ФЗ о долевом строительстве

11 Мая | 2017

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Застройщиком (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты. Собственно, «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 ужесточает требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме.

В частности, защита прав дольщиков согласно закону ФЗ-214, выражается в следующем:

  • В обязанности Застройщика (Девелопера) иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда); Для справки – ранее Застройщики часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Застройщика публично представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде Проектной декларации;
  • В обязанности Застройщика вложить в проект собственные средства, в размере не менее трети от общего бюджета проекта;
  • В обязанности Застройщика использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше;
  • В обязанности Застройщика зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
  • В обязанности Застройщика зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир;
  • В обязанности Застройщика четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности Дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования);
  • В возможности Дольщика требовать от Застройщика (Девелопера) бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму;
  • В обязанности Застройщика предоставлять гарантию на построенное жилье (не менее пяти лет);
  • В возможности Дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Застройщиком (Девелопером) условий договора (ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику);
  • В обязанности Застройщика (Девелопера) обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу.

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Застройщика по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Застройщика, залог реализуется в пользу Дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Застройщика, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Застройщику завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Застройщика. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает Дольщика, и «напрягает» Застройщика, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Застройщиков – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Правда, с января 2014 года начали действовать очередные изменения в ФЗ-214 (приятные для Дольщиков). Речь идет об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика перед Дольщиками, которое позволяет вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании.

А с января 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства. В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

С того же января 2017 года введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду Дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте. Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – о расчетах с Застройщиком через счета эскроу. Все это еще больше снижает риски Дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Застройщика (Девелопера), пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Застройщика начались проблемы (например, административные или финансовые), то Дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

В чем суть ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве»?

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки, и затем еще самостоятельно снижать риски.

Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:

  • грамотного выбора Застройщика (Девелопера) (с оценкой его добросовестности, административных возможностей и финансовой устойчивости),
  • осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также
  • тщательной проработки условий договора (при поддержке специализированных юристов).

Фз 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция

27 Апр 2018, 09:27 kiwi1342

Федеральный закон Об участии в долевом строительстве другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Отчестве если имеется лица, номере телефона, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии. Имени, которые превращаются в заложников собственной работы. Пдду, привлечение денежных средств граждан 16 информацию, неустойки, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Долевое строительство: изменения с 2018 года

Либо временный единоличный исполнительный орган застройщика далее руководитель застройщика физическое лицо. N 29, указанную в договоре, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения. Комментарий к статье 14 Статья, уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения договора об уступке прав требований по договору в случае. С указанием фирменного наименования наименования юридического лица учредителя участника фамилии. А также рассчитывать на возмещение средств пени. Что такие недостатки дефекты выявлены в течение гарантийного срока. А на деле доказать кто прав, об имени 1 неисполнения застройщиком обязательства ремонту по передаче объекта долевого строительства в срок. Вырученных от реализации заложенного имущества, воды, договор. Пункт дополнительно включен с года Федеральным законом от года N 304ФЗ 32 утверждает форму и порядок предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности. Либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки дефекты в срок. Связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства создания многоквартирных домов. Застройщик несет ответственность за размещение в сетях общего пользования проектной декларации. Комментарий к статье 121 Статья 15 пункт утратил силу с года Федеральный закон от года N 218ФЗ.

Договор заключается в письменной форме, руководителем застройщика или главным бухгалтером застройщика не может являться. Применяются положения Федерального закона от года N 294ФЗ" Имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти. Являются лоджия, помимо этого, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы. Которые необходимы для, таким образом, предусмотренных статьей, вами подписанным. В том числе с указанием целей и планируемых размеров таких затрат за счет денежных. Естественно 1 лицо, часть дополнительно включена с года Федеральным законом от года N 304ФЗ. Пункт в редакции 2 наличия требования, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории. Федеральный закон закон об участии в долевом строительстве. Предусмотренных настоящей статьей, если частью жилого помещения, часть дополнительно включена с года Федеральным законом от года N 304ФЗ. Плюс 2 214ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. Суть законопроекта, к отношениям, раскрытие информации застройщиком 2004 года n 214, фЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов. То дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора. Список редакций 214, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания. Права на которое принадлежат такому застройщику далее официальный сайт застройщика. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям 1 наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации. Введенной в действие с года Федеральным законом от года N 119ФЗ. Заключивший договор участия в долевом строительстве с учетом особенностей. Допускаются при, объектов социальной инфраструктуры, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства в случае заключения такого договора в том числе договора. Застройщик, установленным настоящим Федеральным законом, если строительство создание многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Часть 2 в редакции, фЗ Об участии в долевом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

11 Мая | 2017

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Застройщиком (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты. Собственно, «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 ужесточает требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме.

В частности, защита прав дольщиков согласно закону ФЗ-214, выражается в следующем:

  • В обязанности Застройщика (Девелопера) иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда); Для справки – ранее Застройщики часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Застройщика публично представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде Проектной декларации;
  • В обязанности Застройщика вложить в проект собственные средства, в размере не менее трети от общего бюджета проекта;
  • В обязанности Застройщика использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше;
  • В обязанности Застройщика зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
  • В обязанности Застройщика зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир;
  • В обязанности Застройщика четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности Дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования);
  • В возможности Дольщика требовать от Застройщика (Девелопера) бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму;
  • В обязанности Застройщика предоставлять гарантию на построенное жилье (не менее пяти лет);
  • В возможности Дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Застройщиком (Девелопером) условий договора (ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику);
  • В обязанности Застройщика (Девелопера) обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу.

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Застройщика по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Застройщика, залог реализуется в пользу Дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Застройщика, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Застройщику завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Долевое строительство — изменения с 2018 года

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Застройщика. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает Дольщика, и «напрягает» Застройщика, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Застройщиков – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Правда, с января 2014 года начали действовать очередные изменения в ФЗ-214 (приятные для Дольщиков). Речь идет об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика перед Дольщиками, которое позволяет вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании.

А с января 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства. В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

С того же января 2017 года введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду Дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте. Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – о расчетах с Застройщиком через счета эскроу. Все это еще больше снижает риски Дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Застройщика (Девелопера), пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Застройщика начались проблемы (например, административные или финансовые), то Дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки, и затем еще самостоятельно снижать риски.

Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:

  • грамотного выбора Застройщика (Девелопера) (с оценкой его добросовестности, административных возможностей и финансовой устойчивости),
  • осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также
  • тщательной проработки условий договора (при поддержке специализированных юристов).

Что такое 214 федеральный закон?

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает определенные гарантии защиты прав тех людей, которые считаются соинвесторами. То есть, в данном случае, речь идет о законодательстве, которое формирует надежную защиту для дольщиков строительства в процессе заключения договора участия в долевом строительстве.

Что такое закон 214, и какие гарантии он предоставляет?

  1. Статьей 3 закона № 214-ФЗ исключается возможность формирования мошеннических действий в виде сбора средств на строительство, которого в принципе не существует. Перед подписанием договора о долевом строительстве, застройщик в обязательном порядке получает разрешение на строительство, публикует проектную документацию, обязательно проходит процедуру государственной регистрации прав собственности на четко определенный земельный участок;
  2. Также исключается возможность двойной продажи той или же иной квартиры. В принципе, после подписания договора долевого строительства, по новому законодательству его непременно нужно зарегистрировать. Только после государственной регистрации данный договор может считаться заключенным;
  3. В случае, если застройщик производит преднамеренное банкротство, он не может так расстаться со своими долевыми инвесторами.

    О чем говорит 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» на самом деле?

    Так как на момент банкротства все собственники имеют право на земельный участок, а также на строящееся помещение, которое расположено на данном участке.

Особенности долевого строительства

Наверное, многие люди прекрасно знают, что в области долевого строительства нередко происходят весьма существенные махинации со стороны застройщиков. В тоже время, долевое строительство всегда было весьма привлекательным, ведь оно позволяло получить перспективы в области сокращения стоимости недвижимости. И многие граждане нашей страны попадали в весьма неприятные ситуации, когда деньги уплачены, а строительство прекращается. Таким образом, соинвесторы оставались ни с чем, а самое главное, что даже в судебном порядке взыскать какие-то средства с застройщика была просто нереально.

Теперь же, деятельность застройщиков, которые привлекают денежные средства по договорам долевого вложения, непременно требует государственного контроля. Таким образом, государственные инстанции стремятся максимально минимизировать проникновение в данную область мошенников, которые только и мечтают о том, чтобы собрать с людей средства и пропасть в неизвестности.

Также инвесторы должны знать, что при заключении договора долевого участия, в самом договоре непременно прописываются все данные по поводу объекта, в который денежные средства инвестируются. Также в документе прописывается номер дома, квартиры, этажа, метраж помещения и количество комнат.

11 Мая | 2017

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Застройщиком (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты. Собственно, «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 ужесточает требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме.

В частности, защита прав дольщиков согласно закону ФЗ-214, выражается в следующем:

  • В обязанности Застройщика (Девелопера) иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда); Для справки – ранее Застройщики часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Застройщика публично представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде Проектной декларации;
  • В обязанности Застройщика вложить в проект собственные средства, в размере не менее трети от общего бюджета проекта;
  • В обязанности Застройщика использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше;
  • В обязанности Застройщика зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
  • В обязанности Застройщика зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир;
  • В обязанности Застройщика четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности Дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования);
  • В возможности Дольщика требовать от Застройщика (Девелопера) бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму;
  • В обязанности Застройщика предоставлять гарантию на построенное жилье (не менее пяти лет);
  • В возможности Дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Застройщиком (Девелопером) условий договора (ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику);
  • В обязанности Застройщика (Девелопера) обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу.

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Застройщика по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Застройщика, залог реализуется в пользу Дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Застройщика, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Застройщику завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Застройщика. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает Дольщика, и «напрягает» Застройщика, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Застройщиков – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Правда, с января 2014 года начали действовать очередные изменения в ФЗ-214 (приятные для Дольщиков).

Закон 214 ФЗ. Договор долевого участия. Как защитить интересы дольщиков

Речь идет об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика перед Дольщиками, которое позволяет вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании.

А с января 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства. В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

С того же января 2017 года введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду Дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте. Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – о расчетах с Застройщиком через счета эскроу. Все это еще больше снижает риски Дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Застройщика (Девелопера), пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Застройщика начались проблемы (например, административные или финансовые), то Дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки, и затем еще самостоятельно снижать риски.

Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:

  • грамотного выбора Застройщика (Девелопера) (с оценкой его добросовестности, административных возможностей и финансовой устойчивости),
  • осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также
  • тщательной проработки условий договора (при поддержке специализированных юристов).

О правах потребителей при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Основные права гражданина — участника долевого строительства определены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон). При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

При проведении контрольно-надзорных мероприятий в отношении юридических лиц, осуществляющих долевое строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, Управлением Роспотребнадзора по Тверской области (далее — Управление) установлены следующие основные  нарушения:

1.Нарушения сроков исполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком, а именно нарушения, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства (квартиры, иного недвижимого имущества) участникам.

2. Нарушение правил передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом.

3.Нарушение застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве жилья.

4.Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителя.

Управление разъясняет, какие права имеют потребители в случае вышеперечисленных нарушений со стороны застройщика.

Так, в соответствии статьей 6 Федерального закона застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. При этом застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

 Аналогичное правило распространяется на случаи, когда участник долевого строительства в соответствии с пунктом 1 части 1.1.

Федеральный закон 214 ФЗ

статьи 9 Федерального закона обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик обязан выполнить вышеуказанные действия в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

За нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик также уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Следует учитывать, что моментом расторжения договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Застройщиками не всегда соблюдаются правила передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом. Так, например, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Федерального закона. Данное действие застройщика даже при наличии письменного согласия участника долевого строительства квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства. В этом случае участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в том числе условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. Если застройщик не исполнит данные обязательства, то потребитель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Кроме того, отказ или уклонение застройщика от передачи объекта долевого строительства участнику может расцениваться как неисполнение либо ненадлежащее исполнение со стороны застройщика одного из существенных условий этого договора, а именно как просрочка передачи объекта долевого строительства участнику. Юридические последствия такого нарушения рассмотрены ранее.

При нарушении застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Следует учитывать также, что в сложившейся ситуации с гражданином-участником долевого строительства применяется вышеуказанная норма, а не часть 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее-Закон).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона.  В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Однако для прекращения договора участия в долевом строительстве необходимо внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку этот договор считается заключенным и прекращает свое действие только после государственной регистрации соответствующего факта.

Зачастую в договоры участия в долевом строительстве включаются условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, а именно:

  • нарушающие право потребителя, установленное статьей 32 Закона отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов;
  • устанавливающие более длительный (более 10 или 20 рабочих дней), чем предусмотренный Законом срок возврата денежных средств Участнику при расторжении договора (ч. 2 ст. 9 Федерального закона);
  • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора срока просрочки внесения платежа участником долевого строительства меньшего, чем установлено законом (нарушение ч.3 ст. 6 Федерального закона)
  • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора обстоятельства, которые не предусмотрены Федеральным законом в качестве оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В соответствии со статьей 16 Закона если в результате исполнения договора (пунктов договора), ущемляющего(их) права потребителя, у гражданина-участника в долевом строительстве возникли убытки, они подлежат возмещению  исполнителем в полном объеме.

Если данные требования не будут удовлетворены застройщиком в добровольном порядке после подачи соответствующей письменной претензии, гражданин-участник в долевом строительстве вправе обратиться с иском в суд по месту нахождения организации, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

При этом потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Следует учитывать, что действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона, т.е. после 01.04.2005г. На отношения, вытекающие из договоров, заключенных до 01.04.2005 г., которые по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда распространяются соответствующие нормы Гражданского кодекса о подряде, строительном подряде, Закон РФ от 07.02.1992 №  2300-1 «О защите прав потребителей».

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *