Что такое долевое строительство

Содержание

Порядок определения цены договора участия в долевом строительстве устанавливает статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон 214-ФЗ). В ней содержится прямое указание на то, что в договоре участия в долевом строительстве должна быть указана цена договора – это является существенным условием договора, без которого он будет считаться не заключенным.

Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни

      Налог на добавленную стоимость (НДС)

    В соответствии с пп. 2 п. 1 статьи 162 Налогового кодекса (НК) в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по НДС не включаются.

    Значит, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке.

    В случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании пп. 1 п. 1 статьи 162 НК денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.

    Вознаграждение застройщика может определяться и как разница между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами на строительство. В этом случае застройщик признает доход на дату окончания строительства.

    В соответствии с п. 3 статьи 5 Закона214-ФЗ возможны два способа уплаты цены договора.

    Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

    Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, т.е. участнику долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей.

    При этом систематическим нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей является нарушение срока внесения платежей более 3 раз в течение года или просрочка внесения платежа в течение более 3 месяцев.

    Рассрочка внесения цены договора может быть возмездной и безвозмездной. Возникает вопрос: можно ли в сумму имущественного налогового вычета по НДФЛ включить суммы процентов, уплаченных физическим лицом застройщику за предоставление рассрочки платежа по договору долевого участия в строительстве?

    В статье 319 Гражданского кодекса (ГК) указано, что в тех случаях, когда сумма произведенного платежа недостаточна для исполнения денежного обязательства полностью, прежде всего погашаются издержки кредитора по получению исполнения, затем — проценты, а в оставшейся части — основная сумма долга.

    Под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащими уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.

    Возмездная рассрочка платежа по договору долевого участия в строительстве схожа с договором займа, поскольку участник долевого строительства имеет возможность в течение определенного срока пользоваться теми денежными средствами, которые подлежат уплате застройщику. Соответственно, застройщик, предоставивший рассрочку платежа, оставляет на этот срок причитающиеся ему суммы в пользовании участника долевого строительства.

    Следовательно, уплачиваемые участником долевого участия в строительстве суммы, включая проценты, являются расходами на строительство, в результате которого будет создан объект недвижимости. Поэтому они включаются в общую сумму имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы по НДФЛ.

    При этом если проценты начисляются на основании статьи 395 ГК в связи с неисполнением или просрочкой исполнения денежного обязательства, они в цену договора не включаются, погашаются после уплаты суммы основного долга, и признать их расходом налогоплательщика на строительство в целях расчета суммы имущественного налогового вычета нельзя.

        Нарушение их обязательств при уплате цены договора

      В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

      Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

      В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по рассмотренным основаниям, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

      Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

      Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Одной стороной договора (участником долевого строительства) могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной — только специальный субъект — застройщик, определение которого дано в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ. ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» соответствует понятию Застройщик, указанному в законе.

      По своему содержанию договор долевого участия является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. Застройщик несет две основные обязанности: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, а также передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов. У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

      К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:

      1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

      2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

      3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

      4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

      Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства, чтобы у государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства является недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, в договоре следует с особой тщательностью указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т. д.) и т. д.

      Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую инвентаризацию, и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

      Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В законе законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Учитывая, что при строительстве большинства многоквартирных домов применяются конструктивные решения домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т. п., на практике строительство часто идет очередями, со своим сроком сдачи для каждой блок-секции. В связи с этим новая редакция закона предусматривает для застройщика возможность разделить сроки передачи участникам долевого строительства построенных помещений в зависимости от сроков сдачи отдельных блок-секций многоквартирного дома.

      Такая блок-секция должна в обязательном порядке иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Под территорией общего пользования в Градостроительном кодексе (ст. 1) понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

      Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора.

      Как оплатить квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

      Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В законе закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре.

      Еще одним существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

      Порядок определения цены договора участия в долевом строительстве устанавливает статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон 214-ФЗ). В ней содержится прямое указание на то, что в договоре участия в долевом строительстве должна быть указана цена договора – это является существенным условием договора, без которого он будет считаться не заключенным.

      Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

          Налог на добавленную стоимость (НДС)

        В соответствии с пп. 2 п. 1 статьи 162 Налогового кодекса (НК) в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по НДС не включаются.

        Значит, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке.

        В случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании пп. 1 п.

        Как производится оплата при долевом строительстве

        1 статьи 162 НК денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.

        Вознаграждение застройщика может определяться и как разница между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами на строительство. В этом случае застройщик признает доход на дату окончания строительства.

        В соответствии с п. 3 статьи 5 Закона214-ФЗ возможны два способа уплаты цены договора.

        Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

        Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, т.е. участнику долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей.

        При этом систематическим нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей является нарушение срока внесения платежей более 3 раз в течение года или просрочка внесения платежа в течение более 3 месяцев.

        Рассрочка внесения цены договора может быть возмездной и безвозмездной. Возникает вопрос: можно ли в сумму имущественного налогового вычета по НДФЛ включить суммы процентов, уплаченных физическим лицом застройщику за предоставление рассрочки платежа по договору долевого участия в строительстве?

        В статье 319 Гражданского кодекса (ГК) указано, что в тех случаях, когда сумма произведенного платежа недостаточна для исполнения денежного обязательства полностью, прежде всего погашаются издержки кредитора по получению исполнения, затем — проценты, а в оставшейся части — основная сумма долга.

        Под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащими уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.

        Возмездная рассрочка платежа по договору долевого участия в строительстве схожа с договором займа, поскольку участник долевого строительства имеет возможность в течение определенного срока пользоваться теми денежными средствами, которые подлежат уплате застройщику. Соответственно, застройщик, предоставивший рассрочку платежа, оставляет на этот срок причитающиеся ему суммы в пользовании участника долевого строительства.

        Следовательно, уплачиваемые участником долевого участия в строительстве суммы, включая проценты, являются расходами на строительство, в результате которого будет создан объект недвижимости. Поэтому они включаются в общую сумму имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы по НДФЛ.

        При этом если проценты начисляются на основании статьи 395 ГК в связи с неисполнением или просрочкой исполнения денежного обязательства, они в цену договора не включаются, погашаются после уплаты суммы основного долга, и признать их расходом налогоплательщика на строительство в целях расчета суммы имущественного налогового вычета нельзя.

            Нарушение их обязательств при уплате цены договора

          В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

          Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

          В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по рассмотренным основаниям, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

          Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

          Все о договоре участия в долевом строительстве квартиры

          Для того, чтобы решить нужен ли Вам договор долевого строительства, следует определиться, что же такое – долевое строительство. Долевое строительство — это вид строительства жилья, основанием для которого служит договор участия в долевом строительстве. По данному договору одна сторона, являющаяся застройщиком, обязуется в установленный срок построить многоквартирный дом, после чего передать его участнику долевого строительства, как только будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Вторая сторона, которая является участником долевого строительства, берет на себя обязательство – заплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

          Застройщиком в данном договоре может являться юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, которое является либо собственником, либо арендатором, и привлекает денежные средства участников долевого строительства на имеющемся земельном участке для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, за исключением зданий производственного назначения, в соответствии с разрешением на строительство.

          Участниками долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Фактически участник долевого строительства является инвестором, а договор об участии – инвестиционным договором. Однако для защиты прав участников договора долевого строительства был создан отдельный федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон содержит все основные понятия, связанные с заключением договора участия в долевом строительстве. Он защищает права участников от мошеннических действий нечестных застройщиков.

          Преимущества договора участия в долевом строительстве квартиры

          1. Основное преимущество участия в долевом строительстве — это стоимость жилья. На первоначальном этапе строительства стоимость одного квадратного метра будущего жилья может быть ниже на 20-30%;
          2. Так же в договоре вы имеете право указать, где будет находиться квартира в доме, выбрать подъезд, этаж;
          3. Третьим существенным преимуществом участия в долевом строительстве является то, что вы получаете новое, а не вторичное жилье, в абсолютно новом доме;
          4. Договор участия в долевом строительстве, в соответствии со статьей 16 вышеуказанного федерального закона, должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Документы на регистрацию договора должны быть поданы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данное положение обозначает, что застройщик не может несколько раз продать одну и ту же квартиру;
          5. Договор должен содержать конкретный объект, срок сдачи данного объекта и цену. Это значит, что застройщик берет на себя обязательство сдать вам конкретный объект к конкретному сроку и за установленную в договоре цену. Отсутствие данных условий влечет за собой признание данного договора недействительным. Изменить данные положения можно только по соглашению сторон;
          6. Постановлением Правительства Российской Федерации № 645 от 27 октября 2005 года, ежеквартально предусматривается предоставление отчетности об осуществлении деятельности в уполномоченный на то орган, связанной с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Это является основной гарантией контроля застройщика со стороны государства;
          7. Все риски, связанные с повреждением или уничтожением объекта, несет застройщик;
          8. Права и обязанности участника договора долевого строительства могут быть переданы по наследству его родственникам, в случае смерти самого участника;
          9. Статьей 7 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматриваются так же гарантии качества объекта. В соответствии с данной статьей, предусматриваются гарантии качества жилья, а именно:
            • соответствие договору участия в долевом строительстве;
            • соответствие техническим регламентам;
            • соответствие проектной документации;
            • соответствие градостроительной документации.

            В случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями вышеуказанных условий, которые привели к ухудшению качества объекта, либо к наличию у него иных недостатков, которые делают его непригодным для использования, предусмотренного договором, дольщик имеет полное право потребовать с застройщика:

            • устранения данных недостатков на безвозмездной основе;
            • возмещения расходов на устранение недостатков;
            • соразмерно снизить цену договора.
          10. Так же, в договоре должны быть указаны гарантийные сроки, в соответствии с п. 4 вышеуказанного федерального закона они должны быть не менее пяти лет на конструктивные элементы здания, которые могут включать в себя стены, фундамент, плиты перекрытий и т.д. Кроме того, договором должна предусматриваться гарантия на специфические элементы, которые устанавливаются дополнительно в квартире, такими элементами могут быть – газовая плита, сантехническое оборудование, различные столярные конструкции (двери, окна), электропроводка. На данные элементы дается гарантия на срок, установленный заводом-изготовителем. Указанный гарантийный срок должен исчисляться со дня передачи объекта. Так же должен устанавливаться гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства. Данный гарантийный срок не должен быть менее трех лет с момента подписания первого передаточного акта;
          11. Все условия договора, которые освобождают застройщика от ответственности, в случае наличия недостатков объекта долевого строительства, всегда являются ничтожными.

          На что обратить внимание при заключении договора?

          Перед заключением договора участия в долевом строительстве и покупки квартиры, мы настоятельно рекомендуем Вам предварительно произвести правовую экспертизу договора участия в долевом строительстве. С учетом того, сколько Вы можете выиграть на заключении договора участия в долевом строительстве, правовая оценка это именно то, что нужно для Вашей защиты от необоснованных требований застройщика и получения в итоге именно той квартиры, которую Вы хотели. Юристы компании «Ордин и К» изучат предложенный Вам договор, и укажут на все недостатки и противоречия в данном договоре.

          В том же случае, если Вы решили сами оценить свой договор, следует обратить внимание на следующие положения:

          1. Наименование договора. В первую очередь, следует обратить внимание на наименование договора. Если в шапке договора значится «Инвестиционный договор», «Договор инвестирования», «Договор соинвестирования», а застройщик упорно рассказывает Вам, что такие договоры равнозначны договорам участия в долевом строительстве и ничем не отличаются от них, то такой договор подписывать нельзя, т.к. инвестиционные договоры регулируются только общими правилами гражданского права. Для регулирования участия в долевом строительстве законодателем был создан отдельный федеральный закон за номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этим законом дается множество гарантий того, чтобы недобросовестный застройщик не смог обмануть Вас.
          2. Предмет договора. Предметом договора является квартира. Необходимо проследить за тем, где именно находится квартира: адрес дома, подъезд, этаж. Должен быть указан полный размер квартиры, и отдельно размер общей и жилой площади в квартире. Кроме того необходимо, чтобы было указано как именно должна выглядеть квартира, наличие в ней паркетов или линолеума, установка ванны, унитаза, газовой колонки и прочих прелестей жизни, даже установка межкомнатных и входных дверей, и застекление оконных проемов. Ни в коем случае не верьте устным заверениям застройщика о том, что в квартире будет именно паркет, а не линолеум, если в договоре это не указано, он имеет полное право вообще оставить голый бетонный пол. Таким образом, в договоре необходимо указать все, что должно быть в квартире. Лучшим вариантом здесь будет составление приложения в виде плана квартиры с подробным описанием всего, что должно в ней быть.
          3. Метраж. Всегда обращайте внимание на метраж квартиры, указанный в договоре и в передаточном акте. Так же, необходимо удостовериться, чтобы в договоре не было условий о перерасчете стоимости, в зависимости от изменения размеров квартиры. Следует помнить так же, что застройщик обязан Вам компенсировать стоимость жилья, если был изменен размер квартиры в сторону уменьшения общей площади. Но Вы не обязаны ничего выплачивать застройщику, если метраж квартиры будет по факту больше, чем было предусмотрено по договору, за исключением тех случаев, когда это будет отдельно указано в договоре.
          4. Цена договора. Цена договора определяется отдельным параграфом. Цена — это размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства квартиры для создания объекта долевого строительства. При заключении договора, зачастую застройщики включают в стоимость подключение коммуникаций в процентах от общей стоимости квартиры. Это неправильно. Справедливо было бы разделить общую стоимость подключения на всех собственников в доме, пропорционально квадратным метрам квартир. Расчет по договору может быть произведен как одним платежом, так и несколькими платежами с установленным периодом. Это могут быть ежегодные, ежемесячные либо еженедельные платежи.
          5. Сроки договора. Многие застройщики на данный момент включают в договор положение о том, что срок передачи объекта долевого строительства может быть продлен в одностороннем порядке после письменного уведомления застройщиком. Но это не верно, так как, в соответствии со статьей 6 вышеуказанного федерального закона, застройщик, в случае, если необходимо продлить срок строительства объекта, должен за 2 месяца до истечения срока направить соответствующее уведомление вместе с предложением об изменении договора. В случае нарушения сроков передачи квартиры в собственность участника долевого строительства, застройщиком должна быть выплачена неустойка. Данная неустойка уплачивается исходя из размера ставки рефинансирования. Для юридических лиц неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования. По договору долевого участия в строительстве квартиры для граждан неустойка уплачивается в двойном размере, в соответствии с частью второй статьи 6 вышеуказанного федерального закона.
          6. Одностороннее изменение договора. Застройщики любят включать в договор положения о том, что цена за один квадратный метр площади подлежит увеличению в случаях, когда увеличивается стоимость строительных материалов, энергоресурсов и в случае увеличения стоимости квадратного метра на рынке аналогичного жилья. Это тоже неправильно. Данные изменения в договор долевого участия в строительстве должны вноситься по согласованию сторон.
          7. Оплата услуг застройщика. Следует обращать внимание так же на положение об оплате услуг Застройщика и экономии денежных средств. Зачастую застройщики в первоначальном проекте указывают различные дополнительные постройки на прилегающей территории: парковки, детские площадки, скамейки и т.д.

            Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и минусы

            По окончании строительства этих объектов может не оказаться не только по факту, но и в проектной документации. А сумма «сэкономленных» денежных средств с того, что не было построено, пойдет в карман к застройщику. В связи с этим при заключении договора нужно требовать с застройщика не только план квартиры, но и план придомовой территории, дабы в дальнейшем можно было обязать застройщика исправить имеющиеся недостатки.

          8. Передаточный акт. Застройщики вынуждают подписать передаточный акт без указания недостатков. Основным аргументом у застройщиков в пользу подписания передаточного акта, является то, что людям просто не выдадут ключи от квартиры сразу же на руки. Люди обычно торопятся, так как им срочно нужно въезжать в квартиру и потому подписывают акт без включения в него недостатков.
          9. Привлечение денежных средств по договору долевого участия в строительстве. В соответствии с частью первой статьи 3 Федерального законно № 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве квартиры. Если же застройщик предлагает Вам заключить договор займа, по которому вы передадите ему денежные средства, он может оказаться просто мошенником, целью которого является не строительство жилого многоквартирного дома, а хищение Ваших денежных средств.
          10. Общее имущество в многоквартирном доме. Договором долевого участия в строительстве может быть предусмотрено общее имущество собственников. К данному имущество может относиться крыша, ограждающие конструкции, лестничные клетки и пролеты, чердачные помещения, внутридомовые инженерные сети водоотведения и водоснабжения, земельный участок. Все это имущество надо указывать в отдельном разделе в договоре.
          11. Обязанность оформления права собственности в определенный срок. Зачастую застройщик в договоре предусматривает обязанность оформления права собственности на жилье в определенный срок. Обычно он составляет 30 дней. Это тоже неправильно. Вас могут обязать выплатить неустойку за то, что вы не уложились в указанный срок. В то же время, для того чтобы зарегистрировать право собственности необходимо получить кадастровый паспорт на квартиру, срок изготовления которого обычно составляет 2-3 месяца. В данном случае в договоре необходимо привязать срок оформления права собственности к дате получения кадастрового паспорта на квартиру.

          Договор цессии и договор участия в долевом строительстве

          Не следует путать договор цессии и уступку договора долевого участия в строительстве квартиры. Цессия — это соглашение, в соответствии с которым одно лицо (зачастую этим лицом является кредитор) передает другому лицу свои права требования к должнику. В то время как при уступке по договору долевого участия в строительстве квартиры, передаются и права и обязанности, связанные с данным договором. По этому, уступка прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве не может называться договором цессии.

          Юристы компании «Ордин и К» могут, не только провести для вас правовую экспертизу договора участия в долевом строительстве, но и подготовить для Вас измененную версию данного договора, указать на все недостатки имеющиеся в Вашем договоре.

          Стоимость услуги

          Услуга Цена Срок
          Устная консультация 2000 до 3-х часов
          Правовая экспертиза договора с писменным заключением 4000 от 2 дней
          Разработка договора под запросы клиента 5000 от 2 дней

          Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

          В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

          Долевое строительство. Что это?

          Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

          Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

          В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

          • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
          • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
          • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
          • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

          Участники долевого строительства

          При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

          • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

          Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

          • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

          Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

          Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

          • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
          • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
          • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
          • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

          Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

          Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

          То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

          Объект долевого строительства

          Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

          Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

          Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

          Риски долевого строительства — на что обратить внимание

          Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

          Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

          Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

          • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
          • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
          • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
          • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

          Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

          Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

          Достоинства и недостатки

          Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

          Плюсы:

          • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
          • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
          • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

          Минусы:

          • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
          • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

          Альтернативы

          Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

          • Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
          • Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации).

            Формы оплаты договора долевого участия

            Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

          • Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

          Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

          Александр МарущенкоСтарший юрист

          Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

          Александр МарущенкоСтарший юрист

          Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

          Остались вопросы? Нужна помощь?

          Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

          или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

           Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

          Согласитесь с пользовательским соглашением!

          Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

          В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

          Долевое строительство. Что это?

          Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

          Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

          В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

          • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
          • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
          • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
          • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

          Участники долевого строительства

          При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

          • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

          Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

          • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

          Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья.

          Может ли цена ДДУ быть оплачена работами или услугами?

          Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

          Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

          • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
          • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
          • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
          • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

          Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

          Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

          То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

          Объект долевого строительства

          Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

          Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

          Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

          Риски долевого строительства — на что обратить внимание

          Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

          Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

          Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

          • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
          • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
          • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
          • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

          Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

          Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

          Достоинства и недостатки

          Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

          Плюсы:

          • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
          • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
          • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

          Минусы:

          • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
          • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

          Альтернативы

          Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

          • Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
          • Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
          • Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

          Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

          Александр МарущенкоСтарший юрист

          Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

          Александр МарущенкоСтарший юрист

          Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

          Остались вопросы? Нужна помощь?

          Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

          или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

           Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

          Согласитесь с пользовательским соглашением!

          Вам также может понравиться

          About the Author: admin

          Добавить комментарий

          Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *