Договор долевого участия

Содержание

Подводные камни договора долевого участия

Проверить договор долевого участия

Проверить договор долевого участия надо перед тем, как принимать решение о его подписании. К сожалению, как показывает опыт, эта прописная истина понятна всем, но игнорируется на практике. Тем не менее, чтобы избежать неприятностей и расходов в будущем, желательно проверить и документы застройщика, дающими ему право на строительство, и внимательно прочитать текст договора. Итак, договор долевого участия: на что обратить внимание?

1. В первую очередь, вам надо проверить наличие у застройщика разрешения на строительство объекта. Именно разрешение удостоверяет, что проектная документация, которую подготовил застройщик, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, на котором будет размещен объект. Разрешение удостоверяет и право на ведение строительства. При этом в разрешении должно быть определено, что застройщику разрешается строительство именно многоквартирного жилого дома, а не нулевого цикла (фундамента)

Разрешение на строительство содержит также срок, в течение которого строительные работы должны быть окончены. Вы можете сравнить этот срок с тем, который обозначает вам сам застройщик.

2. Во-вторых, стоит удостовериться, что застройщик имеет права на земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома. Это может быть право собственности или право аренды (субаренды). Во всех случаях права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о том, действительно ли права застройщика на земельный участок удостоверены можно, обратившись с запросом в Росреестр.

Договор долевого участия в строительстве — подводные камни 214-фз

Плата за выдачу указанных сведений на сегодняшний день составляет 200 руб.

Изучая свидетельство о праве застройщика на земельный участок обратите внимание на целевое использование земли. Если земельный участок предоставлен в аренду, то в документе должно быть указано, что участок по данному адресу предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Если земля находится в собственности застройщика, то в свидетельстве должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность ведения на ней строительства (земли поселений, населенных пунктов).

3. В-третьих, необходимо ознакомиться с проектной декларацией застройщика.

В проектной декларации указывается информация о самом застройщике, включая сведения о том, в каких проектах строительства застройщик принимал участие в течение последних трех лет с указанием адреса этих объектов недвижимости, сроков их ввода в эксплуатацию по проекту и фактически; сведения о финансовых показателях деятельности застройщика, о размере его кредиторской задолженности на дату публикации проектной декларации и т.д. Наряду с этим проектная декларация должна содержать информацию и о проекте строительства.

Проектная декларация должна находиться в открытом доступе и должна быть опубликована застройщиком в СМИ или в сети Интернет.

4. В-четвертых, желательно ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

5.

В-пятых, желательно изучить бухгалтерскую отчетность застройщика – по общему правилу, за три последних года (в пределах срока исковой давности). Если же застройщик применяет упрощенную систему налогообложения – книгу учета доходов и расходов.

6. В-шестых, необходимо ознакомиться с аудиторским заключением, составленным по итогам последнего года деятельности застройщика.

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Все указанные документы застройщик обязан представить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления. Проанализировав эти документы, вы сможете принять взвешенное решение о надежности застройщика хотя бы на дату вашего у нему обращения. О том, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве вы можете прочитать здесь.

Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

Открыть файлСкачать файл

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Виды ДДУ

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

  1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
  2. технический ПДДУ;
  3. собственно ДДУ.

ПДДУ

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика. Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу. Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика. Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления.

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.

В ДДУ указывается:

  • количество комнат в квартире;
  • наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
  • метраж каждой комнаты и каждого помещения;
  • этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Сроки

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

  1. стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.
  2. В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров. Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры. Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

  3. сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
  4. кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
  5. сведения о страховании объекта строительства;
  6. адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.

Кем подписывается ДДУ

Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

Бланк договора долевого участияОбразец договора долевого участия

Подводные камни договора долевого участия

Проверить договор долевого участия

Проверить договор долевого участия надо перед тем, как принимать решение о его подписании. К сожалению, как показывает опыт, эта прописная истина понятна всем, но игнорируется на практике. Тем не менее, чтобы избежать неприятностей и расходов в будущем, желательно проверить и документы застройщика, дающими ему право на строительство, и внимательно прочитать текст договора. Итак, договор долевого участия: на что обратить внимание?

1. В первую очередь, вам надо проверить наличие у застройщика разрешения на строительство объекта. Именно разрешение удостоверяет, что проектная документация, которую подготовил застройщик, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, на котором будет размещен объект. Разрешение удостоверяет и право на ведение строительства. При этом в разрешении должно быть определено, что застройщику разрешается строительство именно многоквартирного жилого дома, а не нулевого цикла (фундамента)

Разрешение на строительство содержит также срок, в течение которого строительные работы должны быть окончены. Вы можете сравнить этот срок с тем, который обозначает вам сам застройщик.

2. Во-вторых, стоит удостовериться, что застройщик имеет права на земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома. Это может быть право собственности или право аренды (субаренды).

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУ

Во всех случаях права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о том, действительно ли права застройщика на земельный участок удостоверены можно, обратившись с запросом в Росреестр. Плата за выдачу указанных сведений на сегодняшний день составляет 200 руб.

Изучая свидетельство о праве застройщика на земельный участок обратите внимание на целевое использование земли. Если земельный участок предоставлен в аренду, то в документе должно быть указано, что участок по данному адресу предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Если земля находится в собственности застройщика, то в свидетельстве должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность ведения на ней строительства (земли поселений, населенных пунктов).

3. В-третьих, необходимо ознакомиться с проектной декларацией застройщика.

В проектной декларации указывается информация о самом застройщике, включая сведения о том, в каких проектах строительства застройщик принимал участие в течение последних трех лет с указанием адреса этих объектов недвижимости, сроков их ввода в эксплуатацию по проекту и фактически; сведения о финансовых показателях деятельности застройщика, о размере его кредиторской задолженности на дату публикации проектной декларации и т.д. Наряду с этим проектная декларация должна содержать информацию и о проекте строительства.

Проектная декларация должна находиться в открытом доступе и должна быть опубликована застройщиком в СМИ или в сети Интернет.

4. В-четвертых, желательно ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

5. В-пятых, желательно изучить бухгалтерскую отчетность застройщика – по общему правилу, за три последних года (в пределах срока исковой давности). Если же застройщик применяет упрощенную систему налогообложения – книгу учета доходов и расходов.

6. В-шестых, необходимо ознакомиться с аудиторским заключением, составленным по итогам последнего года деятельности застройщика.

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Все указанные документы застройщик обязан представить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления. Проанализировав эти документы, вы сможете принять взвешенное решение о надежности застройщика хотя бы на дату вашего у нему обращения. О том, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве вы можете прочитать здесь.

ООО "Мортон-Юг" включил в договоры долевого участия третейскую оговорку, чтобы граждане не могли защищать свои права

В конкретном деле был заключен ДДУ с ООО "Мортон-Юг", изначально ДДУ был предложен в окончательном варианте для подписания, то есть представитель застройщика предупредил, что никакие изменения вноситься в договор не будут.

Вы заключили ДДУ с застройщиком ООО "Мортон-Юг" и Ваши права по договору нарушены?

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

Вам нужен опытный адвокат для обращения в суд? Тогда можете обратиться к нам. Наши телефоны: (495) 790-67-86.

При изучении документов было обращено внимание на третейскую запись в ДДУ с участием ООО "Мортон-Юг" (адрес объекта с\п Внуковское, деревня Пыхтино, третейский суд ООО "Адрем Трейдинг"), однако клиент не располагал временем для поиска других квартир и его устраивала цена квартиры и иные условия.

Через 2 года после заключения ДДУ ООО "Мортон-Юг" (адрес объекта с\п Внуковское, деревня Пыхтино) был нарушен срок передачи квартиры, несмотря на то, что дом был сдан еще летом 2013 года, извещения о сроке передачи квартиры клиент не получил, сроки передачи не продлевал, а на письменное требование ознакомить с планом и экспликацией квартиры БТИ застройщик ООО "Мортон-Юг" ответил молчанием, тогда как в ДДУ была закреплена обязанность по рассмотрению претензии по факту нарушения договора.

Действия ООО "Мортон-Юг" (адрес объекта с\п Внуковское, деревня Пыхтино) понятны — в нарушение сроков передачи квартиры им будет предложен акт приема-передачи квартиры с условием об отсутствии претензий, подписание такого акта фактически лишит дольщика возможности взыскать неустойку в связи с нарушением срока передачи квартиры (двойной размер 10 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки) и повлечет обязанность выплатить ООО "Мортон-Юг" оплату жилищно-коммунальных услуг за значительный период времени.

В конкретном случае оплата излишка площади (была вызвана большим размером двойной лоджии, хотя полезная площадь не изменилась по сравнению с проектной, но ДДУ не допускал применение понижающего коэффициента для расчета оплаты излишка площади) составляла 360 000 руб., а размер неустойки 370 000 руб., то есть клиент не должен был оплачивать ООО "Мортон-Юг" за излишек площади, так как сам застройщик должен был ему выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

Кроме того, подписание акта с условием об отсутствии претензий затрудняет в последующем взыскание неустойки с ООО "Мортон-Юг", так как в акте указывается, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению договора. Как правило застройщики, понимая, какие возможности открывает для них подписание такого акта, всегда настаивают на своем варианте акта приема- передачи, а в случае не подписания своего варианта вынуждают граждан обращаться в суд с исками о признании права собственности на квартиру. Дольщик стоит фактически перед выбором- согласиться на условия застройщика или нести траты на адвоката, время на суды, откладывая фактически оформление права собственности на квартиру на потом.

Кроме указанных нюансов в оформлении документов последнее время все чаще стали встречаться и третейские оговорки, включенные в ДДУ, в частности такие оговорки включает в договоры ООО "Мортон-Юг" (адрес объекта с\п Внуковское, деревня Пыхтино, третейский суд ООО "Адрем Трейдинг"), а фактически навязывает их гражданам при заключении договоров.

Подписание ДДУ с третейской оговоркой, в данном случае с застройщиком ООО "Мортон-Юг", влечет ряд важных последствий, о которых следует знать:

— в случае возникновения любого спора из ДДУ (оплата излишка площади, взыскание неустойки, признание права на квартиру, на долю в объекте незавершенного строительства, взыскание морального вреда, убытков и пр.) дольщик обязан подать иск именно в третейский суд, указанный в ДДУ;

-дольщик лишен возможности выбрать суд исходя из места своего жительства, пребывания или места исполнения договора с ООО "Мортон-Юг";

-третейский суд на момент рассмотрения спора может находиться в другом городе, может менять место нахождения и это обстоятельство обязан учитывать дольщик при подаче иска или при рассмотрении спора, так как порядок третейского разбирательства определяется не ГПК РФ, а Положением, которое утверждает сам третейский суд;

— если дело будет возбуждено в государственном суде, то суд вправе дело закрыть и отправить дольщика в третейский суд;

— третейский суд взимает сбор как условие подачи иска: если в третейском суде, который включается в ДДУ с участием ООО "Мортон-Юг" при цене иска до 1 млн. руб. (например 999 999 руб.) сбор составляет 70 000 руб., то при подаче подобного иска в государственный суд дольщик от уплаты государственной пошлины освобожден;

-дольщик не участвует в формировании третейского суда, положение о третейском суде ООО "Адрем Трейдинг" не предусматривает такого права — судья назначается председателем третейского суда, то есть такой суд не является "третейским" в истинном смысле этого слова, то есть арбитражем, арбитры которого избраны самими сторонами;

-для отмены решения третейского суда ООО "Адрем Трейдинг" нужны веские основание, неправильное рассмотрение дела судьей не является таким основанием и если третейский суд в целом соблюдал основные принципы разбирательства, то довод о неправильном применении норм права, неправильной оценке обстоятельств дела не влечет отмены решения третейского суда.

Очевидно, что включение в ДДУ с участием ООО "Мортон-Юг" (адрес объекта с\п Внуковское, деревня Пыхтино, третейский суд ООО "Адрем Трейдинг") третейской оговорки является незаконным и нарушает права потребителя.

Согласно 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Между тем Закон РФ "О защите прав потребителей" гарантирует именно судебную защиту прав потребителей, данный закон не предусматривает возможности передать спор с участием потребителя в третейский суд.

Кроме того устанавлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, третейская оговорка в ДДУ с участием ООО "Мортон-Юг" является недействительной и может быть признана таковой в судебном порядке, а дольщики должны активно отстаивает свои права и оспаривать такую оговорку путем подачи искового заявления.

© МОКА "Правовая защита", адвокат Поляков Юрий Вячеславович, кандидат юридических наук.

Вы заключили ДДУ с застройщиком ООО "Мортон-Юг" и Ваши права по договору нарушены? Вам нужен опытный адвокат для обращения в суд? Тогда можете обратиться к нам. Наши телефоны: (495) 790-67-86.

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре.

Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту.

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк — это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не «входят в дело», если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк — вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

Какие бывают подводные камни в договоре ДДУ?

Во-первых, что делать, если фактическая площадь отличается от указанной в договоре ДДУ или будет отличаться в будущем. Обратите внимание на пункт договора, в котором говорится о возможном изменении площади квартиры после ее замера БТЭ.

    Здесь возможны 2 варианта:

  1. площадь уменьшится,
  2. площадь чуть увеличится.

Соответственно, в договоре прописывается стоимость кв. метра, которая компенсируется либо дольщиком застройщику в случае увеличения жилой площади, либо застройщиком дольщику в случае уменьшения этой жилой площади.

Можете натолкнуться на такой подводный камень ДДУ. Обязательно по пунктам и детально должно быть расписано состояние квартиры, которую дольщик будет принимать.

    А именно — все, что будет в квартире:

  • окна,
  • двери,
  • сантехника,
  • ламинат,
  • линолеум и т.д.

Настолько подробно, насколько это возможно, вплоть до марки обоев или чего-то другого.

Вам важно понимать, что если сотрудник отдела продаж говорит вам, что в квартире будет паркет, а в ДДУ будет написано, что там будет линолеум, то скорее всего будет линолеум, так как он дешевле.

Другие подводные камни договора ДДУ — сроки сдачи объекта, передачи ключей и другие

В договоре есть 2 срока. 1й срок –срок сдачи жилого комплекса, 2й срок- передачи ключей дольщику. По 214 ФЗ максимальный период между этими 2мя сроками составляет 9 месяцев.

Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве

Поэтому в подавляющем большинстве случаев застройщики прописывают именно этот период. Но, как правило, надежные застройщики передают ключи дольщику гораздо раньше прописанной даты. Кстати, не поленитесь почитать о том, какая будет неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Все финансовые расчеты между дольщиком и застройщиком фиксируются в договоре. В идеале, когда стоимость квартиры в договоре зафиксирована в рублях, особенно актуально тем людям, которые покупают квартиру в рассрочку. Зафиксированная стоимость квартиры в рублях исключает возможность ее неожиданного удорожания.

Также должно быть прописано, за счет каких  средств дольщик выполняет свои обязательства перед застройщиком. Личные это средства дольщика, либо он берет ипотеку.

Должно быть прописано, кто именно регистрирует договор права собственности и на кого ложится оплата всех расходов, связанных с этой регистрацией.

И обратите внимание на такой вот подводный камень ДДУ: в договоре однозначно должно быть прописано, с какого момента дольщик начинает оплачивать коммунальные платежи, с момента срока сдачи жилого комплекса или с момента получения ключей, потому что между этими 2мя датами может пройти 9 месяцев. И некоторые застройщики пытаются коммунальные платежи за этот период возложить на плечи дольщиков.

И последний важный момент — порядок расторжения договора. В договоре однозначно должен быть прописан размер неустойки, за вычетом которой застройщик  вернет дольщику деньги в случае расторжения этого договора. Но здесь важно учитывать и другие детали расторжения ДДУ застройщиком.

Но помимо этих основных моментов существует еще множество мелких юридических нюансов. Хотите знать больше — звоните нашим специалистам.

Об остальных «камнях» — читайте тут.

Вам также может понравиться

About the Author: admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *