

б/ тарифы /цены/ для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов /дата, но-мер, наименование принявшего акт органа/, которыми установлены такие тарифы /цены/. Сведения о тарифах /ценах/ приводятся по состоянию на день раскрытия информации и подлежат обновлению;

в/ тарифы /цены/на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.
Информация, подлежащая раскрытию управляющей организацией путем размещения на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации, должна быть доступна неограниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени управляю-щей организации. Информационные стенды /стойки/ должны располагаться в доступном для посетителей месте и оформляться таким образом, чтобы можно было свободно ознакомиться с размещенной на них информацией.

Управляющие организации хранят копии материалов, размещаемых на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации, включая все обновления, в течение 5-ти лет.

Изменения, внесенные в раскрытую информацию, подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально была опубликована соответствующая информация, в следующие сроки:

а/ на официальном сайте в сети Интернет — в течение 7 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;

б/ в официальных печатных изданиях – в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений;

в/ на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации — в течение 2-х рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и за-проса в электронном виде. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и /или/ в официальных печатных изданиях, управляющая организация вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и /или/ наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

Информация на основании запроса в электронном виде предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2-х рабочих дней со дня поступления запроса.

Стандарты раскрытия информации организации коммунального комплекса

Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника управляющей организации или индивидуального предпринимателя, направляющего информацию потребителю.

Принятые в электронном виде запросы, а также полученные письменные запросы и копии ответов потребителям хранятся управляющей организацией соответственно на электронном и бумажном носителях не менее 5-ти лет.

Предоставление информации по письменному запросу осуществляется в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления в письменной форме в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.

МОСКВА, 1 октября. ПРАЙМ-ТАСС.

ПРАЙМ-ТАСС, 21 октября 2010 года

Предоставление управляющей компанией информации собственникам помещений многоквартирного дома

Вопрос:

Мы являемся управляющей компанией.

Какие сюрпризы подготовило Правительство в сфере ЖКХ?

У нас заключен договор обслуживания с собственниками жилья. Собственники требуют предоставить Устав и штатное расписание Управляющей компании для того, чтобы получить информацию по заработной плате сотрудников Управляющей компании. 

Имеет ли Управляющая компания законное право отказать собственникам жилья в предоставлении этих документов и, если да, то на основании каких документов? 

А также имеем ли мы (Управляющая компания) право предоставлять информацию инициативной группе собственников жилья о задолжниках по квартплате собственников жилья.

Ответ:

Перечень информации, которую обязана предоставлять управляющая организация собственникам жилых помещений, определена пунктом 10 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

Согласно данной норме управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. 

Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731.

Настоящие нормы не содержат указания на сведения об уставе организации, штатном расписании сотрудников, их заработной плате, а также о состоянии задолженности по оплате коммунальных услуг. 

Заработная плата сотрудников, сведения о задолженности по оплате коммунальных услуг могут быть отнесены к персональным данным согласно ст. 88 Трудового кодекса РФ, ст.3 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных" и не могут распространяться без согласия самого субъекта персональных данных.

Таким образом, законом не установлена обязанность управляющей организации по предоставлению указанных сведений.

Однако договор, заключенный между управляющей организацией и собственниками жилых помещений, может содержать положения, закрепляющие указанную обязанность за организацией.

Правительство РФ постановлением от 23 сентября N731 утвердило стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Организации, осуществляющие на день вступления в силу данного постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить /опубликовать/ информацию в соответствии с утвержденным данным постановлением стандартом в течение 2 месяцев со дня вступления в силу постановления.

Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию: общая информация об управляющей организации: основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации /в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления/; сведения о выполняемых работах /оказываемых услугах/ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о стоимости работ /услуг/ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; сведения о ценах и тарифах на коммунальные ресурсы.

Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законода-тельством РФ судебном порядке.

Управляющие организации раскрывают информацию следующим путем:
а/ опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, или на официальном сайте органа исполнитель-ной власти субъекта РФ, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в сети Интернет, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;

б/ опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность;

в/ размещения на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации;
г/ предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Информация размещается управляющей организацией на сайтах в сети Интернет, выбранных ею из числа указанных сайтов.

Стандарты и сроки раскрытия информации управляющими организациями перед жильцами

При этом информация должна быть доступна в течение 5-ти лет. Управляющая организация обязана сообщать по запросу потребителей — граждан и организаций, являющихся собственниками /нанимателями/ помещений в многоквартирном доме, адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация.

На территориях, где отсутствует доступ к сети Интернет, информация раскрывается путем ее опубликования в официальных печатных изданиях в полном объеме, а также путем предоставления информации на основании письменных запросов.

Управляющая организация обязана размещать на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации и сообщать по запросу потребителей адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация, а также наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

а/ фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;

б/ реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического ли-ца или индивидуального предпринимателя /основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации/;

в/ почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляю-щей организации, контактные телефоны, а также /при наличии/ официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;

г/ режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;
д/ перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;

е/ перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и основа-ний расторжения договоров управления;

ж/ сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и /или/ других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.

В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:
а/ годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;

б/ сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами /по данным раздельного учета доходов и расходов/;

в/ сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами /по данным раздельного учета доходов и расходов/.

В рамках информации о выполняемых работах /оказываемых услугах/ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) не-посредственно управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:

а/ услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г N491;

б/ услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:
— услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в много-квартирный дом коммунальных ресурсов;
— заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания /в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций/;
— охрана подъезда;
— охрана коллективных автостоянок;
— учет собственников помещений в многоквартирном доме;
— иные услуги по управлению многоквартирным домом.

В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:
а/ проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквар-тирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;
б/ сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:
— план работ на срок не менее одного года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы /услуги/, выполняемые /оказываемые/ управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ /услуг/, а также сведения об их выполнении /оказании/ и о причинах отклонения от плана;

— сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;

— сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и /или/ за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

— сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам /при наличии таких стандартов/.

В случае привлечения управляющей организации в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Информация о стоимости работ и услуг управляющей организации должна содержать:
а/описание содержания каждой работы /услуги/, периодичность выполнения работы /оказания услуги/, результат выполнения работы /оказания услуги/, гарантийный срок /в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом РФ или предлагается управляющей организацией/, указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ /услуг/;

б/ стоимость каждой работы /услуги/ в расчете на единицу измерения /на 1 кв м общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв м площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др/.

В рамках информации о ценах и тарифах на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения:

а/ перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;

б/ тарифы /цены/ для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы.

При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов /дата, но-мер, наименование принявшего акт органа/, которыми установлены такие тарифы /цены/. Сведения о тарифах /ценах/ приводятся по состоянию на день раскрытия информации и подлежат обновлению;

в/ тарифы /цены/на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.
Информация, подлежащая раскрытию управляющей организацией путем размещения на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации, должна быть доступна неограниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени управляю-щей организации. Информационные стенды /стойки/ должны располагаться в доступном для посетителей месте и оформляться таким образом, чтобы можно было свободно ознакомиться с размещенной на них информацией.

Управляющие организации хранят копии материалов, размещаемых на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации, включая все обновления, в течение 5-ти лет.

Изменения, внесенные в раскрытую информацию, подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально была опубликована соответствующая информация, в следующие сроки:

а/ на официальном сайте в сети Интернет — в течение 7 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;

б/ в официальных печатных изданиях – в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений;

в/ на информационных стендах /стойках/ в помещении управляющей организации — в течение 2-х рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и за-проса в электронном виде. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и /или/ в официальных печатных изданиях, управляющая организация вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и /или/ наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

Информация на основании запроса в электронном виде предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2-х рабочих дней со дня поступления запроса. Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника управляющей организации или индивидуального предпринимателя, направляющего информацию потребителю.

Принятые в электронном виде запросы, а также полученные письменные запросы и копии ответов потребителям хранятся управляющей организацией соответственно на электронном и бумажном носителях не менее 5-ти лет.

Предоставление информации по письменному запросу осуществляется в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления в письменной форме в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.

МОСКВА, 1 октября. ПРАЙМ-ТАСС.

ПРАЙМ-ТАСС, 21 октября 2010 года

В последние годы за управляющими компаниями следят особенно пристально и наказывают строго, а лицензии можно лишиться даже за небольшие недочеты. Но в некоторых случаях предписания Госжилинспекции можно не выполнять, если через суд доказать их неисполнимость. И если уж дело дошло до суда — при определенных условиях можно прекратить производство по делу. Как это сделать — рассказывает Юрий Нетреба из МКА "Арбат".

Для работы управляющие компании должны иметь действующую лицензию на управление многоквартирными домами. За грубые нарушения ее могут отозвать.  Но в последнее время лишиться лицензии можно за мелкие недочеты. Дело в том, что Государственный жилищный контроль выходит за рамки функций, предусмотренных жилищным законодательством: он стремится выступать в роли «основного регулятора» управляющих компаний, говорит Юрий Нетреба из Московской коллегии адвокатов «Арбат». По его словам, чиновники могут отказывать в выдаче лицензий по надуманным основаниям, вносить или не вносить в реестр домов изменения о выборе собственниками иной управляющей организации, распространять ложную информацию о действующей УК и привлекать ее к административной ответственности, чтобы затем аннулировать лицензию.

Компания может лишиться лицензии:

  1. в судебном порядке по заявлению лицензионной комиссии, если из реестра сведений о многоквартирных домах исключат 15% и более площадей, которые обслуживает УК;
  2. если суд дважды в течение года привлекал управляющую компанию к административной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписаний органов надзора.

Когда можно не исполнять предписания Жилинспекции

С каждым годом растут шансы управляющих компаний получить штраф или лишиться лицензии без серьезных на то оснований. В частности, из-за собственников квартир, которые могут жаловаться на состояние домов, минуя управляющую организацию —  сразу через Интернет (для жителей Московской области – сайт «Добродел»), рассказывает Нетреба. Поводы для недовольства разные: от вандальных надписей в лифтах и отслоения штукатурки до прорывов труб и затопления подвалов. Если информация подтвердится, Жилинспекция составляет протокол о нарушении лицензионных требований и выносит предписание сделать ремонт, а за его невыполнение в срок грозит штраф. От 250 000 руб. можно заплатить за такие частые недочеты, как «нарушение штукатурно-окрасочного слоя стен», следы протечек, разрушение бордюрной плитки, неработающее освещение в лифте или на пожарной лестнице.

Если ремонт не сделан вовремя – это необязательно означает вину управляющей компании, рассказывает Нетреба. По словам юриста, некоторые работы просто невозможно выполнить в срок, который установила ГЖИ, ведь это расходится с требованиями технических регламентов и СНиПов. Например, наносить штукатурку при внешней отделке дома можно только при температуре от +5 градусов Цельсия. Зимой устранить замечание невозможно, а значит, дело об административном правонарушении должно быть прекращено в связи с отсутствием вины и состава нарушения, рассказывает Нетреба. Он делится другим примером: элементы лифта должна красить специализированная лицензированная организация после демонтажа в покрасочной камере при +300 С, что, конечно, занимает много времени, и после подачи заявки подрядная организация может не справиться в срок. Поэтому после получения предписания от ГЖИ Нетреба советует обязательно изучать технические регламенты и СНиПы, чтобы определить, есть ли вообще возможность выполнить требования чиновников.

Когда можно не платить административный штраф

Если управляющую компанию привлекли к ответственности за нарушение правил по управлению многоквартирными домами, есть законный способ «развалить» дело, если оно неправильно квалифицировано.

За ненадлежащее содержание дома компанию могут наказать по ч. 1 ст. 7.23.3 Кодекса об административных правонарушениях («Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»). Она предусматривает штрафы для компаний от 150 000 до 250 000 руб. В то же время, в КоАП есть «конкурирующая» ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, которая устанавливает административную ответственность за управление многоквартирным домом с нарушением лицензионных требований. Типичные нарушения УК, такие, как ненадлежащее содержание общего имущества дома, подпадают под эту норму. Ведь требования Правительства к лицензиатам включают соблюдение ч. 2.3 ст.

An error occurred.

161 Жилищного кодекса, а эта норма устанавливает ответственность УК перед жителями за содержание и текущий ремонт общего имущества дома (Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 года N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами").

Таким образом, если управляющая компания допустила нарушения в содержании имущества и ее привлекли к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП («Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами») – действия надо переквалифицировать на другой, «лицензионный» состав, ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, рассказывает Юрий Нетреба из МКА «Арбат». Там штрафы заметно выше – от 250 000 до 300 000 руб. Но переквалификация статьи возможна лишь в том случае, если наказание не стало строже, обращает внимание Нетреба, который ссылается на п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2005 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях". Поскольку санкция по новой статье строже, чем по «нелицензионной» — суд прекращает начатое производство по административному делу. «Надо отметить, что у ГЖИ практически не остается времени, чтобы направить в суд повторно протокол с «верной» квалификацией – о нарушении лицензионных правил, — делится Нетреба. – Ведь суд должен принять решение в течение 3 месяцев после того, как нарушение обнаружено».

В последнее время судебная практика складывается о привлечении лицензиатов только по «лицензионной статье», довольно ощутимый штраф по которой (от 250 000 рублей) даже за незначительные нарушения. Сами же нарушения порой просто абсурдны: «наличие в чердачном помещении продуктов жизнедеятельности голубей».

В то же время, неоднозначная ситуация сложилась вокруг привлечения к ответственности за нарушение требований к раскрытию информации по управлению многоквартирным домом, рассказывает Нетреба. Управляющие организации с 01 июля 2017 года должны раскрывать сведения на сайте ГИС ЖКХ (www.dom.gosuslugi.ru) о том, какими именно домами они ведают, и указывать много других основных показателей финансово-хозяйственной деятельности. Если УК не предоставила такую информацию в полном объёме  – это нарушение. Но мнения правоприменителей разделились, связано ли оно с лицензионными правилами. Минстрой России относит нераскрытие информации к нарушениям лицензионных требований (Письмо от 15 мая 2017 № 16690-АЧ/04).

В то же время, судебная практика по регионам складывается по разному, например, апелляционная инстанция одного из районных судов отменила постановление мирового участка о привлечении по ст. 14.1.3 КоАП РФ. «Принимая решение, суд учитывает, что законом от 21 июля 2014 года №263-ФЗ с 01 мая 2015 года введена в действие ст.13.19.2 КоАП РФ: действия общества подлежат переквалификации с ч.2 ст.14.1.3 КоАП РФ на часть 1 статьи 13.19.2 КоАП РФ.» Данная статья предусматривает штраф для юридических лиц – 30 000 рублей за неразмещение информации в ГИС ЖКХ или нарушение установленных законодательством РФ порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме. Нетреба считает, что она наиболее верно и полно отражает содержание правонарушения в сфере размещения информации в электронном виде.

С 1 января 2018 года, а в городах федерального значения с 1 июля 2019 года, лицензионным требованием в соответствии со ст. 193 ЖК РФ является соблюдение п.10.1 ст. 161 ЖК РФ о размещении информации о деятельности управляющей организации в ГИС ЖКХ. Эта система не является объектом лицензионного контроля и ГЖИ не могут выдавать предписания за неразмещение информации в ГИС ЖКХ, а затем за невыполнение этого предписания привлекать к административной ответственности по ст. 19.5 КоАП РФ, но это касается только лицензированных управляющих компаний, в то время как ТСН могут получить административный штраф уже сейчас.

Рассчитались, но не уплатили

В декабре 2016 года Верховный суд принял определение, на основе которого было впоследствии отменено немало протоколов ГЖИ о привлечении к ответственности за наличие задолженности. Чиновники считали, что можно штрафовать управляющие компании за долги перед ресурсоснабжающими организациями, поскольку это нарушение лицензионных требований. Верховный суд не согласился с такой позицией и разъяснил, что «лицензируется именно организационная деятельность  управляющей компании, которая отвечает за комфортные и безопасные условия проживания в доме». Расчеты по договору ресурсоснабжения нельзя отнести к лицензионным требованиям, гласит определение 310-КГ16-18545. Кроме того, судя по материалам дела, РСО и управляющая компания урегулировали вопрос о задолженности, отметил Верховный суд.

Подробнее точку зрения чиновников иллюстрирует Юрий Нетреба из МКА «Арбат» на примере одного из дел у мирового судьи. Мосжилинспекция (МЖИ) в ходе внеплановой проверки обнаружила задолженность перед РСО за коммунальные услуги по договору. По мнению МЖИ, это нарушает обязанность управляющей компании «осуществлять расчеты» за услуги и работы по содержанию общего имущества, а также коммунальные услуги, что относится к лицензионным требованиям (подп. «ж» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416).  Получается, что Мосжилинспекция ошибочно подменяет понятия «наличие задолженности» и «осуществление расчетов», комментирует Нетреба. Но управляющая компания имеет действующий договор оказания услуг, производит по нему платежи и, таким образом, осуществляет расчеты с РСО, поэтому нарушений здесь нет, подытоживает юрист.

Стандарт раскрытия информации управляющими организациями,

В постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» внесены изменения, утвержденные постановление Правительства РФ от 27 сентября 2014г. № 988, и вступившие в силу с 1 декабря 2014г. Устанавливаются требования к видам, порядку, способам и срокам раскрытия информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, в случае когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации — на срок не менее чем один год и не более чем три года), товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления. Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к такой информации независимо от цели ее получения в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации. Согласно внесенным изменениям управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации, а именно раскрывается: 1) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива); 2) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества; 3) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; 4) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг; 5) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг; 6) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме; 7) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор); 8) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний; 9) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год; 10) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций. Информация, указанная по видам с 3 по 9 пункты (согласно п.п.

Статус нашего сайта

«в» — «и» пункта 3 Стандарта), раскрывается в отношении каждого многоквартирного дома, управление которым осуществляет управляющая организация, товарищество или кооператив. Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 02.04.2013 г. № 124 утвержден Регламент раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет. Адрес официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами – www.reformagkh.ru. По выбору организаций также в обязательном порядке размещается информация на: сайте управляющей организации; сайте органа исполнительной власти субъекта РФ (для всех организаций); сайте органа местного самоуправления муниципального образования (для всех организаций). В случае получения Министерством регионального развития Российской Федерации (далее – уполномоченный орган) от органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего государственный жилищный надзор, или органов местного самоуправления письменного уведомления о недостоверности сведений, размещенных управляющей организацией, с приложением акта проверки, проведенной таким органом, уполномоченный орган размещает на официальном сайте в сети Интернет, предназначенном для раскрытия информации, информацию о поступлении такого уведомления. Раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса и запроса в электронном виде, поступающих от потребителей (граждан и организаций, являющихся собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме). Предоставление информации по запросу осуществляется такими организациями в 10 рабочих дней со дня поступления запроса. В случае если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях (для управляющих организаций), управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация. Опубликование в полном объеме в официальных печатных СМИ осуществляется в случае, если на территории муниципального образования отсутствует доступ к сети Интернет. Информация, размещенная на сайтах в сети Интернет, должна быть доступна в течение 5 лет. Также информация размещается на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации, для товариществ и кооперативов – в помещении многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в доме.

ч. 1ч. 2 … ч. 11ч. 12

Стандарт деятельности управляющей компании

практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами

Содержание

1. Подготовка и создание управляющей компании (УК) 4

Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы 4

Услуги, оказываемые управляющей компанией 5

Источники доходов и финансы управляющей компании 7

7 шагов создания и развития управляющей компании 10

2. Ключевые функции управляющей компании 11

Цели и задачи управляющей компании 11

Функции управляющей компании 12

Основные направления деятельности управляющей компании 13

3. Персонал управляющей компании 14

Организационная структура управляющей компании 14

Штатное расписание УК 23

Система премирования в УК 24

4. Бухгалтерский и управленческий учет в УК 25

Бухгалтерский и управленческий учет: общее и различие 25

Формы ведения бухгалтерского учета 26

Рекомендации по бухгалтерскому и налоговому учету 27

Постановка управленческого учета в УК 30

Формат управленческой отчетности УК 32

5. Организация договорных отношений 37

Варианты взаимодействия УК с собственниками помещений 37

Взаимодействие УК с ТСЖ 42

Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями 46

6. Производственные вопросы 49

Структура услуг УК по содержанию и ремонту общего имущества дома 50

Порядок и форма выбора подрядных и ресурсоснабжающих организаций 51

Качество управления домом, качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг 52

7. Работа с гражданами, органами власти, ТСЖ 59

Основные информационные потоки УК с потребителями ЖКУ 60

Деятельность УК по взаимодействию с населением 63

Формирование и поддержание положительного имиджа УК 66

Работа с неплательщиками 67

Особенности работы с ТСЖ 70

Основные направления деятельности УК с органами власти 70

8. Развитие деятельности управляющей компании 71

Основные направления развития деятельности УК 71

Классификация дополнительных / вспомогательных услуг УК 72

Модель оказания УК дополнительных услуг 76

Алгоритм развития дополнительных услуг, предоставляемых УК 76

9. Вопросы-ответы 77

10. Глоссарий 84

111

1. Подготовка и создание управляющей компании (УК)

Структура раздела:

  • Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы
  • Услуги, оказываемые управляющей компанией
  • Источники доходов и финансы управляющей компании
  • 7 шагов создания и развития управляющей компании

Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы

Управление жилищным фондом — это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования.

"Управление жилыми зданиями" впервые встречается в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в настоящее время отменен в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст.ст. 1 и 20 указанного закона под управление жилыми зданиями понималось управление кондоминиумом как "единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности".

Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  3. Управление управляющей организацией.

Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:

  1. Собственники жилого дома.
  2. Управляющие организации.
  3. Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

Управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В мировой практике услуги по содержанию и ремонту жилья предоставляет малый бизнес. Дворники принадлежат к одной компании, за мусором приезжает другая, территорию озеленяет третья, текущий ремонт выполняет четвертая. И это экономически выгодно, потому что управляющей компании, которая отвечает перед собственником за состояние жилого здания в целом, не нужно содержать штат, который сегодня будет с работой, а завтра, возможно, без работы. Все устроено проще и целесообразнее: нужна конкретная работа — ты ее заказал, проверил выполнение, оплатил.

Почему функции управления и обслуживания многоквартирных домов, как правило, разделены? Рассмотрим стоимость жилищных услуг и услуг по управлению. Общая стоимость услуг по финансовому и техническому планированию, организации договорных отношений составляет от стоимости жилищных услуг 10-15 %, остальные 85 % это работа дворников, сантехников и т.д.

Чтобы минимизировать издержки, связанные с управлением, нужно располагать достаточно большим объемом жилищного фонда (300 тыс. кв.м. и более). Услуга дешева, а квалификация высокая — значит, нужно иметь большой объем заказов, чтобы минимизировать издержки. С техническим обслуживанием жилого здания совершенно иная ситуация — денег достаточно, квалификация относительно низкая, поэтому развивать бизнес по ремонту сантехники или уборке придомовых территорий можно и на двух-трех домах. Бизнес по управлению недвижимостью все это давно подсчитал и решил не держать у себя в штате обслуживающий персонал: если нужно — пригласим, выберем того, кто предложит лучшие условия, заключим контракт.

Экономический потенциал развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью заключается: в ресурсосбережении в масштабах конкретного здания и предоставлении дополнительных услуг

Услуги, оказываемые управляющей компанией

Управляющие компании, как правило, оказывают коммунальные и жилищные услуги. Жилищные услуги включают в себя услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, ремонту общего имущества многоквартирного дома. Коммунальные услуги связаны с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов (тепло, вода и т.п.)

Собственники помещений оплачивают:

1. расходы по содержанию и ремонту помещений, включающие в себя расходы: на управление многоквартирным домом; на содержание общего имущества дома; на текущий ремонт имущества дома; на капитальный ремонт имущества дома;

2. коммунальные услуги.

Наниматели жилых помещений не несут расходов по капитальному ремонту (их несет собственник), но в состав их платежей включается плата за найм.

Жилищные услуги, оказываемые УК, включают в себя:

1. услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, в т.ч.:

     1.1. по предоставлению жилого помещения в найм;

     1.2. по управлению многоквартирным домом;

     1.3. по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе: по содержанию лифтового хозяйства, по вывозу бытовых отходов;

2. по ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

     2.1. текущему ремонту;

     2.2. капитальному ремонту.

Управляющая компания — юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Таким образом, у управляющей организации возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы, а с другой- с потребителями по предоставлению коммунальных услуг (рис. 1.1.).

Рис.1.1. Схема взаимоотношений УК с ресурсоснабжающими организациями и собственниками жилых помещений

В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления (рис. 1.1.).

Коммунальные услуги – это услуги, связанные с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги" — деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Одной из задач деятельности УК является предоставление потребителям коммунальных услуг надлежащего качества. А что такое "коммунальные услуги надлежащего качества" с точки зрения законодателя? В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги надлежащего качества" — коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с п.9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:

  • бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;
  • бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;
  • бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

Источники доходов и финансы управляющей компании

В общем виде структура финансовых потоков при управлении многоквартирным домом управляющей компанией выглядит следующим образом (рис.1.2.)

Все финансовые потоки концентрируются в управляющей компании. Их основу составляют платежи собственников и нанимателей помещений за жилое помещение и коммунальные услуги, которые управляющая компания направляет поставщикам и подрядчикам за выполненные работы и услуги. Законодательством предусмотрена возможность использования бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, а также привлечение заемных средств для осуществления необходимых мероприятий на возвратной основе.

Рис. 1.2. Схема финансовых потоков управляющей компании

В составе платы за жилье собственники помещений должны оплачивать расходы на капитальный ремонт общего имущества. Поскольку проведение капитального ремонта отложено во времени, управляющая компания предпринимает меры по сохранению денежных средств, внесенных населением, до проведения ремонта путем создания фондов, на банковских счетах и т.п. Для минимизации административно-управленческих расходов, в связи с отсутствием соответствующего кадрового и программного обеспечения управляющие компании могут передавать все или часть своих функций специализированным организациям: расчетно-информационным центрам (далее — РИЦ), кредитным организациям и их агентам.

Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договора управления.

УК могут не представлять собственникам информацию, не предусмотренную Стандартом раскрытия

По договору управления управляющая компания организует работы по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем, а также решению вопросов эффективного пользования указанным имуществом.

Основными источниками возмещения затрат управляющей компании являются платежи граждан за жилое помещение и коммунальные услуги, а также платежи, получаемые в результате договоров использования имущества (например, арендные платежи).

Плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома формируется в расчете на год и предъявляется населению в течение года равными платежами. Размер такой платы устанавливается на общем собрании собственников помещений и закрепляется в договоре управления. Плата за коммунальные услуги в условиях отсутствия поквартирных приборов учета (а таких квартир большинство) также фиксирована в течение года. Отношения меду управляющей компанией и подрядчиками/поставщиками строятся на договоре субподряда. Все платежи граждан аккумулируются на счетах управляющей компании, которая оставляет у себя заранее оговоренную с собственниками помещений сумму управленческих услуг, а также разницу между суммами, собранными с населения, и суммами, направленными на расчеты с поставщиками/подрядчиками (экономия подрядчика, ст. 710 ГК).

Деятельность по обслуживанию жилых домов характеризуется высоким уровнем затратности и управляющие компании материально заинтересованы в сокращении расходов на содержание жилых домов и оплату коммунальных услуг. Очевидно, что доход самой управляющей компании будет зависеть от выбора исполнителей услуг с наименьшим предложением по цене. С другой стороны, наличие у собственников помещений возможности отказа от услуг самой управляющей организации стимулирует УК к подбору наиболее надежных партнеров, повышению контроля качества их услуг, инициации сберегающих мероприятий. Фиксация платы за ЖКУ на определенный период позволяет УК ориентироваться на такие виды деятельности и результаты, как:

  • установка приборов учета, контроля, регулирования, ремонт коммуникаций, теплозащитные мероприятия в жилом фонде, которые первоначально увеличивают издержки, однако приводят к сокращению потребления ресурсов и создают долгосрочный эффект сокращения платежей за услуги, в связи с чем управляющая компания может получить определенный доход от ресурсосберегательного эффекта и экономии платежных средств за коммунальные услуги;
  • сокращение аварийности, отказов в системе обслуживания, а следовательно снижение количества жалоб, экономия от снижения объема работ может быть направлена на вознаграждение управляющей компании.

В отношении платы за управление общим имуществом многоквартирного дома действует тот же принцип равномерности платежа в течение года. Величина ежемесячного тарифа за управление должна включать затраты на выполнение всех основных функций УК (организация содержания дома и системы расчетов, контроль качества ЖКУ, координация взаимодействия всех субъектов предоставления ЖКУ). Т.е. фиксированная плата за стандартный набор услуг. Такой принцип вытекает из порядка внесения платы за ЖКУ, установленного ЖК РФ. Контроль качества услуг управляющей компании, как и всех ЖКУ, осуществляется путем снижения платежей в размере определенного процента от фиксированной величины.

Для повышения доходности управляющая компания может помимо обязательных услуг предложить собственникам помещений дополнительные услуги, направленные как на всех собственников (плату за них можно включать в единую квитанцию), так и на отдельных жильцов. Это могут быть услуги по повышению комфортности проживания граждан, услуги по организации использования общего имущества, а также услуги, не связанные с основной деятельностью по управлению домом. Перечень таких услуг приведен в Разделе 8.

Договорная природа взаимоотношений между собственниками помещений и управляющей компанией позволяет использовать вариант включения в договор управления дополнительного соглашения об осуществлении всех вышеуказанных мероприятий на взаимовыгодной основе: жители получают дополнительные либо более качественные услуги, УК — дополнительное вознаграждение. При недостаточности у управляющей компании собственных средств (в т.ч. собираемых с населения в качестве оплаты за жилищные услуги) для осуществления согласованных с собственниками помещений мероприятий, УК может привлекать заемные средства с последующим включением сумм на обслуживание кредита в стоимость услуг.

Таким образом, основными источниками дохода управляющей компании являются:

  • платежи граждан за услуги по управлению в составе платежей за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • экономия по результатам деятельности УК по управлению жилым домом (экономия подрядчика);
  • платежи граждан за дополнительные мероприятия по улучшению условий проживания;
  • комиссионное вознаграждение за организацию эффективного использования общего имущества (в случае сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора комиссии с ними);
  • пени, штрафы собственников и нанимателей помещений за несвоевременную оплату, неоплату ЖКУ;
  • платежи граждан за выполнение услуг, не включенных в перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Уже созданная и функционирующая управляющая компания периодически проходит процедуру финансового планирования, которая контролирует процесс создания, распределения, перераспределения и использования финансовых ресурсов и является составной частью общего процесса планирования и, следовательно, управленческого процесса.

Лица, ответственные за финансовое планирование должны ориентироваться в следующих вопросах:

  • где, когда, для кого управляющая компания собирается оказывать услуги;
  • сроки и размеры ресурсов, необходимых компании для достижения поставленных целей;
  • возможные неблагоприятные ситуации, возможные риски, мероприятия по их снижению.

В финансовом планировании выделяются следующие уровни: краткосрочный и долгосрочный. Период краткосрочного планирования — до 12 месяцев, долгосрочного — более одного года, обычно от трех до пяти лет.

Основной задачей краткосрочного финансового планирования является обеспечение финансирования деятельности управляющей компании (см. Раздел 4).

Долгосрочное планирование связано, как правило, с привлечением постоянных источников финансирования, и обычно оформляется в виде инвестиционного проекта.

Природа договора управления подразумевает наличие ответственности управляющей компании перед поставщиками жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) при возникновении задолженности населения по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Следствием такой ситуации являются штрафные санкции управляющей компании за нарушение обязательств по оплате договоров поставки услуг и уплате налогов и сборов.

ч. 1ч. 2 … ч. 11ч. 12

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *